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深圳住宅业主必备法律知识31：730 万元天价违约金高不高？ —论不安抗辩权的行使及预告登记
作者：齐炳雨 来源：深圳住宅业主必备33个法律知识 责任编辑：manman 2024-05-10 人已围观
2021 年 6 月 5 日深圳中院作出（2019）粤 03 民终 25339 号终审判决，维持龙华法院（2018）粤 0309 民初 860 号一审判决，即卖家退还买家已经支付的购房款 1965 万元，买家向卖家支付违约金 730 万元。此判决一出，因高额的违约金一时间刷爆网络，读者可自行在网上搜索关键词“深圳 730 万元违约金”。笔者基于公开判决对该案例作如下阐述。（为方便读者理解，原告、被告以买家、卖家代替，居间方以中介公司代替）
（一）基本案情
（1）一审：2018 年 1 月 15 日，买卖双方分别签订《二手房买卖及居间服务合同》《补充协议》，约定：房屋总价 7300 万元，定金 365 万元，签署合同 3 个工作日内支付定金至卖家指定账户1 中，在 2018 年 2 月 13 日前支付楼款 3435 万元至卖家指定的账户 1 中，2018 年 3 月 30 日前将除定金、交楼押金之外的全部楼款6935 万元支付至双方约定的账户 2 中，逾期超过 5 日履行，守约方可以解除合同，并选择要求违约方按照转让成交价的 20% 支付违约金或承担定金罚则，以承担违约责任。
买家于 2018 年 1 月 18 日支付定金 365 万元，截至 2018 年 2月 14 日合计支付 1965 万元，其后未支付款项。
2018年 3月 25日，卖家发送《解除合同通知书》给中介公司，中介公司在交易微信群发送上述《解除合同通知书》。
2018 年 4 月 8 日、2018 年 4 月 25 日、2018 年 5 月 9 日卖家向买家邮寄函件告知合同解除事宜。2018 年 4 月 25 日，买家向卖家发送函件称，发现指定收款账户不妥，希望调整账户进行交易。
2018年 3月 25日，卖家发送《解除合同通知书》给中介公司，中介公司在交易微信群发送上述《解除合同通知书》。
2018 年 4 月 8 日、2018 年 4 月 25 日、2018 年 5 月 9 日卖家向买家邮寄函件告知合同解除事宜。2018 年 4 月 25 日，买家向卖家发送函件称，发现指定收款账户不妥，希望调整账户进行交易。
（二）双方诉求及理由
买家主要诉求：卖家退还买家支付的购房款 1965 万元，卖家向买家支付违约金 1460 万元，卖家赔偿买家居间费 32 万元。买家认为：（1）卖家未出具收据，存在资金风险，有权行使不安抗辩权，拒绝支付剩余款项；（2）卖家在案涉合同履行过程中，将案涉房产另行出售予案外人，存在“一房二卖”的违约行为，应承担违约责任。
卖家主要诉求：买家向卖家支付违约金 1460 万元。
（三）一审法院观点及判决
1. 关于收款账号风险的问题，一审法院认为，未出具收款凭证与买家资金出现安全问题之间不存在直接的因果关系。双方在《补充协议》中已对收款账户作出了明确约定，该代收款约定未违反法律法规的强制性规定，买家拒付购房款的理由明显不足，对买家该抗辩意见，本院不予采纳。
2. 关于“一房二卖”的问题，一审法院认为，卖家向案外人出售案涉房产之行为，是在买家未足额支付购房款并已满足合同解除条件的情况下进行的。卖家在另售案涉房产前，已通过第三人微信告知及邮寄函件的方式多次作出了解除合同的意思表示。卖家向案外人出售房产未违反法律规定。
3. 关于违约金的问题，一审法院认为，卖家已经出售房屋，实现了出售房产利益。卖家未就违约导致的其他损失予以举证，故结合案涉合同的履行情况及买家的过错程度，以转让成交价10% 的标准酌定买家应付违约金金额，买家应向卖家支付违约金730 万元。
（四）二审法院观点及判决
（1）关于买家主张卖家委托他人代收款的问题，二审法院认为，如果卖家委托他人代收款导致偷税漏税的情形发生应由税务机关依法追缴，不影响合同效力。
