深圳住宅业主必备法律知识28：家中被盗，物业公司需要承担责任吗？ —论物业公司义务的边界

家中被盗，物业公司需要承担责任吗？车辆被剐蹭找不到侵权人，物业公司需要承担责任吗？业主违规装修物业公司无所作为，导致其他业主受损，物业公司需要承担责任吗？小区给排水管道阻塞污水倒灌，导致业主房屋被泡，物业公司需要承担责任吗？因小区路面不平整或有积水不小心摔倒，物业公司需要承担责任吗？……关于物业公司是否需要承担责任的问题多如牛毛。
 

我们扩展一下，小区外来人员在小区受到伤害物业公司需要承担责任吗？受损业主已获赔偿，物业公司是否需要再次赔偿？再扩展一下，某业主 A 在消防通道堆放杂物，物业公司未予制止或干预，后业主 B 屋内失火同时导致业主 C 财产损害，消防通道被堵阻碍了救火进程，试问业主 C 家的财产损失除了业主 B外，业主 A 是否需要承担责任？物业公司是否需要承担责任？业主 B 家的财产损失，除了自身责任外，业主 A 是否需要承担责任？物业公司是否需要承担责任？业主 A 及物业公司是就火灾全部损失承担责任还是就因消防通道阻塞导致火势蔓延扩大的损失承担责任？读者可简单思考。
 

关于物业公司是否需要承担责任，从法律上来讲主要是看物业公司是否违反了相关的约定义务和法定义务。

深圳地方性法规关于物业公司因违反合同义务或法定义务需要承担责任，比较明确的规定较早出现于 1994 年颁布的《深圳住宅物业条例》第 30 条：物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合

同规定的，管委会或委托方可以终止合同。因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
 

全国性的法规较早出现于 2003 年颁布的《物业管理条例》（2003）第 36 条第 2 款：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
 

2009 年最高院出台《物业纠纷解释》，其中第 3 条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
 

上述规定内容部分被保留，部分已修订或废止，并被《民法典》《物业管理条例》及《深圳物业条例》吸收。
 

《深圳物业条例》第 58 条第 1 款规定：业主大会选聘物业服务企业提供物业服务，应当签订物业服务合同，约定物业服务内容、物业服务费标准、合同期限等。第 3 款规定：物业服务内容约定不明的，参照市住房和建设部门发布的物业服务标准执行。

 

现行《物业管理条例》第 35条第 2款保留了《物业管理条例》（2003）的规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
 

《民法典》第 942 条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
 

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。也即存在第三人侵害的情况下物业公司的义务。
 

另外，关于物业公司义务的规定尚有《民法典》第 285 条规定的接受业主监督、配合政府的积极义务；第 941 条规定的全部转委托的禁止性义务；第 942 条第 2 款规定的及时制止违法行为以及及时报告、协助义务；第 943 条规定的法定公开及报告义务；第 944 条第 3 款规定的以停水、电、热、燃气的方式催缴物业费的禁止性义务；第 949 条、950 条规定的物业服务合同终止后的附随义务。
 

关于物业是否需要承担责任的问题，笔者认为基本可以分为两类：（1）有第三人侵权的，如家中被盗、车辆被剐蹭；（2）没有第三人侵权的，如因恶劣天气导致个人财产如车辆损坏、不小心摔倒。而判断物业公司是否需要承担责任，甚至扩展到一个普遍的法律问题，即判断一个民事主体是否需要承担法律责任的基本法律逻辑和顺序是：（1）确定该民事主体是否负有约定或法定的义务；（2）如果没有，则该民事主体无须承担责任；如果有，则继续确定该民事主体是否履行了该义务。因此，笔者认为界定物业公司义务的范围，是判断物业公司是否需要承担责任的首要前提。
 

