深圳住宅业主必备法律知识22：业主大会是一个组织还是一次会议？ —论业主大会主体资格的意义

如果说业主委员会主要解决的是维权资格的问题，那么笔者认为赋予业主大会主体资格不仅有利于维护全体业主的合法权益，更多的是可以消解、减少矛盾的发生。之所以会出现部分开发商、物业公司及其他第三方侵犯业主共有部分权益的纠纷，除了上述主体法律意识及法律素养欠缺外，更主要的原因是业主共有部分作为物权客体无法登记在全体业主名下，业主共有的资金也无法以全体业主的名义开立银行账户，如果业主大会不具备主体资格，上述财产无疑将处于他人代管的状态。而如果业主大会具备主体资格，业主共有的车位、物业管理用房等共有部分可以登记在业主大会名下，而物业费、公共部分经营收益等均可以存入业主会开立的银行账户内。这样通过厘清物权归属可以减少第三人侵犯业主共有部分权益的情况发生，而将物业费缴纳至业主公共资金的基本账户，也可以将物业费的缴纳与物业服务质量相分离，减少因物业服务瑕疵导致部分业主抵触缴纳物业费的情形出现。同时，业主大会具备主体资格后，在全体业主对外关系上，除业主委员会外，业主大会也能够更好地代表全体业主处理对外关系。因此笔者认为，赋予业主大会主体资格对于维护全体业主权益，构建业主与物业公司、开发商、居委会、政府良性的互动关系具有重大意义。
 

另外，关于业主大会主体资格的问题，虽然原《物权法》及《民法典》出于立法的谨慎，并未进行规定，但实践中已有部分地区赋予业主大会法人资格。2010 年 12 月 30 日北京市住房和城乡建设委员会、北京市民政局、北京市社会建设工作办公室联合发布的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第 26 条规定：本市试行业主大会登记制度。业主大会成立并完成业主委员会备案的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的同意，可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记。业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。2013 年 3 月 8 日，温州市鹿城区民政局为南塘五组团小区颁发社会团体法人登记证书，成为全国首个直接在民政部门注册具有社团法人资格的业主大会。2015 年深圳市也开始推动业主大会法人化改革。
 

笔者认为，深圳推动业主大会法人化改革的成果主要有以下几点。
 

（1）2005 年颁布的《深圳业委会指导规则》及 2007 年修订的《深圳物业条例》仅规定了业主委员会备案，但现行 2019 年修订的《深圳物业条例》第 24 条新增规定：首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五日内，由业主委员会向物业所在地区住房和建设部门办理业主大会备案。区住房和建设部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在十个工作日内颁发备案通知书并发放统一社会信用代码证书。业主大会取得备案通知书后，由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会相关印章。
 

（2）2020 年 6 月 4 日，深圳市住建局发布《深圳业主共有资金办法》（深建规〔2020〕8 号），确认业主大会在取得社会信用代码证后可以开立业主共有资金基本账户。
 

（3）2020 年 8 月 13 日，深圳市住建局发布《深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法》，确定业主大会备案通过后由深圳市住房和建设局颁发统一社会信用代码证书。而统一社会信用代码证书的颁发也即确认业主大会具备法人资格，统一社会信用代码证类似于个人的身份证、公司的营业执照等。