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深圳住宅业主必备法律知识3：什么是专有部分？ —论理解专有部分的意义
作者：齐炳雨 来源：深圳住宅业主必备33个法律知识 责任编辑：manman 2024-05-09 人已围观
认定了业主概念、简单列举了业主权利后，本文将详细介绍业主第一项权利即业主对建筑物专有部分的专有权。《民法典》第 271 条也就是其第 6 章“业主的建筑物区分所有权”的第 1 个条文中规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。
专有权是业主作为专有部分的所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益、处分的权利，属于所有权。所有权并不复杂，对于业主来讲，对房屋行使所有权表现在可以居住进行占有、使用，可以出租用于收益，也可以出售、抵押或者设置居住权进行法律上的处分，也可以装修进行物理上的处分。
但这并非理解业主专有权的关键，理解业主专有权的关键在于理解什么是建筑物的专有部分？建筑物的专有部分都包含哪些？也即业主可以行使所有权的范围。理论性的问题如专有部分的四至范围到哪里？与其他业主共用的墙壁是专有部分吗？实践中常遇到的问题如：业主是否可以更换外墙颜色或张贴广告？是否可以改变房屋基本格局？而问题的答案基本取决于我们能否对特定部位进行准确界定，以确定是否属于专有权行使的范围以及是否属于专有权行使受限的范围。
目前我国关于建筑物专有部分的规定，主要有《民法典》第271 条（住宅、经营性用房等专有部分）和《建筑物区分所有权纠纷解释》第 2 条（具有构造独立性、利用独立性并且能够登记的房屋、车位、摊位、露台、建筑物等）。
关于构造独立性、利用独立性，主要指：（1）一栋建筑物的此部分与该栋建筑物的彼部分必须可以明确区分；（2）一栋建筑物的此部分与该栋建筑物的彼部分须以境界壁、天花板、地板等予以隔断；（3）通行的直接性，即建筑物的此部分不必经由建筑物的彼部分即能与外部直接相通，且有独立的出入口；（4）专用设备的存在，即建筑物内有适合于使用目的和用途的专用设备；（5）公用设备的不存在，即建筑物内不存在供全体或部分业主共用的设备。关于“能够登记”，需要指出的是，“能够登记”而不是“须经登记”。也即只要具备前述两个实质条件，即便未登记只要能够进行登记也可以成为专有部分。那如何理解“能够登记”？根据法律保护合法权益的原则，只要是合法建筑即可以认定为“能够登记”，而对于违法或违章建筑即便具备构造及使用上的独立性也无法进行登记。
笔者认为，专有部分最大的特点是物理构造上的独立性以及使用上的排他性。其中物理构造上的独立性不仅仅限于存在实际的物理界限，如墙壁、地上停车位虽然不具备建筑构造，但划线范围构成的四至空间仍然使其具备构造上的独立性；使用上的排他性是指当他人未经专有权人许可擅自使用时，专有权人可以排除他人侵害。
简单认识了专有部分的特性，我们来考虑另外一个问题，就是专有部分的四至范围，也即究竟至何处界线为止可以计入专有部分。该问题也直接影响到业主占有、使用、修缮房屋的范围。学理上有中心说 / 壁心说、空间说、最后粉刷表层说、壁心说和最后粉刷表层说。（1）中心说 / 壁心说认为专有部分的范围达到墙壁、地板等部分厚度的中心；（2）空间说认为专有部分仅仅是由建筑材料所围成的空间，墙壁、地板等均为共有部分；（3）最后粉刷表层说认为专有部分到达墙壁、地板等部分表层所粉刷部分；（4）壁心说和最后粉刷表层说也即通说，认为在业主之间内部关系上专有部分至墙壁、地板等部分表层粉刷部分，在业主与第三方外部关系上比如买卖关系中，专有部分的范围到达墙壁、地板等部分厚度的中心。
