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深圳住宅业主必备法律知识4：外墙是专有部分吗？ —论专有权的扩张
作者：齐炳雨 来源：深圳住宅业主必备33个法律知识 责任编辑：manman 2024-05-09 人已围观
通过前一节内容的论述，关于本文问题的答案应当非常清晰：外墙不属于专有部分。
我们在前一节提到，看某一行为：排他性地独占使用某一部分，是否构成侵权的关键是确定该部分是专有部分还是共有部分。如果是专有部分则是所有权人行使所有权的表现，如果是共有部分则构成对全体业主权益的侵害。那么既然外墙属于共有部分，在外墙固定位置悬挂空调外机的行为为什么不构成对全体业主权益的侵权呢？
原因在于，虽然外墙属于共有部分，由全体业主共同使用、共同管理，但在外墙固定位置悬挂空调外机的行为是基于对房屋合理使用的需要固定使用某一共有部分，而且外墙的使用也很难像其他共有部分如电梯一样随机、轮流使用。
这种做法有学者称之为共有权之延伸 —专用使用权；也有观点认为是业主专有权行使的合理延伸 1。笔者认同第二种观点，称之为专有权的扩张。因为在共有部分设定专用使用权，本质也是共有部分的一种使用方式，也未超过共有权的范围，不能称之为共有权的延伸，只是共有部分的一种使用方式。
《建筑物区分所有权纠纷解释》第 4 条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。因此，基于合理需要无偿使用专有部分对应的共有部分不属于侵权行为。关于如何界定单个业主使用是否合理，权威观点认为需要符合以下标准：（1）不以营利为目的；（2）目的是更好地使用专有部分，如增加专有部分的舒适度和安全性；（3）不违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，也即符合市政管理规定、正确处理相邻关系。
我们来看以下案例。
【案例一】（2013）民监字第 15 号案
卢某某、蔡某某与陈某相邻关系纠纷中，陈某因使用热水器在外墙安装管线，卢某某、蔡某某遂将陈某起诉至福建某法院要求陈某拆除管线恢复原状，两级法院均以陈某使用热水器为正常生活需要的理由予以驳回。后卢某某、蔡某某向福建高院申诉后又向最高院申诉。最终，最高院同样认为，陈某为满足正常生活需要，在与卢某某、蔡某某房屋上下层中线以上的外墙安装管线，并未侵犯其权益，也符合相邻关系的要求，最终驳回其申诉请求。本案也是因外墙纠纷诉至最高院的唯一案例。
【案例二】（2015）深中法民终字第 325 号案
原告陈某与被告潘某系深圳市宝安区某小区同楼层左右相邻业主，被告潘某将其空调外机安装于阳台侧面与地板同水平面的外墙上，另在门外墙角的天花板上安装摄像头，并在大门外右侧墙壁底部安装门吸。原告陈某诉至宝安法院要求被告潘某拆除空调外机、门吸及摄像头。
经两级法院查明：小区管理规约第 14 条第 7 项规定：禁止改变住宅外立面；第 11 项规定，禁止占用或损坏楼梯、通道等公共部分、设施及公共场所。同时，同一栋业主均未将空调外机安装于外墙。因此法院认定被告潘某安装空调外机的行为违反管理规约，侵害他人合法权益；对于门吸，法院认为并非生活必需且存在安全隐患；鉴于摄像头属于可旋转摄像头，其覆盖范围涵盖了原告陈某的家门，侵犯了原告的隐私权。
最终法院判令被告潘某拆除空调外机、门吸和摄像头。
【案例三】（2018）粤 03 民终 17082 号案
被告马某系盐田某小区业主，原告系该小区物业管理公司。原告的装修管理员在巡查中发现马某的施工人员在其房屋外墙开孔安装窗户，劝说无果后，诉至盐田法院，最后经两级法院及高院认定：马某安装的窗户系在房屋外墙上开洞安装，而外墙属于业主共有部分，在外墙上开洞不仅是对房屋共有部分的改造，也会损害房屋结构，危及建筑物安全。马某的上述行为不仅损害到其他业主的合法权益，也妨害到物业服务与管理。物业公司起诉要求马某恢复原状，符合《物业服务纠纷解释》第 4 条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定。
案例二、三分别为违反管理规约和法律规定的情形。那么在既不违反管理规约也不违反法律规定的情况下，是否一定属于合理使用呢？
【案例四】（2017）粤 0307 民初 12170 号案
原被告为龙岗某小区上下楼斜相邻业主，被告将其空调外机放置在指定的室外空调机位，且已验收合格。但其空调外机有两个排风口，其中排风机上的排风口正对原告房屋洗手间窗口，斜对原告房屋厨房窗户。因被告的中央空调排风机较普通家用空调排风机多出一个排风口，该空调排风机高度超出了外墙预留空调卡位的高度，每当被告空调运转，中央空调排风机上的排风口排出的热风径行吹进原告房屋洗手间和厨房，对原告的居家环境造成困扰。经多次调解无果，原告方某诉至法院，要求将现有的空调外机搬离。
龙岗法院认为：案涉建筑物的外墙属于业主专有部分之外区域，应为小区业主共有，业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。合理的标准有二：第一，不以营利为目的；第二，不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益。被告将空调排风机安装在开发商预设的卡位并无不当之处，但因该排风机的上排风口正对原告房屋洗手间窗口，斜对原告房屋厨房窗户，空调运转带来的大量热风吹进原告房屋洗手间及厨房，妨碍了原告住所的正常通风，给原告生活造成不便，侵犯了原告的合法权益，依法应予排除妨碍，原告请求被告将空调排风机搬移符合法律规定，并判决被告搬移房屋外墙的中央空调排风机。本案中，纠纷的根源系被告安装的空调外机的排风口排出的热风径行吹进原告房间，侵害了他人的合法权益，因此不属于合理使用的情形，同时也是相邻关系纠纷的情形。
因此，笔者认为：作为业主应当切实把握自身权利边界，合法使用专有部分及共有部分，正确处理与邻里之间的关系。如为获取不法利益，虽然可以短时间享受违法行为带来的利益，但最终结果将是竹篮打水一场空，得不偿失。
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