深圳住宅业主必备法律知识19：业主能否拍照、复印业主委员会会议纪要？ —论业主的知情权

批评通常始于业主对物业公司、业主委员会的直观感受，如存在物业服务态度差、服务质量低下、服务项目收费不透明等问题，以及业主委员会不代表、不维护甚至侵害业主权益等情形。而是否存在上述问题则需要事实和证据证明，尤其是是否存在侵害业主情形的问题，如果业主都无法知道公共部分如电梯、外墙广告产生的收入是多少，又如何得知自身权益是否被侵害呢？因此业主知情权至关重要。
 

如果无权了解电梯广告收益，这部分业主共有财产是否被侵占无从知晓，更不要提对物业服务进行监督维权了。如果无权了解业主大会议事规则、业主大会决议内容、业主委员会委员个人情况，业主大会及业主委员会能否真正代表业主权益也不得而知，更不要提能否选出真正能代表业主权益的委员了。批评权虽位于业主成员权一节，但更多的是抛砖引玉，笔者认为，业主知情权是业主成员权的核心权利，没有知情权，批评就没有事实基础，监督无从下手，撤销侵害业主权益的行为更是无从谈起。
 

我们甚至可以说，不是业主知情权重要，而是知情权本身就很重要。同时知情权并不止于业主，范围非常广，常见的如（1）消费者的知情权，《消费者权益保护法》第 8 条规定：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利；《电子商务法》第 17 条中规定：电子商务经营者应当全面、真实、准确、及时地披露商品或者服务信息，保障消费者的知情权和选择权。（2）股东的知情权，《公司法》第 33 条第 1 款规定：股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。（3）患者的知情权，《民法典》第 1219 条第 1 款规定：医务人员在诊疗活动中应当向患者说明病情和医疗措施。需要实施手术、特殊检查、特殊治疗的，医务人员应当及时向患者具体说明医疗风险、替代医疗方案等情况，并取得其明确同意；不能或者不宜向患者说明的，应当向患者的近亲属说明，并取得其明确同意。《医疗事故处理条例》第 11 条规定：在医疗活动中，医疗机构及其医务人员应当将患者的病情、医疗措施、医疗风险等如实告知患者，及时解答其咨询；但是，应当避免对患者产生不利后果。（4）慈善捐赠人的知情权，《慈善法》第 31 条规定：开展募捐活动，应当尊重和维护募捐对象的合法权益，保障募捐对象的知情权，不得通过虚构事实等方式欺骗、诱导募捐对象实施捐赠。（5）行政处罚相对人的知情权，《行政处罚法》第 44 条规定：行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据，并告知当事人依法享有的陈述、申辩、要求听证等权利。（6）人民群众对法院、检察院工作的知情权，《人民法院组织法》《人民检察院组织法》第 11 条规定：人民法院 / 人民检察院应当接受人民群众监督，保障人民群众对人民法院 / 人民检察院工作依法享有知情权、参与权和监督权。我们可以说，没有知情权，批评、监督、救济等权利将形同虚设。
 

现行法律规定中业主知情权主要集中在：

（一）《民法典》

第 281 条第 1 款规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。第 943 条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

（二）《物业管理条例》

第 6 条中规定：业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
 

（三）《深圳物业条例》

第 15 条中规定：业主依法享有下列权利：……（4）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权。
第 46 条规定：业主可以查阅业主大会、业主委员会、监事会所有会议资料，并有权就物业管理事项向业主委员会、监事会或者监事提出询问，业主委员会、监事会或者监事应当及时予以答复。业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主，并每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。
第 60 条规定：物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并予以公示。
第 61 条规定：物业服务企业应当将下列信息予以公示：（1）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；（2）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；（3）电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等；（4）上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；（5）公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况；（6）业主进行房屋装饰装修活动的情况。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。
第 72 条规定：业主大会可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户，也可以继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户。业主共有资金开户账户单位应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度，保证资金安全，并通过物业管理信息平台，向全体业主实时公开业主共有资金基本账户或者共管账户信息。
第 73 条规定：业主共有资金账户开户单位应当定期与数据共享银行核对业主共有资金账目，并按季度公示下列情况：（1）业主共有资金缴存及结余情况；（2）发生列支的项目、费用和分摊情况；（3）业主拖欠物业管理费、物业专项维修资金和其他分摊费用的情况；（4）其他有关业主共有资金使用和管理情况。第 85 条规定：物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。公示内容包括可以使用车位、车库的总数，车位、车库使用信息等。
第 86 条规定：规划和自然资源部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的车位、车库权属。住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的，其所有的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域的业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。
 