实践中的建筑面积即采用中心说 / 壁心说，套内面积即采用最后粉刷表层说。空间说笔者认为不具有合理性，根本原因是该主张与生活实践所冲突，如采用空间说，则墙壁、地板等均系共有部分，那么如果业主需要粉刷墙壁或者在墙上打个孔挂个东西也应征求共有人同意，这显然与社会观念相悖。另外，有学者认为：所谓的老房子新房子，绝不是指的“空间”的新旧变化。1 也有学者认为：将空间视为一种物，不宜为普通人所接受。对于一般人而言，买一套房，买的是房屋的所有权，对他来说，房屋是实实在在的、由四壁所组成的可由他独立支配的空间，因此从常理上讲，建筑物区分所有权的客体还是由四壁构成的房屋。
上述是笔者对于专有部分的简单理解，同时笔者认为能够准确识别特定部分是否属于专有部分具备重要意义：
1. 除了部分归市政所有的道路及专属特定产权人的部分外，基于专有部分和共有部分共同构成小区完整的建筑及设施，我们可以认为，理解了什么是专有部分，也就理解了什么是共有部分。而看某一行为，排他性地独占使用某一部分，是否构成侵权的关键是确定该部分是专有部分还是共有部分。如果是专有部分则是所有权人行使所有权的表现，如果是共有部分则构成对全体业主权益的侵害。如开发商或者物业公司将架空层封闭并进行出租、保留外墙的收益权和部分业主霸占共有屋顶、公共绿地等行为即是混淆了专有部分和共有部分，明显是一种侵犯全体业主权益的行为。
2. 我们还可以认为，识别专有部分也是确定物业公司义务边界、责任边界的重要前提，因为物业公司的职责是维修养护公共设施及对小区环境、卫生、秩序进行维护。专有部分并不在物业服务企业的义务范围内。这也是共有屋顶漏水是物业责任而其他楼层漏水一般是业主责任的原因。另外，如小区发生入室盗窃案件，物业公司只要尽到相应的安全保障义务，如进出小区登记、有安保巡逻、公共区域有视频监控即不需要承担责任。
比较经典的表述为：物业提供的是保安服务不是保镖服务。《深圳物业条例》第 75 条即明确规定：物业服务企业负责物业管理区域共有物业安全检查和维护保养，并承担超过保修期或者合理使用年限后的物业安全管理责任。业主负责物业专有部分安全检查和维护保养。
【案例】（2020）粤 0303 民初 4299 号案
陈某的车辆于 2019 年 10 月 15 日被坠落的玻璃砸坏，因此陈某将业主、租客、物业公司诉至法院。
业主朱某认为该坠落的玻璃并非其所加装，也不能够擅自打开，更不能透风，应属于外墙而不属于窗户。
物业公司认为案涉房屋的玻璃属于落地窗玻璃，不属于公共外墙，物业公司也在案涉房屋的小区大堂及负一楼、公告栏、电梯等候厅内粘贴了《关于做好空调架、窗户、防盗网安全防范的通知》，事故发生后也配合做善后工作，并且从 2014 年 12 月 28日接管该小区以来，并未出现窗户脱落炸裂的事件，因此，此事件该由所有权人承担相关的赔偿。
租客刘某认为：房屋租赁期间业主未履行房屋的维修义务，出租人应当向承租人交付符合用途的房屋，出租人应当履行租赁物的维修义务。出租人有义务保障包括玻璃窗在内的案涉房屋符合居住的安全条件，负有维修及排除隐患的义务，但是事实上自出租开始，出租人除了收取押金租金以外从未向刘某交付安全的租赁物，也没履行过维修的义务，甚至没有告知房屋存在安全隐患；同时炸裂的玻璃窗是房屋以及整栋楼的一个附着物，不是一个搁置物或独立悬挂的物品。出现意外的坠落是因为房屋建筑本身的问题，刘某不可能也没有能力对房屋本身或者房屋设施尽到安全保障的义务。另外，本案的原告是违规停放车辆，案涉停车地点属于消防通道，不能停放车辆。综上，玻璃窗自然炸裂属于意外事件，刘某只是在此时此刻恰好入住，对损害没有过错，不负有维修义务，不应当承担责任。
