百年蔡屋围——从省港大罢工热土到现代都市新篇（桂园街道）

300多年前，蔡屋围蔡氏九世祖蔡基俊来到赤坎（现红岭）一个叫“老陈家”的地方成家立业，繁衍子孙，买田起屋，逐渐建成了一座大围屋，被称为“蔡屋围”。蔡屋围原范围东起布吉河，西至现深圳体育馆，南临深港边防分界线深圳河，北抵泥岗路，“老围”“新围”两座自然村在深圳建市后划入桂园街道辖内。可见，如今的桂园街道正是蔡屋围的百年缩影。

革命先锋，蔡屋围的共产党人高举红色旗帜。1925年6月19日，省港大罢工爆发，罢工工人纠察队第三大队第九支队和建国陆海军大元帅府铁甲车队100多人奉命先后来到深圳驻防，与香港一河之隔的蔡屋围顿时成为反帝反封建的前沿阵地。中国共产党直接领导下的第一支正规武装——铁甲车队开进蔡屋围，并把队部设置在怀懦公祠，执行封锁香港的任务。1925年上半年，中国共产党在宝安县三区（现蔡屋围）发展了蔡子儒（如）、蔡励卿、蔡子湘等党员。1925年下半年，这里成立的党小组是全县最早成立的党小组之一。

蔡子湘生于1906年，其父蔡有能在深圳镇开设汇兑庄和大来金铺。国民党军队实施“清党”后，中共宝安县委活动极为困难，他利用少东家身份，把大来金铺作为中共地方组织的经济接应点。此后数年，宝安交通线的活动经费大部分由其提供。同时，他还借助交通站护送上级领导进出香港，在大革命时期起到重要作用。1931年12月，蔡子湘被捕，次年1月，在广州英勇就义。

 
▲蔡子湘

 
▲1929年的燕贻学校

除了本地的蔡屋围村民，远在海外的华侨也密切关注着国内时局变化，以各种方式支持革命。1929年，旅美华侨蔡泰华在蔡屋围捐赠建设燕贻学校，校名意寓华侨像海燕一样漂洋过海，留存了这样一所宝贵的学校。一批先进知识分子、东江纵队地下党员以教师身份为掩护，将学校作为地下组织的活动基地，搜集大量情报。燕贻学校在1993年易地重建，改名为红桂小学，“勤、诚、敬、敏”的校训流传至今，培养了一代又一代的优秀青少年，成为深圳远近闻名的学校。

沧海桑田，蔡屋围人的身份蜕变。1979年之前，桂园街道区域内是一片水稻田和鱼塘，有新围、老围、鸡枝吓、红围、南村、南村西6个自然村，均归蔡屋围行政村管理。1980年，深圳经济特区正式建立。蔡屋围的5000多亩土地被征收，蔡屋围人开始不断开拓创新，拥抱变化。

从“村民”到“市民”再到“股民”。今天，蔡屋围在深圳人眼中的标签一定是“多金”和“繁华”，但在特区建立之初，蔡屋围的转型并没有那么顺利。改革开放初期，蔡屋围利用毗邻香港的区位优势，引进大量“三来一补”企业，开办了蔡屋围（香港）时代手袋厂、服装厂、电子厂等30多家企业，蔡屋围人开始“洗脚上田”。

但时代浪潮滚滚而来，一无技术积累，二无管理优势的“三来一补”企业在激烈的市场竞争中纷纷退出了历史舞台。此时的蔡屋围已经有了现代化都市的样子，一栋栋高楼拔地而起，敢想敢拼的蔡屋围人很快就嗅到了商机，开始采取独资、合资、合作等多种形式，先后创建了蔡屋围大酒店、华登宾馆、河东宾馆等一批企业，蔡屋围大酒店是全国第一个由村集体创办的星级酒店。1992年10月，蔡屋围村实现城市化，行政村改制为新围社区、老围社区，村集体成立蔡屋围实业股份有限公司（以下简称“股份公司”），蔡屋围人正式从“村民”变为“市民”。1992年至2018年，蔡洪亮连续担任股份公司第一届至第五届董事长，他定下“坚持发展壮大集体经济，坚持走共同富裕的道路”的企业发展方向，奠定了“以物业经济为基础，综合性多元化发展”的企业经营格局。在他的积极推动下，京基100大厦、城建云启大厦等一系列地标集群在蔡屋围拔地而起，蔡屋围成为深圳初代CBD。