（四）《物业收费办法》

第 12 条规定：实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
 

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
 

（五）《深圳物业收费规定》

第 12 条规定：业主委员会和物业管理企业应每 3 个月公布一次物业管理服务费的收支账目，接受业主的监督。实行酬金制的，预收的物业管理服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。物业管理企业应在每年初进行上年度的物业管理服务费决算，经业主委员会审核后向业主公布。物业管理服务费除去物业管理支出和物业管理企业的酬金后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的物业管理服务费，不得擅自提取或挪作他用。
 

（六）《建筑物区分所有权纠纷解释》

第 13 条规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（5）其他应当向业主公开的情况和资料。
 

总结上述规定，业主知情权范围非常广泛繁杂，且存在兜底条款，即其他应当向业主公开的情况和资料。因此笔者认为，业主作为建筑物区分所有权人，对除专有权外的涉及业主共有权及共同管理权等的相关事项，业主均享有知情权。而不同事项知情权的诉求对象也有不同：诉求物业费的收支情况的对象为物业服务公司，而诉求业主大会、业主委员会会议记录、决议内容的对象则为业主委员会。同时也存在物业公司和业主委员会共同保有相关资料的情形，如物业服务合同、专项维修资金的使用情况等。并且，作为业主有时并不清楚相关资料具体由谁保存，因此在诉求相关知情权的情况下，可列物业服务企业和业主委员会为共同被告。
 

关于业主知情权，我们思考几个问题：（1）业主能否查三年前的资料，也就是知情权诉讼是否适用诉讼时效？（2）业主今年才买的房，能否查去年的资料，如相关资料已公示过，能否再次查阅，也就是业主能否查询成为业主前的资料？（3）业主查阅相关资料时能拍照或者复印吗？
 

问题1：知情权诉讼是否适用诉讼时效？

诉讼时效，简单来讲就是权利人如果不在法定期限内主张权利，义务人即产生抗辩权，可以拒绝履行相关义务。依据《民法典》第 188 条的规定，民事诉讼时效期是 3 年。
 

举一个简单的例子，2022 年 1 月 1 日，甲向乙借款 10 万元，约定 2022 年 12 月 31 日归还。如期限届满未还，则自 2023 年 1月 1 日起算满 3 年，也即 2025 年 12 月 31 日前如甲未向乙主张过权利，则乙可以抗辩该债务已经过了诉讼时效，拒绝偿还该借款。

 

再稍微延伸一点，法院作为居中裁判机构，不可以主动适用诉讼时效。《诉讼时效规定》（2020）第 2 条明确规定：当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明。也就是即便过了诉讼时效，只要乙不抗辩，同样应当判决乙偿还该借款。因此，这就出现了两种情形，如果甲知道诉讼时效一般不会超过诉讼时效才去起诉，如果甲过了诉讼时效再去起诉，则甲乙两人谁最终胜诉则完全取决于乙是否知道诉讼时效的规定。还可以再延伸一点，如果乙一审不知道时效规定没有提出抗辩，二审才知道还可以提吗？根据《诉讼时效规定》（2020）第 3条的规定，一般情况是不可以的，除非一审没有证据显示是过了诉讼时效，二审有新证据证明原告诉求是过了诉讼时效的。因此，如果仅仅是二审才知道诉讼时效，则时效抗辩是无效的。
 

回到前述问题，业主知情权是否受诉讼时效的限制呢？
 

《民法典》第 196 条规定：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（1）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（2）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（3）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（4）依法不适用诉讼时效的其他请求权。首先，上述规定并无对知情权的规定。
 