根据深圳市住房和建设局于 2020 年 7 月 2 日发布的物业服务合同示范文本（深建物管〔2020〕29 号），物业公司主要负责：（1）共有物业、共用设施设备的日常维护、运行；（2）公共环境绿化服务；（3）公共清洁卫生服务；（4）公共秩序维护；（5）电梯的日常维护和管理；（6）装饰装修管理服务；（7）物业及设施设备查验、改造、维修、运行、保养、共有物业经营等档案资料管理；（8）业主、物业使用人档案资料管理；（9）配合甲方将供水、排水、供电、供气、通讯等专营设施移交给相关专营单位；（10）配合供水、排水、供电、供气、通讯等相关专营单位进行管理养护、改造相关设施设备或设置管线；（11）配合住建、城管、消防、公安、环保、水务等相关政府部门做好房屋安全、文明养宠、垃圾分类、消防、治安、公共卫生等事务；（12）物业使用禁止性行为的管理；（13）其他 ；（14）按照法律、法规的规定和本物业管理区域管理规约、业主大会决定委托的其他物业服务事项等。
 

上述内容是确定物业义务的范围依据，结合必备法律知识 3中提到的，确定专有部分也是确定物业公司义务边界、责任边界的重要前提，我们也可以再次得出结论：业主专有部分不属于物业义务范围内，除非业主与物业公司有单独约定，因此，专有部分导致损害物业无须承担责任。而对于共有部分，即便是我们常见的房屋渗水、漏水等问题，虽然大部分情况属于业主不当装修导致，但如果渗水原因鉴定为共有部分的原因如外墙，则依法应由物业公司承担责任。如在（2016）粤 03 民终 853 号案中，因房屋外墙原因导致业主屋顶霉变，法院认定物业公司在掌控维修资金期间，未尽到物业管理部门的维修义务，应当承担赔偿责任。因案例较为简单，笔者不再赘述。
 

确定了属于物业的义务范围后，接下来的关键是确定物业公司是否履行了相关义务。笔者认为，确定是否属于物业公司义务范围是一个定性的问题，而确定物业公司是否履行了义务更多的是定量问题，如物业公司负责电梯的维护，那么怎么界定物业公司是否履行了电梯维护的义务呢？假如物业合同约定了每个月检修一次，物业公司有一个月没有检修过电梯，就是没有完全履行电梯维护义务。因此，物业服务合同约定的标准，是确定物业公司是否完全履行义务的重要前提。
 

前文所述关于物业公司义务的法律规定，不知道读者是否注意到了其中的变化：2009 年最高院出台的《物业纠纷解释》，其中第 3 条中将行业规范与法律、法规等同，均作为确定物业公司义务的依据，但本条已被废止。同时，现行《深圳物业条例》第58 条第 3 款规定：物业服务内容约定不明的，参照市住房和建设部门发布的物业服务标准执行。也即先前的规定、行业规范统一可以作为确定物业公司义务的依据，但是现在只有在约定不明确的时候，才参照主管部门发布的标准，也就是只要约定明确，就可以排除主管部门发布的标准，无论该约定是高于还是低于主管部门的标准。因此，笔者认为该修订实际上降低了物业公司的法定义务。

 

福田区某业主的房屋因下水道主管堵塞被污水倒灌，业主要求物业公司赔偿损失。
 

经法院查明，深圳市市场监督管理局 2016 年 10 月 14 日发布的《住宅物业服务内容与质量规范》（SZDB/Z203-2016），要求对地下雨水、污水井管、沟渠沉积物清理每月至少一次。而物业公司提交的《建构筑物检查保养记录》显示，在 2019 年 1 月 16日至 2019 年 6 月 1 日案涉事故发生前，物业公司仅在 2019 年 5月对污水井管、沟渠沉积物进行清理保养，其检修频率上不符合前述行为规范的要求。故物业公司应就案涉事故对业主造成的损失承担赔偿责任。
 

本案中并未提及物业服务合同是否对污水管的清理有具体要求，但笔者仍认为业主应当谨防物业服务合同约定标准低于主管部门标准的情形出现，甚至可以对物业公司提出更高的标准。
 

关于物业服务主管部门制定的标准，尚有《物业服务通用规范》（SZDB/Z 42-2011）、《物业服务区域秩序维护规范》（SZDB/Z 170-2016）、《物业服务人员管理规范》（SZDB/Z 171-2016）、《物业绿化养护管理规范》（SZDB/Z 173-2016）、《住宅物业服务内容与质量规范》（SZDB/Z 203-2016）、《物业管理基础术语》（SZDB/Z 287-2018）、《物业服务行业安全管理检查评价规范》（SZDB/Z 307-2018）、《绿色物业管理项目评价标准》（SJG 50-2018）、《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（深价规〔2007〕1 号），读者可自行参考。
 