最终法院认为：（1）本案发生爆裂坠落事故的玻璃窗为房屋专有部分，不属于全体业主共有的公共部分，被告作为物业服务企业对其不承担安全维护责任。（2）建筑物、构筑物或者其他设施发生脱落、坠落造成他人损害的，适用过错推定责任，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。朱某作为涉讼房产的所有权人，刘某作为涉讼房屋的实际使用人，均未举证证明自身对于落地窗玻璃爆裂不存在过错，应当承担侵权责任。在物件损害责任中，原告车辆停放位置是否符合小区物业安排不能免除或减轻物业所有人、使用人的责任。（3）该房屋竣工于 2005 年，到事故发生时已经 15 年。被告朱某没有证据证明其对该出现爆裂坠落的玻璃窗进行过特别的防护，或者给予承租人充分的提示，故应承担主要责任，被告刘某作为承租人承担次要责任。本院酌定，业主朱某承担 90% 的责任，租客刘某承担10% 的责任，两人相互承担连带责任。
本案认定责任承担主体的关键即在坠落的玻璃系专有部分还是共有部分，因认定坠落的玻璃系专有部分，即认定系业主和租客的责任，所以物业公司不需要承担责任。而在（2021）粤 0391民初 53 号、（2021）粤 0391 民初 54 号案中，原告的车辆均由于某大厦Ａ座 43 楼南侧玻璃幕墙爆裂导致大量玻璃掉落受损，法院将玻璃幕墙认定为业主共有部分，因此物业公司作为玻璃幕墙的管理人无法证明其不存在过错，最终法院判定由物业公司承担责任。
3. 我们还可以进一步认为，识别专有部分也是确定维权主体
的重要前提。如第三人侵害的是专有部分则由专有部分所有权人进行维权，如第三人侵害的是共有部分则一般由业主委员会代表全体业主维权，没有业主委员会的则由半数以上业主进行维权。需要注意的是个别业主是没有权利就侵犯业主公共权益的事项单独提出诉的。这也是很多由个别业主起诉开发商、物业公司侵犯业主共有权益的案件，法院不进行实体审理而是直接驳回起诉的原因。起诉的主体不合法，民事诉讼上也叫主体不适格。综上，笔者认为，理解专有部分是区分专有部分和共有部分的重要前提，而区分专有部分和共有部分是判定开发商、物业公司、业主是否侵权的首要问题，是判定物业公司是否具备义务、是否需要承担责任的重要标准，也是确定维权主体的依据。虽然专有部分内容稍显复杂，但笔者认为这是理解建筑物区分所有权的首要问题，也是读者在遇到纠纷时要面对的。
接下来，结合上面的理论部分请读者思考下面几个问题，以期更好地理解专有部分：
1. 卧室是专有部分吗？
一套房屋构成一个专有部分是常见的情况，而一套房屋的组成部分如一个卧室可以是一个专有部分吗？必须明确：这一问题中的“是”指等同关系，而不是归属关系，因为卧室必然归属于房屋这一专有部分，是房屋的组成部分。这一问题指一个房间的组成部分 —卧室能否单独成为一个专有部分。换一种问法：夫妻离婚分割房屋是否能各自分一个卧室，然后共用客厅、卫生间等？上文提到专有部分认定的三个条件：构造上的独立性、使用上的独立性、能够登记。其中关于构造上和使用上的独立性，其主要判断标准是，是否有与外部直接相连的独立的出入口和符合使用目的的设备。很明显，首先一个卧室无法与外界直接相连，必须通过大门；其次卧室只具备休息的功能，不完全具备生活的功能；再次一个卧室也无法进行登记。因此，我们可以说一个卧室不是一个独立的专有部分。我们来看下面的一个案例。
【案例】离婚分房案
亓某和袁某是夫妻，育有一子。后因夫妻感情不和，袁某向法院起诉请求离婚。诉求其子年岁尚小，为利于其健康成长，应当随同母亲袁某共同生活；亓某应每月支付抚养费 200 元，直到其子满18 周岁为止；分割夫妻共同财产三居室房屋一套，将三居室房屋中的两间房（其中一间是主卧）分给袁某与其子。一审法院经审理认为，虽然亓某和袁某之间经常为生活琐事发生争吵，但双方感情尚未破裂，于是驳回了原告袁某的诉讼请求。一年后袁某再次向一审法院起诉离婚，诉讼请求和理由与第一次起诉基本相同。