其次，诉讼时效的效果是过了法定期限，义务人就可以拒绝履行义务，套用在知情权上，业主想查阅 3 年前的相关信息，物业公司或者业主委员会就可以拒绝，因此，如业主想要行使知情权，在物业公司或者业主委员会不配合的情况下需要每 3 年起诉一次。更多的时候是，业主现在发现的问题跟 3 年前的相关信息紧密相连，如业主知情权适用诉讼时效的规定，无疑是在加重业主行使权利的成本。

 

最后，《民法典》第 196 条前两项规定不适用诉讼时效的权利为请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，上述权利系物权受到侵害时的救济途径。《民法典》第 235 条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；《民法典》第 236 条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因此，我们可以认为，物权是不受诉讼时效限制的，而业主的知情权系基于专有部分所有权也即物权产生的权利，应不受诉讼时效的限制。
 

在（2021）粤 03 民终 1517 号案件中，物业公司及业主委员会均认为业主知情权不属于物权请求权，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的法律规定。一、二审法院均认为，因业主知情权系业主基于其不动产物权所享有的一项权利，该项权利的性质并非债权请求权，故不适用法律关于诉讼时效的规定。
 

同样在（2019）粤 03 民终 1833 号案件中，三位业主要求查阅自 2000 年以来的本物业管理区域的全部共有部分、共用部位、共用设施及其场地的收入与支出明细及相应的单据凭证，物业公司在二审上诉时同样提出了诉讼时效的抗辩，二审法院更是认为，诉讼时效仅适用于财产权中的债权请求权，业主知情权并非债权请求权，不属于受诉讼时效限制的范围。
 

因此，我们基本可以得出结论：业主有权查阅 3 年前甚至 10年前的物业相关资料而不受诉讼时效的限制。
 

问题2：业主能否查询成为业主前的资料？
 

首先，基于民法上“法无禁止即自由”的理念，没有明确的规定禁止业主查阅其成为业主之前的相关资料。其次，基于物业管理或业主委员会侵权行为的损害结果存在延续性，进行反推，如业主无权查阅之前的相关材料，业主就很难得知其权益是否被侵害最后，上述问题如换一种问法似乎更容易回答，即业主能否了解小区以前的情况。
 

因此笔者认为，业主当然可以查阅其成为业主前的相关资料，并且即便相关资料已经公示过，只要目前不在公示状态，业主就有权查阅。虽然“法无禁止即自由”，但作为律师仍应当寻求法律依据，这也是司法实践的要求。上海高院副院长邹碧华所著《要件审判九步法》就将“寻求法律依据”作为法官审判的第二步，对法官如何判案感兴趣的读者可以深入阅读。
 

从寻求法律依据的角度看，上述问题即可转化为：业主可以依据哪些法律规定向物业公司、业主委员会主张了解成为业主前的相关物业情况。
 

我们在必备法律知识 5 中提到，业主整体转让房产的要求，也就是《民法典》第 273 条第 2 款的规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。那么知情权作为共同管理权利的组成部分也会随着房屋转让一并转让，也就是原业主的知情权转让给了现业主，那么现业主自然可以行使原业主的知情权，原业主当然有权了解相关事实和资料。因此笔者认为，上述条文可以作为现业主查阅其成为业主前的相关资料的法律依据。

 

【案例】（2017）粤 03 民终 5642 号案
 

三位小区业主取得业主身份的时间分别为 2003 年 8 月 5 日、2007 年 1 月 22 日、2016 年 1 月 27 日，诉求查阅小区 2001 年 1月 1 日至 2016 年 7 月 31 日物业专项维修资金筹集以及共有部分使用和收益情况及建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。
 

一审南山法院判决业主委员会、物业公司供三位业主查阅2001 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日期间的物业专项维修资金筹集、使用情况以及共有部分使用和收益情况及建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；在小区公示栏中张贴 2014年 10 月 1 日至 2016 年 7 月 31 日小区共有部分使用和收益情况及车库的处分情况。
 

