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深圳住宅业主必备法律知识32：如何把房子传承给子女？ —兼论居住权的作用

作者：齐炳雨来源：深圳住宅业主必备33个法律知识责任编辑：manman 2024-05-10 人已围观

中国房地产发展已超 40 年，而多数业主以家庭中的父母居多，因此如何把房屋过户给子女是多数业主面临的一个问题。本文阐述继承、房屋买卖、赠与等方式的优缺点，并适当讨论居住权在养老问题中的作用。

首先，从本质上讲，父母无论通过什么方式将房屋过户给子女，均属于不动产物权变动的范畴，如此就要稍微提一下物权变动的问题。从财产法的分类看，财产主要分为物权和债权，债权行为本身并不会引起物权的变动，如：买一部手机，买家付了钱之后需要卖家交付手机，手机才可以成为买家的财产，未交付之前，买家只能要求卖家交付手机而不享有手机的所有权。再如，买一套房子，签订买卖合同本身并不能作为买家享有房屋所有权的依据，而只有到不动产登记中心进行登记后，才可以认定买家成为所有权人。同时，鉴于债权发生的时间与物权变动的时间经常存在不一致的情形，因此，就产生了相应的法律风险，“一房二卖”、房屋赠与被撤销等均源于此。除了上述因买卖、赠与等法律行为导致的物权变动外，继承的发生也是物权变动的原因之一。

其次，当通往目的地有多条路时，选择一条安全、经济的路无疑是最理性的选择，对于将房屋过户给子女也是如此。

（一）关于如何安全转让

1. 对于继承而言，分为遗嘱继承和法定继承。两者非常好区分，遗嘱继承是按照被继承人生前设立的合法有效的遗嘱，继承被继承人遗产的一种继承方式；法定继承是在被继承人生前没有合法有效的遗嘱的前提下，由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承方式。说得通俗一点就是，被继承人生前有合法有效遗嘱的就按照被继承人的意思，没有合法有效遗嘱的就按照法律规定。

因此，关于继承需要考虑的就比较简单，如果不想按照目前的法律规定，或者想过户的对象并不在法定继承范围内即第一顺位的配偶、父母、子女和第二顺位的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，比如想把房屋过户给侄子、外甥、孙子或其他第三人甚至国家、集体，这时就需要用到遗嘱。根据目前《民法典》的规定，关于自书遗嘱需要遗嘱人亲自书写签字并注明日期，而代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱均需要两名以上无利害关系的具备完全民事行为能力的自然人进行见证，通常以律师见证为主，同时，遗嘱人也可以对上述遗嘱进行公证、撤销和变更。如果同时存在多份遗嘱，根据《民法典》第 1142 条的规定，以最后一份遗嘱为准，本条规定修改了原《继承法》第 20 条公证遗嘱优先的规定，更加尊重遗嘱人真实意愿，公证遗嘱不再具有当然的优先性。

2. 对于赠与而言，首先，需要重视的一点是，除了赠与合同具备道德义务性质或者进行了公证，一般情况下，在所赠与的财产权利转让前赠与是可以撤销的，也就是房屋过户前赠与是可以撤销的。其次，赠与也是可以附相应条件的，如约定房屋在赠与人在世期间不能买卖并保证赠与人的居住使用，如果受赠人违反规定，则赠与人可以撤销赠与。最后，如果受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益或者不履行扶养义务，赠与人也可以撤销赠与。

3. 对于买卖而言，是市场经济条件下常见的物权变动的方式，因此对于父母而言，将房屋卖给子女更多的是一种形式。而此时，买卖不能损害债权人利益，也就是只要父母没有对外负债又低价转让房屋最终导致还不上债的情况即可。

（二）关于如何低成本转让

关于房屋过户，主要牵涉契税、增值税、个人所得税以及印花税。笔者简单介绍如下：

1. 契税

基于笔者对概念的一贯重视，契税是指土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。《契税法》第 1 条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

因此，我们会发现，契税是与房屋过户最紧密的一个税种，只要涉及产权变更就属于缴纳契税的范围，无论是房屋买卖、赠与、继承还是更名、共有份额变动，甚至是以房入股。关于房屋过户，契税免征的情况目前主要有：（1）婚姻存续期间、离婚分割共同财产变更房屋权属的；（2）法定继承人通过继承受让房产的。

