深圳住宅业主必备法律知识20：你们小区有业主委员会吗？ —论业主委员会的重要性

 

但实践中，成立业主委员会存在诸多障碍导致业主委员会覆盖比例并不高，有业主感叹成立业主委员会要“过五关斩六将”，其中最难的有三大关：一是业主参与关，业主人数多、意见不集中、参与积极性不高是重要原因；二是政策法规关，对业主而言，弄懂吃透相关政策法规并不容易；三是利益冲突关，比如物业公司的阻挠。湖南长沙某小区甚至出现 15 年间 4 次筹备业主委员会均以夭折告终的情形。
 

笔者认为，阻碍业主委员会成立的最关键的因素是利益冲突。毕竟没有业主委员会，小区业主共有部分的管理、收益、处置或多或少会遭到个别开发商、物业公司的觊觎和侵吞。而由于没有统一代表业主权益的业主大会或业主委员会的存在，业主与开发商、物业也时常伴随着激烈的冲突，如北京的方舟苑小区、上海的四季园小区、西安的紫薇城市花园小区、广州的丽江花园小区、深圳的振业景洲大厦小区等。2 因此，如何构建开发商、物业、业主三方良性关系，是值得深思的话题。如果没有业主委员会，对于侵害业主共有部分利益的情形，如开发商将架空层改建成商铺出租、物业公司私自出租外墙广告位等，应当如何维权呢？笔者只能说很难。最大的法律问题是单个业主能否单独起诉，也就是单个业主就侵害业主共同权益的问题能否以个人名义维护全体业主的权益。在（2008）粤高法立民申字第 2833 号王某与深圳市某开发商排除妨害纠纷案件中，再审法院广东高院明确提到，如果开发商确实存在违规出租架空层商铺，侵害小区全体业主利益的行为的，应由业主委员会代表多数业主提起诉讼；未成立业主委员会的，也可由法定的多数决的业主提起诉讼。如允许业主个人提起该类诉讼，可能影响全体业主的共同利益。因此驳回了再审申请人的诉求。而要求小区全体业主的多数提起诉讼，难度可想而知，因此在没有业主委员会的情况下，业主共有部分利益被侵害维权面临的最大难题就是没有起诉资格。直到 2011 年 10 月 12 日广东高院发布《广东高院物业纠纷指导意见》才得到部分解决。《广东高院物业纠纷指导意见》第 2 条中规定：涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。……未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。