（2）关于违约金的问题，卖家并未举证 10% 的违约金低于其实际损失，卖家主张按照 20% 的标准支付违约金不予支持。因此，最终买家向卖家支付 730 万元违约金。
（五）笔者观点及建议
1. 关于买家能否以资金安全为由行使不安抗辩权。首先，不安抗辩权是指双务合同中双方债务履行存在先后的情况下，于合同订立后发现履行一方当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，比如经营状况恶化，转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者丧失信誉等，可能危及先履行一方当事人债权的实现时，如仍强迫先履行一方先为给付，则有悖于公平原则和诚实信用原则，故法律允许先履行债务的当事人中止履行，先履行方当事人在后履行方当事人提供适当担保或者恢复履行能力之前，可以拒绝后履行方给付请求的权利。
原《合同法》第 68 条、现《民法典》第 527 条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（3）丧失商业信誉；（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
因此，先履行一方要有实质的证据证明存在危害债权的情形，而本案买家仅仅以他人代收款认为资金存在风险拒绝支付，理由并不充分。另外，危害债权情形发生的时间须为合同订立后，而他人代收的合同约定是已经存在的。如果先履行方明知此情形仍进行缔约，则属于自甘冒险的投机行为，没有特别保护的必要。2因此，笔者认同法院的观点，即买家以资金安全为由行使不安抗辩权的理由不充分，但说理并不充分，笔者补充如上。
2. 买家能否以可能涉嫌偷税漏税为由行使不安抗辩权。首先，该笔交易进行期间，2018 年 3 月 28 日深圳出台“三价合一”政策。
其次，卖家也认可其被处罚的原因是申报的成交价与实际成交价不符，并抗辩以评估价过户也是双方合意的结果。即便是为了规避税费损害国家利益，也仅仅是过户条款的无效，并不影响双方《补充协议》的效力。
关于偷税漏税的问题，法院认为，卖家委托他人收款如果导致偷税漏税的情形发生应由税务机关依法追缴，不影响合同效力。笔者认为，此种说法值得商榷。
（1）公民有检举揭发违法犯罪行为的权利和义务，那么公民是否有配合合同相对方违法犯罪的义务？如卖菜刀的商家与买家签订了一份买卖合同，后发现买家购买菜刀是为了实施抢劫，卖家为了阻止买家违法犯罪能否违约拒绝交付菜刀；或者卖家本来就知道买家买菜刀是用于抢劫，但为了牟利仍与买家签订了买卖合同，后来无论是卖家良心发现还是出于可能成为违法犯罪人帮凶的担忧，又不愿意交付菜刀给买家了，这时候卖家需要承担违约责任吗？
（2）本案买卖合同签订在“三价合一”政策出台前，阴阳合同的情形十分常见，一份真实价格合同用于双方交易，一份高价合同用于银行贷款，一份低价合同用于避税，卖家被处罚的情况也印证了买卖双方同样存在真实交易价格与申报价格不一致用于避税的情形。
（3）根据原《合同法》第 52 条的规定，恶意串通，损害国家利益的行为是无效的，卖家也认可规避税费损害国家利益的问题。最后，司法判决应当具备警示意义，起正向引导、遏制非法行为的作用，允许一份涉嫌偷税漏税的合同继续有效，让阻止合同相对方可能违法的当事人承担违约责任，无疑是迫使一方当事人纵容甚至不得不配合违法行为。
3. 本案中，买家担心钱付完后无法过户的问题，其实早在2007 年《物权法》就给出了答案，其第 20 条第 1 款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《民法典》第 221 条也规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，如买卖合同中有相关预告登记约定，就不会发生本案纠纷。因此鉴于房屋买卖合同标的额大、交易流程烦琐，读者在房屋买卖时一定要慎之又慎。
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