深圳住宅业主必备法律知识15：车位：一个复杂的问题

车位问题无疑是共有部分甚至整个建筑物区分所有权所涉案件中最复杂的问题，也是实践中容易引发纠纷的问题。本文将结合《民法典》、原《物权法》及《深圳房产转让条例》等相关法律对车位问题的相关规定进行解读并分析部分案例，力求为读者阐述清楚目前深圳法院、广东高院、最高院对于深圳车位纠纷的相关司法观点。（笔者温馨提示本文案例较为复杂。）

1.《民法典》（2021 年 1 月 1 日实施）第 275 条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第 276 条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

2.《物权法》（2007 年 10 月 1 日实施，2021 年 1 月 1 日废止）第 74 条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
 

从上述规定我们可以看出，《民法典》关于车位、车库的法律规定仅仅是将原《物权法》的条文进行拆分，实质内容并未进行变更，这体现了法律的稳定性和延续性。
 

根据上述规定，车位、车库分为规划车位、车库及占用业主共有道路或其他场所的车位。占用业主共有道路或其他场所的车位，其本质是改变业主共有部分的用途，但不能因为改变了用途就改变所有权归属，因此从逻辑推理上讲占用业主共有道路及其他场所如架空层的停车位依然属于业主共有，即便预售合同约定该车位归属于开发商所有也是无效规定，这也是本书必备法律知识 14 中提到的内容。
 

关于规划车位、车库的归属，根据原《物权法》及《民法典》规定，可以由开发商与业主通过出售、附赠、出租等方式进行约定。如果预售合同中没有对规划车位、车库进行约定或者约定不明，那么规划车位、车库是属于开发商还是全体业主所有？这也是实践中经常发生的纠纷。
 

这个问题还可以换一种问法：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”这样的表述是否包含了这样的一个前提，即规划车位的原始所有权归开发商所有？如果包含，那么预售合同没有约定规划车位、车库的归属，规划车位、车库即归开发商所有。如果不包含，则规划车位、车库属于全体业主共有。但这样的理解又存在逻辑谬误，因为如果规划车位、车库原始所有权不归属于开发商，那么开发商有什么权利将规划车位、车库出售、附赠或者出租呢？同时开发商可以将车位、车库出售、出租、附赠给业主，也说明规划的车位、车库属于独立可分且可以处分的专有部分，不属于开发商无权处分且不可分的业主共有部分。因此，笔者倾向于认为，规划车位、车库的法律规定暗含原始所有权归开发商所有的前提。
 

对于预售合同对规划车位、车库没有约定或约定不明的情况下如何处理的问题，最高院的观点是：（1）如果车位、车库的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位自行承担，权属归建设单位；（2）如果建设成本已经分摊至建筑区划内众多业主身上的，权属应当归全体业主；（3）建设单位负证明上述事实的举证责任，如果无法证明建设成本由建设单位承担，则车位、车库权属归全体业主共有。理由是建设单位掌握建造商品房的成本，可以证明车位、车库的真实建设情况。如果没有在合同中约定此类情形问题，便应推定建设单位放弃主张车位、车库的权利。1因此依据上述观点，规划车位、车库的归属主要取决于开发商是否能够举证证明建设成本由开发商自己承担而没有分摊到业主的购房款中。但是“如果没有在合同中约定此类情形问题，便应推定建设单位放弃主张车位、车库的权利”的表述中，似乎也暗含了规划车位、车库原始所有权归开发商所有的观点，毕竟放弃主张权利的前提是拥有权利。开发商可以放弃屋顶、外墙、小区道路的所有权吗？当然不可以，因为这是业主共有部分，开发商没有所有权。那么，既然暗含了规划车位、车库原始所有权归开发商所有的观点，如果预售合同没有对车位、车库作出约定，也即开发商对车位、车库的所有权并未进行处置，所有权仍归开发商所有。不能因为开发商没有处置车位、车库就默认开发商放弃所有权。同时，既然开发商可以将车位、车库出售、出租、附赠给业主，说明规划的车位、车库属于可以处分的专有部分，不属于开发商无权处分的业主共有部分。但上述观点却要求开发商进行举证，证明建设成本没有分摊到购房费用中，是由开发商承担的，否则就归业主共有，似乎理由并不充分。