深圳住宅业主必备法律知识1：谁是业主？—论认定业主身份的重要性

《民法典》物权编第 6 章章节名称是“业主的建筑物区分所有权”，因此想要理解作为业主都享有哪些权利，首先要了解什么是业主，谁才是业主。
 

我国《民法典》虽然多处提到业主，但并未对业主作出明确定义。目前对业主作出明确定义的是《物业管理条例》第 6 条第1 款：房屋的所有权人为业主。上述定义简化下即是：A 为 B。第一个问题：如何定义 A 即房屋的所有权人。由于我国采取物权法定原则，同时《民法典》第 216 条第 1 款规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，原则上只有不动产登记簿上所载的人才能认定为房屋的所有权人。另外，根据《民法典》第 229—231 条规定，基于法院判决、政府征收、继承及合法建造等事实也可取得房屋所有权，成为房屋的所有权人。因此，不动产登记簿登记的人、法院判决的权利、政府征收的征收对象、继承人、合法建造人等均可以成为房屋所有权人。

 

第二个问题：A 为 B 的“为”是什么意思，也即房屋所有权人和业主是什么关系？再具体些，即业主和房屋的所有权人是等同关系还是归属关系？如果是等同关系则只有房屋的所有权人才是业主，业主和房屋所有权人指代的范围一致；如果是归属关系则房屋所有权人属于业主的一部分，那么业主就是比房屋所有权人更大的概念，也即存在即便不是房屋所有权人也是业主的情况。我们设想两种情况：（1）房屋的所有权人过世，尚未变更登记至其继承人名下，此时小区要召开业主大会或者要交物业费了，试问房屋所有权人的继承人是否有权参加业主大会、是否有义务缴纳物业费；（2）新买的房子，已经交房了但是不动产权证，也就是我们常说的房产证还没下来，是否有权行使业主权利如占有使用房屋、参加业主大会，是否有义务履行业主义务比如缴纳物业费。
 

第一种情况其实是继承人继承房屋所有权应当认定为房屋所有权人的情形，是当然的业主。第二种情况则属于尚未取得所有权的情形，即尚未取得所有权能否认定为业主的问题。根据我国《建筑物区分所有权纠纷解释》第 1 条及《民法典》第 229—231 条的规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定、继承、合法建造、拆除房屋等事实行为取得房屋所有权的人应当认定为业主；基于与开发商的买卖行为已经占有房屋但未办理房产证的，可以认定为业主。
 

因此第二种情况虽然不是房屋所有权人但依然可以认定为业主。之所以作出上述规定，主要是基于我国房产登记的实际情况，一般新房交易中，自交房到办证会有一定时间差，不能因为没有办理房产证就不允许购房者行使业主权利。
 

第三个问题：《建筑物区分所有权纠纷解释》第 1 条并没有涉及二手房买卖，因此在司法解释层面，已经交房但尚未办理过户登记的二手房买家没有能够认定其为业主的法律依据。但根据最高人民法院民事审判第一庭的观点，对于二手房买卖已经转移占有的情形，参照关于新房买卖的规定精神，可以认定买受人为业主。如买卖双方对认定业主身份发生争议，应当认定房屋所有权人为业主。1 因此未办理房屋过户但已经交房的二手房买家也可以认定为业主，行使业主权利。
 

说明：为方便论述，本书案例对法院采用简称。以“最高院”代替中华人民共和国最高人民法院，“最高检”代替中华人民共和国最高人民检察院，以“省级行政单位 + 高院”代替某地高级人民法院，如“广东高院”代替广东省高级人民法院，“广东高检”代替广东省高级人民检察院，以“市级行政单位 + 中院”代替某地中级人民法院，如“深圳中院”代替深圳市中级人民法院，“广州中院”代替广州市中级人民法院，以“县级行政单位 + 法院”代替某地县 / 区法院，如“福田法院”代替深圳市福田区人民法院。同时为表明审理层级顺序，也会用到一审法院、二审法院的表述。
 

