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深圳住宅业主必备法律知识6：把房子租给他人开公司合法吗？ —论“住改商”的法律风险

作者：齐炳雨来源：深圳住宅业主必备33个法律知识责任编辑：manman 2024-05-09 人已围观

根据前文内容，专有权人负有按照房屋原有用途使用房屋的义务，把公司开在住宅区即“住改商”明显违反了上述义务。那业主自己不“住改商”而是把房子租给别人“住改商”合法吗？从“法无禁止即自由”的民法理念看，目前《民法典》并没有禁止租客进行“住改商”，但是，从朴素的社会主义价值观出发，业主都不能做的事情租客就更不能做了。

这样的思考方式蕴含了法律解释方法中一个重要的方法即当然解释。当然解释是指某个法律条文虽然没有明文规定适用该类型案件，但从该法律条文的立法本意来看，该类型案件比法律条文明文规定者更有适用的理由，因此适用该法律条文于该类型案件的一种解释方法。当然解释的法理依据是所谓的“举重以明轻，举轻以明重”。因为在社会当中存在一类逻辑关系，叫“不言自明，理所当然”，只要提到其中一个，则另外一个当然地也包含在内。例如，“禁止攀摘花木”只是明文提到“攀摘花木”的行为应予禁止，并没有明文提到“禁止刨根伐木”。按照文义解释“攀摘花木”是不可能包含“刨根伐木”的，但“禁止攀摘花木”的立法本意是禁止一切损害花木的行为，摘一片树叶或者摘一朵花这样轻微的损害行为均在禁止之列，举轻以明重，比“攀摘花木”严重得多的“刨根伐木”当然更在禁止之列，这是不言自明、理所当然的。1 笔者认为，当然解释是法律解释方法里重要性仅次于文义解释的解释方法。

而关于不是业主的物业使用人能否“住改商”的问题，《深圳物业条例》第 16 条直接规定：业主、物业使用人应当依法履行下列义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；（2）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；（3）按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金；（4）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理；（5）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。《深圳物业条例》将物业使用人直接纳入规制范围，因此“住改商”原则上无论是业主还是物业使用人都是不被允许的。必备法律知识 1 中我们提到，无论是购买新房还是二手房，根据《深圳物业条例》的规定，都会统一认定其业主身份，我们会发现《深圳物业条例》结合相关理论直接作出明确规定，这为司法实践中法律适用提供了便利。

笔者认为对“住改商”予以限制，主要的原因是：（1）打破了住宅应有的宁静、安全、有序的生活环境；（2）从实质上架空了我国关于土地用途规划的管理。

目前我国关于“住改商”的法律规定主要有：

1.《民法典》第 279 条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
2.《建筑物区分所有权纠纷解释》第 10 条规定：业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第 279 条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第 11 条规定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第 279 条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

其中《民法典》第 279 条源于原《物权法》第 77 条。《建筑物区分所有权纠纷解释》于 2009 年正式实施，第 10 条和第 11 条在 2020 年进行修订时也几乎未进行修改。

从上述规定可以看出，我国对住改商的整体态度并非一刀切式的一律禁止而是设置严格的“住改商”条件，允许符合条件的“住改商”。究其原因主要有两方面：第一，即便是纯粹的住宅类物业，也无法完全隔绝一些与日常生活必要的经营行为的进入。如日常生活必需品若完全需要到商业区购买则费时费力，既无法满足临时所需又增加生活成本，而住宅内的便利店给业主生活带来了便利，没有绝对禁止的必要。第二，营业行为本身具备多样性，有相当多的营业行为可以居家完成，本身就将营业行为的地点和住宅完全融合在一起，导致禁无可禁。1 而前几年疫情的原因，还有在线办公技术的发展，也使居家办公成为可能的选择，但“住改商”仍然需要具备严苛的条件。

根据我国目前关于“住改商”的法律规定，业主将住宅改变为经营性用房，需要符合法律、法规以及管理规约的规定，并经过有利害关系的业主一致同意。笔者认为，需要注意以下几点：

1. 有利害关系的业主的范围：同一栋建筑物内的其他业主依据法律规定当然地被认定为有利害关系的业主，且该认定不能推翻，也就是即便有证据证明“住改商”行为不会对本栋其他业主造成影响也不能认定本栋其他业主不具备利害关系；如本小区其他楼栋的业主主张其系有利害关系的业主则需要举证证明其有利害关系，如房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

2. 需要有利害关系的业主一致同意的原则，类似于联合国五常国家的一票否决权，也就是只要有一户不同意即不得“住改商”，此种情形不适用团体法中常见的多数决原则，如业主大会多数决制度。

