深圳住宅业主必备法律知识23：如何防止对少数业主权益的侵害？ —论业主撤销权

众多家庭、个人汇集在一个小区，由于建筑物区分所有权制度，对于小区公共事务不是由单个业主所决定的，自然就形成了全体业主共同决定小区公共事务的情况。原《物权法》第 76 条及《民法典》第 278 条均规定了业主共同决定的事项，如业主大会议事规则、管理规约、选聘和解聘物业公司、专项维修资金的筹集和使用、共有部分的利用等，并且规定了通过上述事项所需要的多数决条件，通常情况下这样的决议能够最大限度地代表全体业主的利益，投反对票的业主也须接受上述决议的约束，这是由业主作为业主团体一员所负担的容忍义务所决定的。
 

虽然涉及多数人利益时多数决是常用的也是最合理的表决方式，但多数决偶尔也存在多数人侵害少数人权益的问题。我们在必备法律知识 16 中提到，通常在小区交付初期为更好地维护停车秩序，物业公司一般采取固定挂牌模式，随着小区入住人数的增加及机动车辆的增加，后入住或者后买车的业主面临车辆无处可停的困扰。如果通过业主大会表决的方式，决定是否取消现行的车辆管理模式，势必遭到已有固定车位业主的反对，少数业主已经无法通过业主集体行动的方式维护自身的权益了，除非没有车位的业主在人数和面积上占优。
 

我们来看一个多数人侵害少数人合法权益的案例。
 

物业公司为确定垃圾分类投放点，邀请业主以投票方式确定，最终依多数业主意见将北门处确定为投放点。而北门垃圾投放点距离马某家不足 10 米的位置，马某遂起诉物业公司，要求停止使用案涉小区北门垃圾分类投放点，重新选择更加合理的位置，一审法院予以驳回。
 

马某上诉称：（1）现场垃圾桶最近的离房屋 5 米，最远的离房屋 8.5 米。（2）垃圾桶造成的影响有噪音、臭味、老鼠成灾等，垃圾桶设置离我的房屋太近侵犯了住宅安宁权。（3）本案的争议焦点不是投票的过程和结果，而是投票的公平合理性。根据我国《民法典》第 288 条的规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。一审法院没有理解，每个人在社会生活中，在相邻关系中得到公平合理的对待也是法律赋予每个公民的合法权利，否则也是一种侵权。小区用投票的方式来决定垃圾桶的设置点是非常不公正不合理的。让大多数受益者投票决定少数受害者的命运，让少数人承担所有的不利影响是不公平的。
 

二审法院查明：（1）小区围合门外东南角处隔一通道有一空地，曾经设为垃圾投放点，此处距居民住宅的距离大于现北门垃圾点距马某房间的距离，约 15 米至 20 米之间。（2）北门处在业主通常出入的路径，而东南角门处少有人经过。即业主们在外出路过北门时便可以顺道丢垃圾，而若是投放点设在门外东南角处的话，业主们则需多走一段路，绕道专门到此处投放垃圾，不及北门处便利。
 

物业公司也称，如将垃圾投放点设置在门外东南角处，也会遭受此处相邻业主的反对、投诉，甚至被诉至法院。
 

二审法院认为：（1）每一家、每一人、每一次投放垃圾多走几步的不便，可使马某家免受垃圾味近距离的侵扰，是值得的，也是邻里间善良相处之道，应该倡导。试想，设小区百户业主之任意一户居于马某处，其能否接受垃圾点设在窗下，且在 10 米之内，更重要的是此处并非唯一选择。（2）受限于目前的居住空间和环境，在没有更合适的选择情况下，该东南角处不失为对业主影响最小的选点。最终，二审法院改判，物业公司停止在案涉小区北门设垃圾投放点，重新选择其他合理位置设垃圾投放点。在团体、集体活动中，我们通常过多考虑多数人利益而忽视了少数人的利益，甚至存在以维护多数人利益为由侵犯少数人利益的情形，上述案例就是典型。我们之所以不应当允许多数人侵害少数人的利益，就是因为每个人都有可能成为少数人，保护少数人就是保护我们每一个人。这种理念在刑事案件中尤为明显，为什么律师要为犯罪分子提供辩护？为什么要给予犯罪分子程序上的合法权益？就是因为，如果没有程序正义，那么公安机关就可能严刑逼供，检察机关就可能随意公诉，法院就可能不依据事实和法律枉法裁判，那么就可能出现人人会被随时受审，从而导致人人自危的情况。因此，维护少数人的合法权益就是维护自身的权益。
 

关于业主撤销权的规定主要体现在原《物权法》第 78 条和现行《民法典》第 280 条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而此处的合法权益除了实体权益外，是否包括程序性权益似乎存在争议。
 

《建筑物区分所有权纠纷解释》第 12 条规定：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第 280 条第 2 款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
 

上述规定将可撤销的范围从业主实体权益扩张至程序性权益，有利于对业主权利的保护。鉴于撤销权的问题并不复杂，业主只要有明确的证据证明自己实体权益受损或业主大会有重大的程序瑕疵，即可提起撤销权之诉，笔者不再赘述。