我们看以下几个案例，笔者主要引述法院说理的部分。
 

同样是一起因公共排污管道阻塞导致渗水的案例，法院认为，物业公司张贴的温馨提示载明因楼层的排污主管堵塞，导致业主家里泡水；《公估报告》也陈述，漏水点位于厨房，因公共排污管道堵塞，导致厨房下水道、地漏反水入室，造成室内被淹；故公共排污管道堵塞应为事故发生的主要原因。物业管理企业应对案涉小区的建筑及共用设施等进行维修、养护、管理，包括及时对管道进行疏通、更换等，确保上述建筑及设施能够安全使用。案涉房产发生水浸事故，主要系公共排污管道堵塞导致，并无证据证明业主对该事故的发生有过错，因此，对于该事故导致的损失，应由负有物业管理义务的物业公司承担。
 

小区业主 A 进行装修，与物业公司签订《装修管理协议》，后因业主 A 装修问题，导致小区业主 B 家中楼上的下水管被人改造，且业主 A 存在私搭乱建的情形，业主 B 遂将业主 A、物业公司诉至法院。法院在认定物业公司的责任中提道：根据《装修协议》等证据证明物业公司对此知情并允许，虽然物业公司称该案为业主 A 个人侵权行为，并出具《维修整改通知函》及关于违规搭建的报告等证据证明其采取了措施，但该证据系物业公司单方面出具的文件，无法证明已送达业主 A 处，此外，物业公司所称的执法队的后续处理情况也并无证据予以佐证，业主 A 签署的自行承担一切责任的承诺，系 A、B 两人之间的约定，该约定对业主 B 并不产生相应法律后果，且物业公司放任业主 A 自行修改下水管道造成本次诉讼，应属于不作为侵权，故其对业主 A 的上述义务应承担督促及补充赔偿责任。
 

2009 年业主李某因在房屋内违章搭建，物业作出整改通知，业主李某承诺会征得本栋业主书面同意，同时因上述所引起的一切责任、损失、事故或给物业公司带来的损失或不利影响，由李某本人承担。2014 年李某房屋发生火灾，李某遂起诉物业公司要求赔偿。
 

关于责任问题，一审法院认为：
 

（1）起火责任：根据审理查明的事实可知，火灾起火点位于案涉房屋卧室内，非人为纵火。该起火地点位于李某家中，不属于物业公司提供物业服务的公共区域，李某对于火灾事故的发生负全部责任。
 

（2）火灾损失扩大责任：火灾预防系物业服务企业的重要合同义务，根据《消防法》第 18 条第 2 款关于“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”的规定，消防设施的维护也是物业服务企业的法定义务。考虑到火灾事故的危险性并涉及不特定人的利益，消防设施维护的标准，应当是确保火灾发生时消防设施能有效投入灭火中。但本案中，火灾发生后，案涉房屋所在楼层的消防栓内无水，致使火势在第一时间内无法得到控制；消防救援人员到场后，因消防栓内无水，致使无法及时开展有效灭火工作，物业公司对火灾过火面积扩大负有一定的责任；同时，案涉房屋存在违法加建搭建，增加了火灾发生后的扑救难度，李某对于火灾过火面积的扩大负有责任。另外，火灾预防涉及全体小区业主的切身利益，因此，即使个别业主违反合同约定未支付物业服务费，物业服务企业也不得以此为由降低消防设施维护标准或拒绝履行消防设施维护义务，但在个案中，物业服务合同系处理业主与物业服务企业权利义务的具体依据。本案中，虽然物业公司不能以李某未按时足额支付物业服务费，拒绝履行消防设施维护义务，但根据公平原则，物业公司因李某的该重大违约行为可减轻赔偿责任。因此法院最终认定，物业公司对起火没有责任，对火势扩大损失承担 10% 的责任。二审法院对一审法院责任定性方面予以肯定，只是将物业公司承担的 10% 的责任变更为 25%。
 