一审法院裁判情况：一审法院认为，双方感情确已破裂，判决准予离婚。其子与袁某共同生活，亓某应每月支付抚养费 200元，直到其满 18 周岁为止。夫妻共有财产三室一厅房屋一套，其中的主卧室和与主卧室较近的一间房归袁某所有；北面的一间房归亓某所有；客厅和卫生间归双方共同所有。
当事人上诉情况：亓某不服一审判决，向二审法院上诉称，一审法院将夫妻共有财产三室中的一室判归我所有，我不同意，因为这样我的生活很不方便。我要求袁某补偿我 30 万元，将这套房屋都判归袁某所有。袁某答辩认为，一审法院判决分给亓某的房屋不能强卖给我，一是因为我经济困难，二是那间房屋我也用不到，不同意亓某的上诉请求。
二审法院裁判情况：二审法院认为，如果将三室一厅中的一间房屋判归亓某，其余两间判归袁某，而客厅和卫生间归双方共有，确实对于亓某的生活很不方便，也很容易在原来矛盾很深的双方之间产生新的矛盾，不利于社会和谐。于是对一审判决进行了部分改判，判决该套三室一厅的房屋全部归袁某所有，袁某按市价补偿亓某 25 万元。
二审法院改判的理由是：（1）虽然该房屋中的三间屋子都有独立的门，具备构造上的独立性，但是每间屋子只能与客厅相通，都没有独立的与外界相通的出入口，并不具备使用上的独立性。（2）将该房屋的三间屋子分别归两个人所有并不能在登记机关进行登记。
笔者认为，将一套房子的组成部分即三间屋子，判决分别归两个人所有相当于把一套房子一个物权分割成了两套房子两个物权，违反一物一权原则，一般情况物的组成部分尤其是不可拆卸的部分不具备独立性，不能单独成为物权的客体，就像买一套房不能只买一个客厅或者卫生间，我们也不能单独成为客厅或者卫生间的所有权人。
2. 露台是专有部分吗？
首先，这个问题中的“是”与上一个案例中“一个卧室是专有部分吗”中的“是”意思并不一致。“一个卧室是专有部分吗”中的“是”系等同关系，即一个卧室能否单独构成一个专有部分，而该问题中的“是”系归属关系，即露台能否成为房屋等专有部分的组成部分。
其次，《建筑物区分所有权纠纷解释》第 2 条第 2 款规定：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
上述司法解释规定了露台成为专有部分组成部分的条件，笔者简单阐释如下：（1）露台必须是经过行政主管部门批准规划的，该条件系露台能否归业主所有的合法性条件；（2）露台在物理结构上专属于特定房屋，从物理构造独立性和使用的排他性理解，即该露台只有从特定房屋才能进入而不能从其他专有部分或公共区域进入；（3）该露台必须要有合同依据，即在与建设单位的买卖合同中必须对露台作出明确约定。上述条件缺一不可。下面举两个案例。
【案例一】（2019）粤 03 民终 33373 号案
原告彭某购买某小区的房产后发现被告即其左右邻居将楼层内的公共区域改建成私家花园，并设置围栏阻止他人进入，遂起诉至福田法院要求被告拆除。
被告辩称：该花园系购房时赠送，围栏系开发商统一分割，且授予“空中花园”使用权证书，该区域并非公共区域而系被告专属所有，并且小区存在类似情况的有 100 套房屋，20 余年来均未有任何争议。
首先，法院向深圳市不动产登记中心发函询问该花园情况，深圳市不动产登记中心回复：案涉花园即露台部分为不计建筑面积部分，房产证上的面积不包含露台部分。其次，被告与建设单位签订的《深圳市房地产买卖合同》未就案涉花园部分作出任何约定。因此，法院认定该区域为公共区域，同时被告使用该区域也未经共有人同意，两级法院均判决被告依法拆除，恢复原状。
【案例二】（2019）粤 03 民终 21638 号案
