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深圳住宅业主必备法律知识5：专有权有什么限制？
作者：齐炳雨 来源：深圳住宅业主必备33个法律知识 责任编辑：manman 2024-05-09 人已围观
权利不是绝对的，没有任何一项权利是不受限制的。建筑物区分所有权中业主对专有部分的所有权即专有权也是如此。同时，物业小区是一个地缘共同体。好比因婚姻而形成的血缘共同体，除了对方是你选择的，其他的一切亲属关系都是强加的。作为小区的业主也是如此，买了房，进入了一个地缘共同体，可除了房子是你选择的，其他的一切都是强加的。
另外，专有权的限制不仅仅是基于一般的相邻关系而施加的限制，而且还是基于自用部分与其他不可分部分或建筑物的整体性而产生的限制。也就是说，区分所有权人除了像一般所有权人之间要尽相邻关系的义务外，还必须考虑各自独立部分结合成为一个整体这一事实，尽共同维护整体物业存在和良好的义务。2因此，权利限制、业主之间一定程度的妥协及容忍不可避免。但笔者认为，权利限制更多的是基于一栋建筑物由多人所有的事实，其目的是对权利划定各自的边界，避免权利冲突，并非削减权利。
我国现行法律关于专有权限制的规定如下：
1.《民法典》第 272 条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
2.《民法典》第 273 条第 2 款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
3.《民法典》第 279 条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
国内关于专有权限制的主要理论如下，将专有权的限制分别归结为：
一、（1）按照专用部分的原使用目的或规约规定使用；（2）维护建筑物牢固安全和外观美观完整；（3）不得随意变动、撤换、毁损专有部分中涉及共有的部分。
二、（1）业主专有权处分权能的限制；（2）业主违反共同利益行为的禁止；（3）专有部分不得擅自改变用途；（4）专有部分的容许进入义务（如衣服掉在楼下邻居的阳台上，楼下邻居应当允许楼上邻居进入房屋取回衣服或者帮助取回衣服）；（5）立体相邻关系的限制。
三、（1）禁止专有部分所有权的滥用：不得危及建筑物安全、不得影响建筑物结构及外观的完整统一；（2）营业性限制；（3）禁止单独转让。
四、专有所有权人承担的义务：（1）不得违反全体区分所有权人的共同利益：对建筑物的不当损毁行为和未按专有部分的本来用途和使用目的使用专有部分；（2）维持区分所有建筑物存在的义务。
笔者认为，专有权即业主对专有部分的所有权，而所有权共有四项权能，即占有、使用、收益、处分。对专有权的限制可从对四项权能的限制考虑，单纯的占有以及收益一般不会对他人造成影响，因此笔者认为对专有权的限制主要体现在使用权及处分权上的限制。
一、使用权上的限制
使用主要是指利用物的使用价值，比如手机是用来通信娱乐的、kindle（电子阅读器）是用来读书的，但没有人限制你用手机作为板砖进行防卫、用 kindle 盖泡面。对用于居住生活的小区住宅来说，却不可以随便用来开办公司或经营餐饮娱乐场所，即要按照专有部分的原有使用目的进行使用，不得擅自改变用途。同时为维护建筑物的安全也不得堆放易燃易爆物品，这也是不允许将电动自行车推上楼充电的一个重要原因。
二、处分权上的限制
处分既包括事实上的处分，又包括法律上的处分。事实上的处分是指权利人对物本身进行物理上处置，法律上的处分是指权利人对物进行法律上的权利产生、变更或者消灭的行为。比如我们对汽车进行改装、对房屋进行装修属于事实上的处分，而把汽车卖掉、把房子抵押、出售则属于法律上的处分。
关于专有权中事实上的处分限制主要指权利人不得毁坏专有部分，房子虽然是我们的，但是我们却不得改变房屋结构、把房子推倒重建、危害整体建筑物的安全。同时也不得改变房屋设计时的用途，比如把没有防水要求的卧室改成有防水要求的浴室。关于专有权法律上的处分权限制主要是指专有权在建筑物区分所有权中占主导地位，专有权转让，共有权和成员权必须一并转让，不可分割。如卖掉房屋而保留业主身份、卖掉房屋而保留共有车位的使用权均是不被允许的。
关于专有权的限制，笔者将从上述两大方面进行分别论述。对使用的限制，笔者将论述“住改商”以及“骨灰房”的问题；对处分权的限制，将重点论述业主违规装修和房屋整体转让的问题。
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