在股份公司的精心运营下，属于“村民”的集体资产越来越多，为了保证分红的不断增长，股份公司选择将钱用于买银行存款，收益稳定但回报率低，大家都把这笔钱称为“沉睡的金库”。蔡屋围人率先打破惯例。2019年，股份公司出资7000万元认购深圳市高新投集团担保的上市公司企业债券，创造了全市首个集体股份合作公司与市属国企联手为民企纾困的成功案例。一次简单的债券市场投资的背后，是整个股份公司营利经营思维的转变。2023年，股份公司与国信证券、深圳市高新投集团以及天风证券等大型机构开展合作，持续拓展资本市场投资规模，全年在金融领域的投资收益达3422万元，企业资金收益由原来不到3% 的定期存款利息提高到7.25%，蔡屋围成为“第一个吃螃蟹的股份公司”。于是，深圳其他股份公司也开始纷纷与各大金融机构合作拓展投资渠道。这个总资产近2500亿元，净资产超1200亿元的深圳村集体社区股份公司，迎来了一种新的资产增值选择。

罗湖唯一一个没有城中村的街道。蔡屋围最早被叫作“赤坎”，后又被称为“红岭”，是一座小山包。深圳建市后，为了解决罗湖低洼处容易内涝的问题，开始了大规模平整基建用地的行动，红岭被逐步搬平，从罗湖口岸到解放路广场（今地王大厦），开发出了4平方千米的平整土地。在之后的40多年间，城市发展带动城市基础设施建设和公共服务配套的逐渐完善，城市功能品质显著提高，曾经的“小山”俨然成为一个现代化街区。

短短40年，“小山包”是怎样变成深圳初代CBD 的呢？2002年，中国人民银行深圳市中心支行金库因扩建需要拆除老围14栋握手楼。股份公司提出以金库建设为契机，对老围进行整体拆除和改造。随后，股份公司分别与中国人民银行深圳市分行、京基集团完成签约并启动建设。2011年，总高度441.8米的京基100大厦落成，刷新了深圳建筑新高度，是当时全球第八高楼。项目的顺利建成实现了人民银行、政府、开发商、村集体、村民的“五赢”局面，创造了深圳城市更新的“蔡屋围模式”。

经过此次城市更新，许多村民从逼仄的“握手楼”住进了花园式小区，生活条件大大改善。股份公司也通过置换实现了物业资产的大幅升值。但此时蔡屋围还有南村、清庆新村等上百栋“握手楼”，这些村民的旧改意愿也日益迫切。2011年，蔡屋围片区迎来了它的新篇章，它被定位为罗湖金融商业核心区，规划总建筑面积约270万平方米。借此机会，蔡屋围掀起了新一轮的建设热潮。在股份公司和街道的持续努力下，随着最后一栋私宅轰然倒下，蔡屋围城中村359 栋私宅拆迁工作顺利完成。桂园街道成为罗湖区唯一一个没有城中村的街道。在深圳市中心的核心位置，再次出现了成片可用作建设的土地。未来，这里规划了3座超300米的超高层地标建筑，与京基100大厦、地王大厦一起，建设代表深圳经济特区形象地标性城市建筑群，打造深圳的“曼哈顿”。2024年，城市更新后的第一栋高楼——333米高的城建云启大厦即将投入使用。

 
▲鹿丹村旧貌

鹿丹村改造，深圳旧改“实验室”。提到罗湖城市更新，就不能不提鹿丹村旧改，因为它是深圳首个成功动迁的旧住宅小区改造项目。鹿丹村于1987年开发建设，处于罗湖商业圈和深圳火车站辐射范围内，与香港仅一河之隔，曾经是深圳最显赫的“名流村”。但因建造时施工方使用了大量海沙，从深圳湾吹来的海风很快让墙体斑驳不堪，楼盘在建成不久后即破损严重。出现破损后，施工方采用沥青类防水材料修复，因填补墙缝形成了纵横交错的网状外观，因此居民也称破损楼宇为“斑马楼”。

 
▲中海鹿丹名苑新貌

2014年5月30日，鹿丹村在一片轰鸣声中，正式启动拆除工程。重建后的鹿丹村更名为中海鹿丹名苑，占地面积约4.7 万平方米，共有住宅楼13栋，总户数1915户，建筑高度为90—150米。曾经破败不堪的海沙危楼如今变成了拔地而起的高层住宅，居民生活质量显著提升。如今的中海鹿丹名苑建有儿童乐园和游泳池等配套设施，南边正对深圳河和香港的自然保护区，绿中海色与生活配套可谓“豪宅”标准。从楼板漏水的“斑马楼”到环境宜人的“花园楼房”，回迁仪式上，“回迁业主身价增，喜在眉头笑在心”一句小诗完美诠释了回迁业主们的心情。作为深圳首个成功动迁的旧改住宅小区项目，鹿丹村的重生成为复杂旧住宅小区改造的范本。
 

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