深圳住宅业主必备法律知识2：业主有什么权利？

本书内容以业主权利为核心，重点阐述业主所享有的权利。我国于 2007 年颁布《物权法》后才正式确立建筑物区分所有权制度，业主权利也主要规定在原《物权法》和《民法典》物权编业主的建筑物区分所有权一章中，另外，相关司法解释以及行政法规、地方性法规也有涉及。
 

《民法典》第 271 条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
 

本条是业主权利的纲领性、基础性规定，也是业主其他权利的逻辑起点。业主其他权利如房屋外墙的使用权、电梯广告的收益权、业主大会的投票权、对小区停车位收费情况的知情权等均源于本条规定。从上述条文，可以看出业主权利主要包括：（1）对住宅、经营性用房等专有部分的所有权，即专有权；（2）对专有部分以外的共有部分的共有权，即共有权；（3）对专有部分以外的共有部分的管理权，也即成员权。换一种说法，即对专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及作为小区全体业主中一员的成员权。
 

笔者按照专有权、共有权、成员权分类简单列举如下：

一、专有权
 

1.《民法典》第 272 条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本条是业主专有权的四项权能或四种表现形式即占有权、使用权、收益权、处分权，以及行使专有权时的限制。
 

2.《民法典》第 279 条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。本条是对业主专有权的限制，即按照住宅用途使用，不得违法将住宅改为商用。
 

3.《建筑物区分所有权纠纷解释》第 4 条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。本条规定的是业主利用外墙等公共部分的权利，虽然利用的是公共部分，但笔者认为该规定系专有权的扩张，与其他共同部分如电梯的随机、轮流使用不同，该使用权是专门由业主单独使用的，如悬挂空调外机。当然关于本条规定的内容可以理解为，区别于共有部分常见的随机、轮流使用，系在共有部分上设定专用使用权，如某些小区在业主共有车位上实行固定挂牌制度。
 

二、共有权
 

1.《民法典》第 273 条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《建筑物区分所有权纠纷解释》第 3 条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
 

上述两条是业主对共有部分享有的权利和承担的义务以及共有部分的范围的规定，其中需要注意的是：（1）转让住宅等专有部分，共有权和成员权需要一并转让，现实中经常发生的情况是，在共有车位实行挂牌管理或业主长租开发商车位的情况下，业主转让房屋时将共有车位或租赁车位继续保留或者转让给其他人使用；（2）房屋转让后即丧失业主身份，理论上已不具备担任业主委员会委员的基础，《深圳物业条例》第 39 条第 1 款第 1 项即规定：除任期届满外，业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：

（一）不再是本物业管理区域的业主。
 

2.《民法典》第 274 条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第 37 条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。上述两条是关于建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房归业主共有的规定。

3.《民法典》第 275 条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本条第 1 款是关于规划车位、车库由开发商与业主约定出售、附赠、出租的规定，笔者认为其暗含的前提是，规划车位、车库由开发商所有，由开发商与购房者约定车位、车库是由业主购买、开发商附赠还是开发商自持租赁给业主。本条第 2 款是关于占用业主共有道路或其他场地的车位归业主共有的规定，因为道路或其他场所本身即为业主共有，用途的变更并不影响所有权的归属。
 

4.《民法典》第 281 条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。《物业管理条例》第 53 条第 2 款规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
 

上述条文是关于维修资金归业主共有以及维修资金用途及使用程序上的规定。
 

5.《民法典》第 282 条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《物业管理条例》第 54 条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。上述条文是共有部分产生的收入归业主共有的规定，如我们常见的岗亭、电梯对外出租广告位产生的收益归业主共有。
 

6.《深圳物业条例》第 70 条规定：业主共有资金包括：（1）共有物业收益；（2）物业专项维修资金；（3）物业管理费；（4）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；（5）其他合法收入。未经业主大会决定或者授权，任何单位和个人不得使用业主共有资金。业主共有资金监督管理办法由市住房和建设部门另行制定。上述条文是对业主共有资金范围的规定，需要注意的是物业费系业主共有而不是物业公司所有。关于物业费的问题，笔者将在后续论物业费的性质一文中详细论述。
 

三、成员权
 

1.《民法典》第 277 条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
 

本条是对业主设立业主大会、选举业主委员会行使管理权的规定。
 

2.《民法典》第 278 条规定：下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物业管理条例》第 11 条规定：下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。上述条文是对业主共同决定的事项，也即需要开业主大会表决的事项的规定，同样是业主行使管理权的规定。

 

3.《民法典》第 284 条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本条是对业主对小区管理权的规定，建筑物及其附属设施既可以由业主自行管理，也可以委托物业公司管理。
 

4.《民法典》第 285 条规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。本条是对业主知情权及监督权的规定，对于业主的疑问，物业公司有义务及时回复。
 

5.《建筑物区分所有权纠纷解释》第 13 条规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（5）其他应当向业主公开的情况和资料。本条是对业主知情权的细化，以及业主知情权具备可诉性的直接法律依据。
 

6.《物业管理条例》第 6 条规定：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。《深圳物业条例》第 15 条规定：业主依法享有下列权利：（1）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权；（2）选举业主委员会、业主监事会或者监事，并依法依规享有被选举权；（3）监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况；（4）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权；（5）就制订或者修改物业管理区域管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议；（6）法律、法规规定的其他权利。本条是对业主在物业管理活动中享有的权利的规定，涉及提议召开业主大会会议的权利、建议权、投票权、选举权与被选举权、知情权和监督权等。需要注意的是，业主只有提议召开业主大会会议的权利，而无权自行召开业主大会会议。
 

另外，笔者再来介绍一下救济权。无救济则无权利。因此，除了关于业主权利的规定外，业主的救济权也是业主应当了解的重点。
 

1.《民法典》第 280 条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本条是业主大会及业主委员会决定的效力范围，以及业主可以请求撤销侵害其权益的业主大会、业主委员会作出的决定的规定。
 

2.《建筑物区分所有权纠纷解释》第 12 条规定：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第 280 条第 2 款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《民法典》第 280 条只是规定侵害业主权益的才可以起诉，业主大会程序性存在瑕疵是否属于侵害业主合法权益至少存在争议，而本条将业主撤销权的撤销范围扩张到业主大会和业主委员会的程序性瑕疵，表明业主大会、业主委员会会议程序违法也属于侵害业主权益的情形。
 

3.《民法典》第 287 条规定：业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。本条是指业主对于侵害自己合法权益的行为，有权要求侵权人承担责任的规定，系兜底性规定。
 

上述条文基本涵盖了业主的大部分权利，以供业主随时查阅。