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深圳住宅业主必备33个法律知识
作者：齐炳雨 来源：深圳住宅业主必备33个法律知识 责任编辑：manman 2024-05-09 人已围观
《深圳住宅业主必备33个法律知识》 作者：齐炳雨 深圳出版社
序言
作为律师，笔者常常有一种冲动：妄图解答客户所有的问题，比如交通肇事判几年，无证经营罚多少钱，朋友欠钱不还怎么办；从关乎生命自由的刑事案件，到不服行政机关处罚的行政复议和行政诉讼，再到日常生活的借贷、婚姻、劳动不一而足。但笔者深知再简单的一个案件对当事人来讲都是头等大事，而无论律师“万金油”的时代是否已经过去，专注特定领域、走专业化路线仍是律师值得尝试的选择。
2015 年，深圳房价一马当先领涨全国。面对高企的房价方知成家立业之难，方知中国人掏空六个腰包也要“上车”的执念，方知不少业主背后的辛酸和不易。因此在笔者执业过程中，便注重加强自身有关房地产法律知识的学习和历练。同时，房地产市场是一个地方市场，不同地方有各自的物业管理条例，不存在一个放之四海而皆准的标准，也没有一个足够全面的、普遍适用全国业主的法律体系。因此本书聚焦笔者执业所在地 —深圳，主要讨论深圳业主应当具备的法律知识。
本书除了结合适用全国的法律法规、司法解释，如《民法典》《物业管理条例》《建筑物区分所有权纠纷解释》《物业服务纠纷解释》《物业收费办法》《规范电动车停放充电的通告》等规定外，更注重对深圳地方性法规、规章、裁判指引等的解读，如《深圳物业条例》《深圳物业收费规定》《深圳房地产转让条例》《深圳市养犬管理条例》《深圳中院房屋买卖纠纷裁判指引》等。选取的案例除了最高人民法院的指导案例、公报案例外也以深圳本地案例为主，让读者了解发生在身边的事情，清楚深圳法院对相关问题的态度。
另外，作为普法类书籍，一问一答的行文方式应当是最好的选择，但问题的答案不应仅限于法条，除了因为法条的可理解性较差外，更因为我们的读者已经不仅仅满足于简单地知其然而不知其所以然，说理必不可少。因此本书除采用问答的体例外，同时辅之以适当的理论探讨并选取典型案例供读者参考。
本书创作体例及行文思路上参照中华全国律师协会 2013 年 6月 1 日发布的《中华全国律师协会律师办理建筑物区分所有权法律业务操作指引》，从业主的概念展开，以业主享有的建筑物区分所有权为核心，重点论述业主建筑物区分所有权中的三项权利，即（1）业主对建筑物专有部分的所有权；（2）业主对建筑物共有部分的共有权；（3）业主对建筑物共有部分的共同管理权即成员权。因为笔者深知法律概念是一切法律知识、法律思考和法律工作的基石，而权利是一切民事法律纠纷的核心问题。
例如《民法典》第 271 条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是业主建筑物区分所有权的核心条款，也是业主知情权、监督权、投票权等其他权利的逻辑起点。而如果要充分理解本条的含义，我们至少应当知道什么是业主，谁才是业主，什么是专有部分和共有部分，也即业主、专有部分、共有部分的概念是什么。也只有知道了上述内容我们才可能会理解：（1）为什么房屋对应的外墙不属于业主单独所有却可以为业主单独排他使用，如可挂空调外机，但又不能滥用，如悬挂广告；（2）为什么开发商一般情况下不可以把屋顶平台单独送给顶层业主；（3）为什么业主吐槽物业公司时有可能侵犯物业公司名誉权；（4）为什么车位、车库的问题如此复杂；等等。
我们甚至可以说，不是法律概念重要而是概念本身就很重要，因为概念反映的是事物一般的、本质的特征。只有掌握了概念才能抓住事物的本质。同时，概念不仅存在于法律之中，而且广泛存在于整个社会之中。比如三年的新冠肺炎疫情，什么是“密接”“次密接”，什么是“时空伴随者”，什么又是“高风险地区”“中风险地区”“低风险地区”，而对上述概念的定义无疑会对我们产生重大影响，因为“密接”“次密接”“时空伴随者”的隔离措施是不一样的，我们所在的地区属于哪个风险等级区域，相应的防控措施也是不一样的。
关于权利，业主只有深刻领会并且牢牢把握作为业主所享有的权利这一核心关键，在面对开发商、物业、业主委员会、邻居等侵犯自己合法权益的时候，才可能合法有据地进行维权。虽然理论是灰色的，生活丰富多彩，问题也层出不穷，但笔者仍相信业主在现实中遇到的各种问题都可以在法律的基本理论、基本原则、具体规定甚至是社会习惯中找到答案。
笔者认为，作为专业的法律工作者，不应当仅仅局限于为读者解答日常生活中出现的问题，而是应当让读者领会作为权利主体拥有什么权利，可以解决什么问题。普法也可以授之以渔。
本书也会结合相关案例以更加清晰具体地阐述相关理念及观点，过往的案例也一定能给我们带来很多的经验和启发，也是笔者汲取营养的重要部分。
关于本书结构方面，导论主要解释业主的概念和业主的权利，是本书的铺垫部分。前两章为业主权利的专有权和共有权部分，对于多数业主所关心的跟业主大会、业主委员会、物业相关的问题将全部放在第三章即业主对共有部分的管理权也即成员权中。上述内容均为业主权利的内容，最后笔者将上述三部分无法包含但确与业主息息相关的内容如邻里关系、房屋买卖、养宠物犬等内容作为第四章。鉴于小产权房、回迁房等非商品房纠纷并非笔者所长，所以本书所讨论住宅主要以商品房住宅为主。
深圳注册律师已超两万名，诚然，笔者并非该领域资深律师，但愿意做这样一种尝试 —写一本供深圳业主参考的法律知识书，不苛求理论和实践性有多强，但求能够给读者带来一些启发和零星的思考。如能解决日常遇到的问题，将甚是欣慰。
本书主要涉及的建筑物区分所有权属于民法物权的一部分，民法理论博大精深，鉴于时间及笔者水平有限，书中谬误及不足之处在所难免，望读者、同行及相关专业人士不吝赐教、批评指正。最后，能够更好地解决业主、物业、开发商之间的矛盾，构建良性的互动关系，维护各方的合法利益，共同建设美好和谐家园是本书出版的最大价值。
目 录
导 论
必备法律知识1：谁是业主？
—论认定业主身份的重要性....................................... 2
必备法律知识2：业主有什么权利？................................................. 8