从上述案例法院说理的部分中，我们基本可以认为：（1）对于不存在第三人侵害的情况，损害赔偿责任的承担基本取决于受损害人与物业服务公司双方过错的大小；（2）对于存在第三人的侵害的情况，如物业公司没有过错无须承担责任，如物业公司有过错，其承担的是补充责任而不是连带责任，只有在找不到第三人或者第三人没有能力承担全部责任时，物业公司才需要承担责任。物业公司之所以不需要承担连带责任，主要是物业公司并未与第三人共同侵权，与损害不存在直接的因果关系，与直接侵权人相比物业公司明显过错更小，不具备承担连带责任的事实基础和法律逻辑。
 

因此我们基本可以回答本文开头的几个问题：

（1）家中被盗，物业公司需要承担责任吗？看物业公司是否尽到安全保障义务，如按约定进行安全巡逻，发现事故后及时报警，向警方提供监控视频，配合警方调查事实，则基本可以认定物业尽到了安全保障义务，物业公司无须承担责任。反之，物业公司则需要承担补充责任。

（2）车辆被剐蹭找不到侵权人，物业公司需要承担责任吗？鉴于监控的缺失一般属于物业公司的责任，因此，如找不到侵权人则物业公司应当承担责任。

（3）业主违规装修物业公司无所作为，导致其他业主受损，物业公司需要承担责任吗？当然需要。

（4）小区给排水管道阻塞污水倒灌，导致业主房屋被泡，物

业公司需要承担责任吗？当然需要。

（5）因小区路面不平整或有积水不小心摔倒，物业公司需要承担责任吗？根据《住宅物业服务内容与质量规范》（SZDB/Z203-2016）附录 D 的规定，物业公司应当保证地面平整、无隐患裂缝和积水，因此物业公司存在一定过失，但笔者认为业主应当承担主要责任。

（6）小区外来人员在小区受到伤害，物业公司需要承担责任吗？内乡法院曾审理这样一起案件：
 

2020 年 8 月 19 日，原告 4 岁的儿子付某趁家人不备，独自一人骑童车到离家两公里的亲戚家做客，在进入亲戚家小区楼栋后从 6 楼楼道窗户坠落，后因颅内损伤死亡。
 

原告认为，付某进入案涉小区时，物业工作人员没有履行盘查、登记、测体温的职责，也未履行管理救助义务；被告物业公司应对该小区楼层的窗户进行管理，但却未设置明显的警示标志，其行为构成了侵权，应承担 50% 的赔偿责任。从事发小区监控视频上看，付某在进入小区时，小区物业员工吴某曾对其进行简单问话，因误认为是本小区的孩子便没有过多盘问。付某进入 4 号楼电梯后，在电梯里来回进出几次，并有跺脚哭叫的画面存在，随后从楼上坠地身亡。
 

最终法院认为，原告之子付某在他人小区内坠楼身亡，作为孩子监护人的父母，放任 4 岁孩子独自骑童车到离家两公里的亲戚家做客，明显未尽到监护义务，对孩子坠楼身亡的后果应当承担绝大部分责任。物业服务是收费服务，应对整个小区的安全负责，不能因业主与外来人的不同而采取不同等级的安全注意义务，甚至在履行安全注意义务时的标准要比善良人安全注意义务标准高。该小区的物业服务协议中明确载明实行 24 小时值班制度，定时巡逻，被告某物业公司工作人员在上班期间发现 4 岁幼童脱离监管时，应承担起临时监护人的义务，确保孩子在得到可靠监护前不出意外。值班门卫虽进行了询问，但仅凭猜测就认定其系居住在本小区的孩子，让其独自一人进入小区并对其进入小区后的活动不再进行任何关注；付某独自一人多次进出 4 号楼电梯并大声哭闹，该物业值班人员通过电梯监控可发现孩子的异常情况却未能及时发现，最终付某从 6 楼窗台处坠亡，对该损害后果，该物业公司也应承担一定的责任。
 

最终，法院依法判决原告承担 90% 的责任，被告某物业公司承担 10% 的赔偿责任。
 

笔者认同上述判决，并且非常赞同法院所述内容，“物业服务是收费服务，应对整个小区的安全负责，不能因业主与外来人的不同而采取不同等级的安全注意义务”。
 

（7）受损业主已获赔偿，物业公司是否需要另行赔偿？基于物业公司承担的是补充责任，也就是在直接侵权人无法全部承担责任时，物业公司才需要承担责任，因此，对于受损业主已获全额赔偿的情况下，物业公司不需要再另行赔偿。