二审深圳中院认为，业主知情权指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及管理权相关事项的权利，是业主基于其作为建筑区划内的区分所有权人在由全体区分所有权人组成的共同体中的成员地位所享有的固有权利，是业主对共有部分行使管理权的必要组成部分。该权利基于建筑物专有部分所有权的取得而取得，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，业主知情权作为其对共有部分享有的共同管理的权利也一并转让。同时，由于业主知情权为业主所享有的固有权利，三位业主也对其查阅相关资料的目的进行了正当性说明，故其行使知情权不应受次数限制。并最终维持了原判。

 

问题3：业主查阅相关资料时能拍照或者复印吗？
 

从对业主知情权相关法律规定看，业主知情权的实现除了由物业公司和业主委员会主动公布外，更多地体现在业主可以查阅相关资料。那什么叫查阅？查阅能否涵盖拍照或者复印？根据《现代汉语词典》第七版，“查阅”的定义为“找出来阅读有关的部分”，其核心为阅读，无论如何运用法律解释的方法，似乎也无法将“查阅”的语义解释为包含拍照、复印。
 

但笔者仍认为，业主查阅相关资料时当然可以拍照、复印。首先，业主查阅的相关资料和物业公司、业主委员会公开的资料在内容上是一致的，而物业公司、业主委员会公开的资料作为直接展示给业主的资料，不可能只允许业主在公示栏里获取信息，拍照、复印应当属于业主知情权的应有之义。
 

其次，如只允许业主阅读相关资料而不允许业主拍照、复印，将大大降低业主知情权的行使效率，对物业公司、业主委员会也是一种负担。
 

最后，类比法律法规政策等公开信息，作为上述公开信息公开对象的我们自然可以查阅并拍照、复印相关法律法规政策等。因此，笔者认为，即便没有明文规定，但同样基于“法无禁止即自由”的理念，业主当然可以拍照、复印相关资料。
 

在（2019）粤 03 民终 1833 号案件中，龙岗法院认为查阅、拍照、复印所公开资料，系业主行使知情权保存资料的方式，应予支持；深圳中院认为，拍照、复印均为查阅资料时合理保存资料的方式，相关法律不可能穷尽规定所有行使业主知情权的具体方式，允许拍照和复印相关资料是业主进行查阅资料过程中的应有之义。

 

在（2018）粤 0305 民初 3398 号案件中，南山法院认为，由于本案涉及的资料较多、时间跨度大，故为妥善保管资料，避免造成不必要的资源浪费，以被告在其办公场所提供相应资料给原告查询、复印为宜；另外，为使原告详细查阅相关资料充分行使知情权，也为了限制原告因滥用知情权给被告工作带来不便，原告查询时间应以十个工作日为限。
 

综上，笔者认为凡涉及小区物业共有以及共同管理事项的资料，业主均有权查阅，且查阅并不受诉讼时效限制、不受成为业主的时间限制，并且可以拍照、复印。
 

最后，并不是所有的物业公司、业主委员会不主动公开的行为只能通过司法诉讼途径救济，作为主管机关的深圳市住房和建设局也会对物业公司、业主委员会不主动公开的行为进行监管，业主也可以向相关主管部门进行反馈。
 

根据《深圳物业条例》第 106 条规定，如未定期与数据共享银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并按季度公示，区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款。
 

根据第 107 条规定，如业主委员会未公示终止职务的业主委员会委员、候补委员名单，未按照规定将业主大会、业主委员会会议资料提供给业主查阅，或者未定期公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款。
 

根据第 110 条规定，如建设单位未将本物业管理区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上十万元以下罚款。
 

根据第 114 条规定，如物业公司未公示公共水电分摊费用情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况，未定期与数据共享银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并按季度公示，未将车位、车库的使用情况按月予以公示的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上五万元以下罚款。
 

虽然笔者身为律师，但笔者认为，维护业主知情权、维护个人权利，司法救济并非唯一途径，在某些情况下向行政主管部门求助也不失为一种高效的解决途径。
 

最后，鉴于知情权的重要性，笔者再次强调，没有知情权，批评则没有事实基础，监督则无从下手，撤销侵害业主权益的行为更是无从谈起。