法院查实，被告房屋户型图显示：该露台规划专属于被告房屋，且合同已经明确约定露台权属，装修方案已经物业同意，且灯饰不足以对楼上业主生活造成影响。因此两级法院均驳回原告的诉讼请求。
两个案例均为因露台引起的邻居之间的纠纷，案件的关键是界定露台是为业主专有还是公共所有。在开发商销售房屋过程中，经常会以赠送露台为噱头进行营销，但该露台能否成为业主专有部分，取决于是否有规划，物理上是否专属使用，合同是否有明确约定。如不符合上述条件，露台归属于业主共有部分，开发商即无权进行赠予，因此在购买新房涉及露台的问题时应当注意。
3. 楼顶天台是专有部分吗？
《建筑物区分所有权纠纷解释》第 3 条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《民法典》第二编第六章所称的共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。关于楼顶平台是专有部分还是共有部分的问题，理论和实践上争议都比较大。
目前我国实践中倾向性观点认为，一般情况下，应将楼顶平台推定为共有部分，但在特殊情况下应当允许顶楼业主通过反证推翻法律的推定，认定为专有部分，具体条件如下：①符合规划；②构造上有相对独立性，只能从顶楼住户专有部分而无法从其他共有区域比如楼梯、走廊到达顶楼，具备使用上的排他性。③已在销售合同中明确约定。
接下来我们看两个简单的案例。
【案例一】天台使用权案
原告罗某与被告某开发商签订房屋买卖合同，购得广州市荔湾区某小区房屋一套，并签订一份《天台使用权转让协议书》，将位于房屋之外的天台使用权转让给原告罗某。后原告罗某认为该《天台使用权转让协议书》转让协议无效，遂诉至法院，要求被告返还已收转让款。
法院经向广州市房地产测绘所核实并经现场勘查核实认定：该平台不计算建筑面积，也没有计入分摊面积，同时该天台只能通往罗某阳台。因此该天台并非供全体业主共同使用的，被告出售天台并未侵犯业主共有部分。因此两级法院均判决驳回原告诉讼请求。
该案例系有规划、有合同、构造及使用上有独立性，认定天台为专有部分的情形。
【案例二】楼顶花园案
王某与某开发商签订房屋买卖合同购得某小区顶楼房屋一套，且开发商通过广告宣称：买顶层者均赠送楼顶花园，因此双方又签订补充协议约定王某所购房屋屋顶由王某使用。后小区业主委员会通过决议，决定通过太阳能系统解决楼内采光问题，需要使用屋顶作为设备安装点，但楼道被王某封锁，设备无法安装。后王某诉至法院，要求法院确认楼顶使用权归其所有，并要求开发商在产权证中对此予以明确。
法院经审理认为：按照目前的民法理论，楼顶花园属于全体业主共有，顶层露台已分摊到业主的建筑面积中，从本质上讲，顶楼花园系业主共有部分，开发商不能将顶楼花园出售，因此驳回了王某的诉讼请求。
笔者认为，该案例系在法律没有明确规定的情况下，法院运用建筑物区分所有权理论进行的司法实践。
从上述案例可以看出，无论是新房还是二手房，业主要想取得楼顶花园的专有权，该楼顶花园必须经规划且未进行分摊、有独立构造且能排他使用，还必须在合同中有明确约定，不能单凭开发商的单方宣传。此点与对露台的注意事项一致。
专有部分内容复杂，经常需要区分某一部分或者设施系开发商单独所有还是由业主共有，因此深刻理解专有部分的特征和条件是业主准确把握业主权利的基础。深刻理解建筑物区分所有权的理论基础虽然难，但若能吃透，可以一劳永逸。
专有部分内容复杂，经常需要区分某一部分或者设施系开发商单独所有还是由业主共有，因此深刻理解专有部分的特征和条件是业主准确把握业主权利的基础。深刻理解建筑物区分所有权的理论基础虽然难，但若能吃透，可以一劳永逸。
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