高某与深圳某物业公司财产损害赔偿纠纷中，高某购买某大厦部分房产，已签订《资产变卖协议书》，在尚未办理产权证的情况下，高某以业主身份办理入伙手续，物业公司以高某未提交有效的所有权文书为由拒绝高某以业主身份入伙。因此高某向福田法院起诉，要求物业公司赔偿租金损失。
 

法院认为：（1）高某已通过二手房买卖的民事法律行为取得讼争房屋的占有、使用和收益等相关权益；（2）《建筑物区分所有权纠纷解释》中“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，是在“依法取得专有部分所有权”大原则之下的一种特别处理。其出发点是考虑到登记实践中客观存在的种种特殊情况，其目的是更好地兼顾当事人的权利，以避免与社会公众的一般判断标准相悖，从而为业主生活共同体的稳定，乃至于业主自治的代表性和合理性奠定可操作的基础和前提。但在这种情况下，认定其具有业主身份并不等于承认其当然享有所有权。参照该条规定的精神，在二手房买卖的情形下，买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记即转让该专有部分并向其相对人移转占有的，可以认定专有部分合法占有人为业主；（3）本案中，高某从案外人受让讼争房屋后，虽没有进行所有权转移登记，但在没有相反证据并足以反驳的情形下，可以认定原告为上述司法解释项下讼争房屋的业主。最终法院判决，物业公司赔偿因阻挠高某入伙导致高某的租金损失人民币 192 万余元。
 

另外，《深圳物业条例》（2019）第 14 条参照上述案例中的司法解释精神，对购买新房、二手房未办理不动产权证认定业主时不再进行区分，并且无论买卖双方是否就业主身份发生争议均可认定买受人的业主身份，其规定如下：本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。
 

因此，在深圳买卖二手房未办理房产证的情况下，在认定业主身份时至少有了法定依据，也省去了司法实践中的解释工作。最后一个问题：关于认定业主身份的重要性。笔者认为认定业主身份是业主行使权利、维护权利的首要法律问题。
 

【案例一】（2019）粤 03 民终 10746 号案

深圳市某投资有限公司（以下简称投资公司）与深圳市福田区某大厦第一届业主委员会（以下简称大厦业委会）业主撤销权纠纷中，投资公司为大厦的开发商。大厦业主大会通过决议：解除与现有物业公司的物业服务合同
等，投资公司以侵害业主权为由提起诉讼，要求撤销上述决议。
 

投资公司主张：（1）大厦的地下室（车库）、转换层（第五层）、大厦平台（一层公交车站）系投资公司作为开发商，通过合法建造取得的建筑物专有部分所有权；（2）大厦业委会未提前15 天通知业主，剥夺了业主的表决权。

 

本案虽然表决程序有瑕疵，但最终二审法院认为，地下室（车库）、转换层（第五层）、大厦平台（一层公交车站）相对于住宅和经营性用房系小区配套设备和场地，投资公司没有证据证明其是案涉小区住宅和经营性用房的所有权人，不能认定其业主身份。投资公司无资格提起诉讼，一审不应进行实体审理，遂裁定撤销一审判决，驳回投资公司的起诉。
 

二审法院的裁定要旨是投资公司不是业主，根本就没有权利起诉。
 

【案例二】（2013）深中法房终字第 1048 号案

深圳市罗湖区某大厦业主委员会（以下简称业委会）与某公司业主撤销权纠纷中，同样由于业委会的相关决议存在程序错误，但基于某公司系该大厦的业主，不存在原告不适格的问题，因此二审法院最终维持了一审法院撤销业委会相关决议的判决。因此，对比上述两个案例，我们可以清晰看到，业主身份的认定对行使业主权利的重要性，即认定业主身份是业主行使权利、维护权利的首要法律问题。这也是本书开篇即讨论业主身份认定问题的主要原因。