第一章 专有权
必备法律知识3：什么是专有部分？
—论理解专有部分的意义......................................... 18
必备法律知识4：外墙是专有部分吗？
—论专有权的扩张.................................................... 32
必备法律知识5：专有权有什么限制？........................................... 37
必备法律知识6：把房子租给他人开公司合法吗？
—论“住改商”的法律风险........................................ 41
必备法律知识7：买房不住放骨灰合法吗？
—谈“住改祭”的违法性........................................... 55
1深圳住宅业主必备33个法律知识
必备法律知识8：经鉴定不危及房屋安全的装修就一定合法吗？
—谈违法装修.......................................................... 59
必备法律知识9：房子卖了还可以当业主委员会主任吗？
—论权利的整体转让............................................... 70
必备法律知识10：小区均价7万元，可以5万元卖吗？
—论低价售房.........................................................74
必备法律知识11：阳台上的花盆有什么问题？
—论专有权伴随的法律风险.................................... 78
第二章 共有权
必备法律知识12：什么是共有部分？
—谈共有部分的范围.............................................. 90
必备法律知识13：一楼业主需要交电梯费吗？空置房需要交物
业费吗？
—谈业主对共有部分的义务和权利......................... 94
必备法律知识14：预售合同约定小区外墙归开发商所有合法吗？
—论侵犯业主共有权的形态及救济途径................ 100
必备法律知识15：车位：一个复杂的问题.................................... 109
必备法律知识16：能否取消共有车位固定挂牌模式..................... 130
必备法律知识17：架空层：一个比车位简单点的问题................. 133
第三章 成员权
必备法律知识18：业主能否批评业主委员会和物业公司？
—谈业主如何合法吐槽.........................................140
必备法律知识19：业主能否拍照、复印业主委员会会议纪要？
—论业主的知情权................................................161
必备法律知识20：你们小区有业主委员会吗？
—论业主委员会的重要性......................................175
必备法律知识21：你们小区业主委员会主任工资多少？.............. 181
必备法律知识22：业主大会是一个组织还是一次会议？
—论业主大会主体资格的意义............................... 186
必备法律知识23：如何防止对少数业主权益的侵害？
—论业主撤销权...................................................191
必备法律知识24：物业公司没有违约可以被解除合同吗？
—论物业服务合同................................................195
必备法律知识25：业主能以什么样的合法理由不交物业费？
—论物业费的性质............................................... 200
必备法律知识26：物业公司能否对不交物业费的业主停水停电？
—谈对欠费业主的限制..........................................212
必备法律知识27：物业公司不配合安装新能源充电桩合法吗？
......................................................................... 218
必备法律知识28：家中被盗，物业公司需要承担责任吗？
—论物业公司义务的边界..................................... 224
第四章 其 他
必备法律知识29：邻居把内开门装修成向外开合法吗？
—浅谈相邻关系................................................... 238
必备法律知识30：没有购房资格可以买房吗？
—论“借名买房”................................................. 244
必备法律知识31：730万元天价违约金高不高？
—论不安抗辩权的行使及预告登记....................... 255
必备法律知识32：如何把房子传承给子女？
—兼论居住权的作用.............................................261
必备法律知识33：如何养好一只宠物狗？
—解读《深圳市养犬管理条例》............................. 268
后 记........................................................................................... 276
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