而关于房屋赠与，虽然是没有价格的权属转让，但按照规定，税务机关会依法参照市场价格核定房屋价格。如父母将自己的大房子与子女的小房子进行互换，则按照房屋价格差额进行计税。个人将受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为的时间确定。其购房价格按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

深圳目前购买家庭唯一住宅，90 平方米以下按照 1%，90 平方米以上按照 1.5%，其他情形按照 3% 征收契税。

2. 增值税

增值税是以商品和劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的流转税。因此，就房屋过户而言，增值税仅存在于房屋买卖的情形，因为赠与和继承是不产生增值额的。目前北上广深四个一线城市，如两年以内转让房产，则按照5% 进行全额征收，目的主要是抑制炒房。对于两年以上转让非普通住宅按照 5% 的差额征收，两年以上转让普通住宅，免征增值税。根据《深圳市住房和建设局关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，普通住宅需要同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积 144 平方米以下或套内面积 120 平方米以下这两个条件。

3. 个人所得税

个人所得税包含一项财产转让所得，以转让财产的收入减去财产原值，以及合理费用，如税金、贷款利息、公证费、手续费等后的余额，按照 20% 的税率进行征税。

优惠：无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对受赠人免征个人所得税。继承的免征个人所得税。其他按照偶然所得缴纳 20% 的个人所得税。关于房屋过户，个人所得税优惠方面目前主要有：（1）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对受赠人免征个人所得税；（2）赠与承担扶养义务、赡养义务的抚养人、赡养人，对受赠人免征个人所得税；（3）房产所有人死亡，依法取得房屋的法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人，免征个人所得税。其他的赠与按照偶然所得缴纳 20% 的个人所得税。同时，（1）离婚分割财产是夫妻双方对共同财产的处置，因离婚办理房产过户的，不征收个人所得税；（2）个人转让 5 年以上且是家庭唯一住房所得，免征个人所得税。

4. 印花税

由于印花税金额较少，笔者不再赘述。综上内容分析，对于房屋过户给下一代而言：（1）只有通过继承的方式过户给法定继承人，也即配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才可以免征契税；如果通过遗嘱继承的方式过户给孙子、外甥或者侄子则需要缴纳契税。（2）继承、赠与均不需要缴纳增值税，而买卖理论上不产生增值额或者转让 2 年以上的普通房产也可以不缴纳增值税。（3）法定继承人或者包括有扶养义务的人，通过赠与、继承可以免征个人所得税；个人转让 5 年以上家庭唯一住房的同样免征个人所得税。

另外，关于个人转让受赠或者继承的房产，如符合增值税、个人所得税优惠条件，如转让 2 年以上的普通房产、5 年以上家庭唯一住房同样可以享受税收优惠。网上常说的，通过买卖的方式有利于以后房产转让降低成本虽有一定道理，但读者还是应当根据自身情况选择合适的过户方式。

最后，《民法典》新增居住权一章，笔者简单介绍如下：

1. 居住权是指对他人房屋占有、使用的权利。《民法典》第366 条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。因此居住权保障的是非所有权人的占有、使用房屋的权利。这样的权利通过租赁房屋也可以实现，但租赁仅仅是出租人与承租人之间的租赁合同关系，属于债权性质，权利的保障并没有物权完善，且租赁合同有 20 年期限的限制，而居住权是物权，没有期限限制。

2. 居住权是一种物权，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权共同归属于用益物权。物权是一种具有对世性的支配权，不需要其他人的配合，并且排除其他人的干涉。而租赁是一种债权，仅对承租人和出租人有效，且需要出租人的配合。因此，居住权对于占有、使用具有更强的保护力。

3. 根据《民法典》的规定，设立居住权必须要有书面的居住权合同，居住权一般情况下是无偿设立且不允许对外出租的。另外居住权可以设置固定期限和居住的条件、要求等。最后，居住权仅能够占有、使用，不具有流通性，不能转让和继承。

4. 实践中，在银行贷款尚未偿还完毕的房屋上设立居住权，可能存在相应的阻碍，如是否需要银行同意。笔者认为，银行作为担保物权人，享有的是房屋的交换价值，无权对使用价值进行干涉。当然，如债权得不到清偿，从银行实际处置的角度看，对具有居住权的房屋进行处置具有一定难度。笔者认为，可以将银行为实现抵押权而处置房屋作为居住权消灭的条件。

因此，如果需要把房屋过户给下一代，同时保障自身居住以作养老使用的话，可以将房屋过户给子女并为自己设立居住权。

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