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深圳住宅业主必备法律知识24：物业公司没有违约可以被解除合同吗？ —论物业服务合同

作者：齐炳雨来源：深圳住宅业主必备33个法律知识责任编辑：manman 2024-05-10 人已围观

物业服务合同系《民法典》新增的合同类型，当然这并不表示在《民法典》颁布前不存在物业服务合同，仅表明随着物业服务合同纠纷的增多，《民法典》对现实作出了回应。就像第三人利用业主共有部分进行经营获得的收入，从所有权收益权能也可以推理出归业主共有，《民法典》第 282 条仍规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

物业服务合同系合同的一种，除了遵循平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗和不得违法等原则外，尚需遵守合同神圣和合同严守原则。合同神圣即合同是严肃的事情，应当严肃对待，不能视为儿戏，合同神圣的直接表现就是合同对当事人具有约束力；合同严守即言而有信、言出必行，要严格按照合同的约定办事，原则上不允许擅自变更或解除。

原《合同法》第 8 条第 1 款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《民法典》第 119 条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《民法典》第 136 条第 2 款规定：行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。以上条文均是对合同神圣、合同严守原则的规定。

我们思考一个问题：业主委员会经业主大会决议并授权与物业公司签订物业服务合同后，物业公司兢兢业业、尽职尽责履行物业服务合同，但业主委员会偶然发现有物业公司物业收费更低，服务项目更多，服务标准更高，那么，在物业公司没有任何违约行为或者错误行为的情况下，业主大会能否通过表决解除与物业公司签订的物业服务合同？也就是业主大会是否有权随时解除物业服务合同？

从合同神圣和合同严守的原则及大部分的合同实践出发，业主大会自然没有权利随意解除物业服务合同。如买房子不能随意解除合同并要求返还购房款或定金，租房子不能随便提前退租并要求归还押金。但有一类合同，法律赋予了当事人双方任意解除权，即委托合同。

原《合同法》第 396 条和《民法典》第 919 条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。一般认为，委托合同是委托他人处理自己的事务并由自己承担后果的合同，而委托人之所以如此是基于对受托人的信任，同时受托人愿意接受委托也是基于对委托人的信任。因此当信任关系不存在，就可以行使原《合同法》第 410 条和《民法典》第 933 条规定的任意解除权。

那么物业服务合同是委托合同吗？当然此处的“是”表示归属关系，即物业服务合同属于委托合同的一种吗？

主流观点认为物业服务合同属于委托合同，全体业主通过业主大会表决的方式委托物业公司对小区进行管理。如陈华彬教授认为，小区业主自行管理小区与委托物业公司管理小区是全体业主管理小区的两种方式，建筑物区分所有权人即全体业主与管理人即物业公司属于一种委托关系。1 高富平、黄武双教授认为，物业管理合同是一种特殊的委托合同，委托合同可以产生受托人对外的代理关系，也可以针对一般事务的处理，而这种事务处理并不产生代理关系，而物业管理企业实施的行为主要是事实行为而不是法律行为，系对不动产及其附属设施的管理服务行为。2 徐海燕教授认为：（1）委托关系能够较好阐明物业服务企业管理权限的来源；（2）有利于确保业主区分所有权的圆满实现；（3）有利于培育善良的物业管理人。

笔者赞成主流观点，其主要原因是建筑区分所有权中，业主基于对小区共有部分的共有权产生了对小区共有部分的共同管理权，物业公司并非小区的所有权人，其对小区进行管理的合法性只能基于全体业主的委托，对物业公司而言无业主委托就无权对小区进行管理。原《物权法》第 81 条和现行《民法典》第 284 条第 1 款便采用“委托”的用语进行规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。另外关于全体业主随意行使单方解除权的法律依据，笔者认为是原《物权法》第 76 条第 1 款和《民法典》第 278 条第 1 款规定：下列事项由业主共同决定：……（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

关于本条，当我们把法条重心放在“共同”上来解读时，其含义就是选聘和解聘物业公司只能由业主共同决定，单个业主无法决定，业主委员会也无法自行决定；当我们把重心放在“决定”上来解读时，其含义就是选聘和解聘物业公司只需要业主共同决定即可，不需要和物业公司协商，也就是全体业主可以共同决定单方解除与物业公司签署的物业服务合同。所以我们在解读法条时重点不同，法条的意义就不同，读者也应学会读懂法条的多种含义。

《物业服务纠纷解释》（2009）第 8 条也为全体业主的单方解除权提供了法律依据，即业主大会按照《物权法》第 76 条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。另外，关于前期物业服务合同，《物业管理条例》第 26 条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，如果开发商与物业公司签署的前期物业服务合同还没有到期，只要业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同并生效的，前期物业服务合同即终止。这也是业主大会可以自行决定是否解除与物业公司合同的另一种体现，因此本文问题的答案非常清晰，即通过业主大会表决，业主委员会可以单方解除物业服务合同。

本文是关于物业纠纷的第一篇文章，笔者之所以如此安排是为了强调，相较于委托方全体业主而言，物业公司是受业主委托管理、服务小区的，在物业服务合同关系中全体业主才是甲方。实践中，部分物业公司服务态度恶劣、服务水平低下甚至对业主恶语相向、拳脚相加，其根本原因就是物业公司没有摆正自身的位置，把自己当成了“甲方爸爸”，当成了小区的管理者而不是服务者，疫情三年更是强化了这种错误观念，所以才会出现物业公司敢监控业主行踪，将维权意识强的业主称为“刺儿头”的现象。《物业管理条例》（2003）第 1 条，将物业公司定性为物业管理企业，《物业管理条例》（2007）第 1 条，则将物业公司更改为物业服务企业，无疑是对现实中物业公司服务意识不强、摆不正自身位置所作出的回应。

虽然部分冲突中的业主也有责任，但物业公司摆不正自身的位置、态度恶劣等仍是大部分冲突的主要原因。同时，作为业主也应当给予物业服务人员应有的尊重，以构建与物业公司良性的互动关系，共同建设美好家园。

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