3.“同意”需以明示的方式表达，“住改商”的业主不能以利害关系业主未做任何表述的默认行为认定同意。

4. 已经办理工商登记取得营业执照的事实，不能成为抵消有利害关系业主反对意见的理由，也就是行政法上的合法性不能推定在民法上也具有合法性。这也是笔者经常提到的，行政法作为社会管理法，更多考虑的是社会公共利益，但不侵犯社会公共利益不代表不侵犯部分或者个别主体的私人利益，行政合法不代表民事合法。

我们先看两个其他省的案例。

【案例一】（2009）魏民一初字第 259 号案

17 名原告系河南许昌某小区业主，3 名被告系同小区业主，3名被告将其住房租赁给第 4 名被告某食品公司用于经营。17 名原告遂将 3 名业主和食品公司诉至法院，要求停止经营，恢复住宅用途。法院认定如下事实：公司所聘用的员工在工作期间，从事业务接待、开例会、做操、唱歌，在小区内进进出出，该小区业主的正常生活受到一定的影响。

法院认为：业主不得违反法律、法规以及管理规约的规定，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。3 名被告将自己居住的房屋交给被告公司使用，17 名原告不同意。4 名被告没有提供 17 名原告同意的证据。被告公司在使用期间，17 名原告的正常生活受到一定的影响。故 4 名被告应承担全部责任。17 名原告的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。

最终法院判决，食品公司停止在小区内的经营，恢复房屋住宅用途。

该案例属于非常明显的已经严重影响到业主生活的案例，自然应当被禁止。

【案例二】（2013）鄂武汉中民终字第 01019 号案

—最高人民法院 2014 年第 11 期公报案例原告张某、被告郑某系同一小区上下楼邻居关系，被告将其房屋租赁给某通信公司作为机房使用，且通信公司保证改造、装修房屋不影响房屋的建筑结构安全，设备在工作中或因老化等不影响周边群众的生活、休息。

案例系明显严重影响业主生活被禁止，但本案例并不存在该情形，是否应当禁止法院给出了不一致的意见。

一审法院认为：《物权法》第 77 条（即《民法典》第 279 条）的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪声、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，并非所有将住宅改变的行为都是《物权法》第 77 条规制的行为。两被告并未改变讼争房屋的住宅性质，即使改变也是用于公益事业，且原告未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据，故对原告的诉请，不予支持。根据前述部分，我们可以看到一审法院有一个很明显的错误就是，作为同一栋业主是不需要证明自己房屋质量或者生活质量受到或者可能受到不利影响的，只有同一小区不同栋的业主才需要举证利益受损。

二审法院另查明通信公司与武汉市公安局签订的武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同约定，合同基准价为 1.86 亿元。

二审法院认为：

（1）住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋；经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋，两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，通信公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目 WLAN（无线宽带局域网）、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此通信公司上述行为属于将住宅改变为经营性用房。

（2）通信公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《物权法》第 77 条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：①遵守法律、法规以及管理规约；②应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，77 条的条款语义清楚、内涵明确，一审对该条款中的“业主将住宅改变为经营性用房”做限缩性解释不当，本院予以纠正。依照《建筑物区分所有权纠纷解释》第 11 条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第 77 条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定，上诉人张某作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。

因此二审法院判决：（1）撤销一审判决；（2）两被告拆除光纤传输设备恢复房屋住宅用途。

我们会发现即便不影响其他业主生活的“住改商”也不意味着一定合法，这就是笔者提到的“住改商”实质上架空了我国关于土地用途规划的管理。

关于“住改商”，深圳也不乏类似案例。有改成公司办公的，如（2020）粤 03 民终 26539 号案，有改成咖啡馆的，如（2020）粤 03 民终 7164 号，还有改成月子会所的，如（2020）粤 03 民终349 号案，更有甚者改成烧烤店的，如（2019）粤 03 民终 29497号案，判决理由均类似，笔者不再赘述。

接下来我们再考虑另外一些问题，即如果业主将房屋租赁给第三方用于经营，租赁合同效力如何？如因其他业主反对导致无法继续经营是谁的责任？租客的押金能不能扣？业主是否需要对经营损失承担责任？这些都是业主需要考虑的问题。我们先来看两个深圳的案例，同时为方便理解，案例将直接以租客、业主分别代替原、被告。

【案例一】（2021）粤 03 民终 3588 号案

2019 年 8 月 16 日，租客与业主签订租赁合同，将业主位于深圳市南山区某小区的一处住宅房屋出租给租客，合同约定：（1）租赁房屋用途为商业；（2）租赁合同解除时，保持现状；出租人交付的房屋存在不符合相关法律、法规或规章等的规定，或严重不符合合同约定，或影响承租人安全、健康等情形的，承租人有权单方面解除本合同；（3）承租人存在不按约定支付租金或押金达十日的、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的、未经出租人书面同意擅自对房屋进行装修等情形的，出租人有权单方面解除合同、收回房屋后因交房及装修问题，双方发生争议。

2019 年 9 月 25 日，租客委托律师向业主发出《律师函》，要求 2019 年 9 月 30 日前退还押金；同时租客向深圳市南山区规划土地监察局举报业主违建。2019 年 10 月 8 日，业主委托律师向租客发出《律师函》，要求缴纳租金，否则构成违约。

租客向一审法院起诉请求：（1）确认租客、业主双方签署的租赁合同于 2019 年 9 月 23 日解除；（2）业主向租客退还已支付的租金 23800 元；（3）业主向租客退还押金 71400 元；（4）业主向租客支付违约金 47600 元；（5）本案诉讼费由业主承担。业主向一审法院反诉请求：（1）租客向业主支付 8 月 16 日至8 月 31 日期间的租金 11900 元，从 10 月 1 日开始支付租金 23800元（暂计至 2019 年 10 月 31 日，计至法院判决租赁合同解除之日止）；（2）租客赔偿因损害出租房屋导致业主恢复原状造成的损失 26000 元；（3）租客支付因承租房屋导致的家具损失 40048 元；（4）租客赔偿业主支付房屋中介公司的中介费 11900 元；（5）租客支付业主停车费 900 元；（6）由租客承担本案诉讼费用。

一审法院认为：

首先，租客与业主签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。其次，案涉房屋的用途为住宅，而双方的《房屋租赁合同》约定租赁房屋用途为商业，业主作为出租人将住宅作为商业用途出租存在过错；而租客作为承租人，对于承租房屋的用途理应有所了解，其自愿与业主签订案涉租赁合同，现并无充分证据证明因房屋用途变更导致案涉房屋不能正常使用，租客在此情况下径行解除合同也存在过错。综上，租客与业主对于《房屋租赁合同》未能继续履行均存在过错，双方应各自承担相应的责任。

一审法院判决：（1）确认租客与业主于 2019 年 8 月 16 日签订的《房屋租赁合同》于 2019 年 10 月 30 日解除；（2）业主于判决生效之日起 10 日内向租客返还押金 71400 元；（3）租客于判决生效之日起 10 日内向业主支付 2019 年 10 月 1 日至 10 月 30 日期间的租金共计 23032.26 元。

双方均不服一审判决，上诉后，二审法院维持原判。

【案例二】（2019）粤 03 民终 8745 号案

2015 年 9 月 30 日，租客与业主签订租赁合同，约定：（1）业主将涉诉房屋出租给租客作为健康管理使用；（2）租赁期限为2015 年 10 月 10 日至 2018 年 10 月 9 日；（3）业主应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的，业主要求提前退租或违反本合同其他约定，使租客无法实现承租目的的，业主须双倍退还租赁保证金给租客，且租客有权向业主请求其他损害赔偿，有权依据上述情形解除本合同；（4）租客支付租赁保证金后提前退租的，业主有权没收租赁保证金，合同有效期内，租客应合理使用该物业，不得擅自改变房屋结构或用途，否则业主有权没收租赁保证金并单方解除合同。

2017 年 2 月因租客无法办理营业执照、医疗机构执业许可证、卫生许可证想要退租，双方发生争议。

2017 年 4 月 27 日，租客向业主发出《告知函》，通知业主于2017 年 4 月 23 日终止双方租赁合同，并于 2017 年 4 月 26 日前配合办理移交、退还租赁保证金、开具租金发票。业主拒绝为租客办理放行条。租客主张其在太古城商场另行租赁了商铺经营新店，原计划于 2017 年 5 月 1 日开业，因业主阻挠搬离，不得已推迟至2017 年 5 月 21 日开业。

租客向一审法院提出诉讼请求：（1）业主向租客双倍返还租赁保证金共计 192000 元；（2）业主向租客赔偿因阻扰租客搬离案涉房屋造成的直接经济损失共计 255213 元；（3）业主向租客提供自承租之日所付租金对应的租赁发票；（4）本案诉讼费由业主负担。上述诉讼请求共计 447213 元。业主向一审法院提出反诉请求：（1）业主没收租客租赁保证金 96000 元；（2）租客向业主支付租金 57600 元；（3）租客支付业主为恢复房屋原状所支出的装修费用 71213 元；（4）由租客承担本案诉讼费用。

一审法院认为：

（1）租客与业主签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。

（2）涉诉房屋的房产证明确载明房屋用途为住宅，业主作为房屋所有人，对此明确知悉；租客在租赁涉诉房屋时查看了房产证，也清楚房屋用途。出租人所负的保障租赁物符合租赁用途的义务，须在合法使用租赁物的前提下，而该案中，双方在明知租赁房屋为住宅的情况下，却违反登记用途，将租赁用途约定为商用，租客因此无法办理相关证照以经营合同约定的健康管理业务，致使租赁合同不能继续履行，对此，双方均负有过错。租客提出解除合同，业主也未表示异议，租客已搬离租赁房屋，故双方租赁合同实际已经解除，业主应将租客支付的租赁保证金 96000 元退还。据此，租客主张业主未确保交付的租赁房屋能实现租赁目的，请求业主双倍返还租赁保证金，业主以租客提前解约为由请求没收租赁保证金，俱无依据。

一审法院判决：（1）业主于判决生效之日起 10 日内退还租客租赁保证金 96000 元；（2）租客于判决生效之日起 10 日内向业主支付 2017 年 4 月 10 日至 2017 年 5 月 3 日的租金 38400 元。

二审法院对租赁保证金补充道：双方当事人在均明知案涉房产的性质为住宅的情况下，仍将其用作经营，周边业主也对此不满，租客代表与业主代理人周某在微信聊天中表示，“因为这里没有继续经营下去的可能性，业主举报了几次，我找了关系才消停了一段时间。”《物权法》第 77 条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。双方均未提交证据证明案涉物业用于经营符合管理规约及有利害关系的业主同意。租赁合同不能继续履行，双方对此均负有过错。最终，二审法院维持原判。

从上述两个案例我们可以看到，深圳法院对于业主非法“住改商”的租赁合同仍确认合同合法有效，同时对于合同不能继续履行的责任则归结于双方。因此作为业主，应当尽量维持住宅原有使用用途，避免非法“住改商”，因为非法“住改商”不仅可能面临经济损失，还有可能面临其他业主的合法诉求甚至遭遇租客的恶意投诉。

另外一个问题也值得注意：《建筑物区分所有权纠纷解释》第11 条将“有利害关系业主”限定为本栋建筑物内的其他业主，其他楼栋如主张有利害关系则须证明房屋、生活质量已经或者可能受到不利影响。如此则会出现一种状况，其他楼栋业主虽受住改商影响但却要举证实际或可能受损。

笔者认为，无论何种形式的“住改商”均系对现有生活秩序的改变甚至破坏，而本栋其他业主的一致同意并不能掩盖这种改变甚至破坏，还有出现极端的情况，如一栋业主全部将房屋用于“住改商”。且相对于本楼栋其他业主而言，其他楼栋业主至少在人数上更大程度代表了业主整体利益，因此这种举证责任的配置是否公平有待商榷。而关于证明房屋、生活质量受到不利影响的标准也存在认定困难。

【案例】（2020）浙 01 民终 1814 号案

在本案中尽管原告提供了证人证言以及大量的视频和照片以证明肯德基门店的中央空调、抽油烟机等严重影响其生活质量，但一、二审法院均以肯德基公司的油烟和噪声排放均符合国家标准为由，驳回了原告的诉求。

因此，为防止此类情况的出现，笔者认为，可以根据《民法典》第 279 条第 1 款“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”的规定，由业主大会通过管理规约的方式规定一律不得“住改商”或者“住改商”须经全体业主一致同意，以减轻其他楼栋业主利益受损时的举证困难，同时笔者相信这也是最能代表全体业主利益的决议。

最后，我们应当关注的是行政机关在“住改商”中的作用，行政机关颁发营业执照的行为是行政许可行为，在未得到利害关系业主同意的情况下行政机关颁发营业执照的行为是否也侵害第三人权益，行政机关是否应当承担侵权责任？笔者认为，在法律明确规定“住改商”需要利害关系业主同意的情况下，行政机关应当对上述情况进行核实，如未经核实即颁发营业执照，应当承担未尽审慎审查义务的责任。并且行政机关对上述情况进行核实，也会减少实践中“住改商”引发的纠纷。

总结本文，（1）关于利害关系业主的认定，只要是同一栋的业主当然地被认定为利害关系业主，同时为避免其他楼栋受影响业主的举证困难，可通过决议的方式一律禁止“住改商”或者“住改商”须经全体业主一致同意；（2）业主如将住宅租赁给他人进行商业经营，应当注意防范相关法律风险，如：被租客投诉违建、偷税漏税，未经其他业主同意非法“住改商”导致承担违约责任及被其他业主起诉等。

本文结尾提两个小问题供读者思考：（1）法律明文规定限制“住改商”，那“商改住”可以吗？（2）利害关系业主同意“住改商”后，可以反悔吗？

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