深圳住宅业主必备法律知识25：业主能以什么样的合法理由不交物业费？ —论物业费的性质

 

【案例一】（2015）一中民终字第 01317 号案
 

北京某物业公司与业主物业服务合同纠纷中，昌平法院特别指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所缴纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝缴纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动地向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司也应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主也可以通过合法途径向物业公司主张权利。二审法院也维持原判。
 

【案例二】（2021）粤 03 民终 18019 号案
 

深圳某物业公司与业主物业服务合同纠纷中，南山法院认为，物业服务企业对小区进行管理并提供服务，其收取的物业服务费等资金是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交相关费用，将会导致物业服务企业无法开展正常的物业服务活动，不仅损害了物业服务企业的利益，也对其他业主利益造成侵害，业主如对物业服务质量不满意，应通过其他合法途径解决。深圳中院也认为，物业服务企业需以收取的物业管理费保证小区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业管理费，不仅影响物业公司开展服务活动，也会影响小区内诸多业主的合法权益。
 

【案例三】（2021）粤 03 民终 4763 号案
 

深圳某物业公司与业主物业服务合同纠纷中，坪山法院认为物业服务质量及物业服务人员态度，客观上可能影响业主缴纳物业费的主动性，而物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。二审法院也维持原判。
 

类似案例有很多，读者可自行参考（2021）粤 03 民终 1697号、（2020）粤 03 民终 9399 号等案件，笔者不再赘述。司法实践中，越来越多地将物业费的缴纳与物业公司的服务质量相分离。其次，开发商的承诺同样不能成为业主拒绝缴纳物业费的合法依据。
 

无论是基于开发商炒作，还是真实给到业主的优惠，抑或是因房屋质量问题由开发商给出的承诺，都无法对物业公司产生效力，因为从合同相对性来讲，合同双方是不能约定损害合同当事人以外的第三方的利益的。开发商和物业公司虽然有时存在千丝万缕的联系，但是从民事主体角度讲，开发商和物业公司属于两个完全独立的实体，开发商的承诺是无法对物业公司产生效力的。

 

【案例一】（2010）沪二中民二（民）终字第 2116 号案
 

上海某物业公司与业主物业服务合同纠纷中，因房屋质量问题，开发商以出具书面情况说明的方式，同意业主暂停支付物业管理费及停车费，业主同意待房屋质量问题解决后再行支付。但上海黄浦法院认为，当事人的争议在于：开发商向业主出具有关因房屋质量问题未修复前业主可暂停支付物业费、停车费的情况说明，对物业公司有无约束力。物业公司与开发商系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独立享有民事权利和承担民事义务。业主提出的开发商出具情况说明对物业公司具有约束效力的主张，缺乏事实和法律依据。上海第二中级人民法院也认为，物业公司与开发商是两个独立的企业法人，故开发商向业主作出可暂停支付物业管理费的承诺，对物业公司没有约束力。
 

而要想让开发商的承诺对物业公司有效，是否只需要得到物业公司的认可即可免除业主缴纳物业费的义务？
 

【案例二】（2020）粤 03 民终 20443 号案
 

深圳某物业公司与业主物业服务合同纠纷中，因为房屋质量问题，开发商赠与业主 2 万元的物业费，业主提交了开发商签署的《代为缴纳物业服务费确认函》，且该确认函得到了物业公司的确认，最终深圳中院认定业主无须再缴纳物业费。
 

但本案判决是否正确，读者可以考虑。本案中，业主入伙时间是 2018 年 7 月 26 日，物业公司起诉业主，要求支付 2018 年10 月 1 日至 2019 年 10 月 31 日的物业费，业主提交的《代为缴纳物业服务费确认函》仅仅是开发商确认赠送的物业费，但开发商并未实际缴纳，本案判决的实质是开发商和物业公司因房屋质量问题免去业主缴纳 2 万元物业费的义务，如果该小区实行的是酬金制的收费模式，无论是理论还是法律规定，物业费都是业主共有的，试问开发商和物业公司有权利免除部分业主的交费义务吗？即便是在包干制的收费模式下，物业费归属于物业公司所有，但开发商和物业公司因房屋质量问题就免除部分业主缴纳物业费的义务，对其他缴费的业主是否公平？毕竟物业费主要是用于小区公共支出，房屋质量有问题自然有其解决问题的方法，但房屋质量问题跟业主缴纳物业费本质上是两种法律关系。
 

因此对本案判决，笔者认为是让本应该由开发商承担的房屋质量问题的责任，结果转由全体业主承担。这也是笔者认为应当将缴纳物业费定性为法定义务的主要理由。
 

同时，关于物业费所有权归属的问题，《深圳物业条例》（2019）并未依收费方式进行区分，而是在第 70 条直接规定，物业管理费与共有物业收益、物业专项维修资金一样均属于业主共有资金。因此，归属于业主共有的资金，开发商、物业公司没有权利允许部分业主不用缴纳。
 

业主不缴纳物业费的其他理由笔者不再赘述，笔者认为业主动辄以各种理由不交物业费，本质上还是在观念上认为物业费是物业公司的私人财产，不交物业费就是对抗物业公司的自力救济行为，而没有认识到物业费的大部分是用于小区公共支出的。这样错误观念的形成并非由业主单方面造成的，而是物业收费制度本身存在的问题。无论是 1994 年颁布的《深圳住宅物业条例》还是 2007 年颁布的《深圳物业条例》，均没有将物业费与专项维修资金置于同等位置确定为业主共有，并且 2006 年颁布的《深圳物业收费规定》虽然将采用薪酬制收费的物业费确定为业主共有，但仍然是由物业公司代收，因此业主理所当然地认为不满物业公司的服务就可以自力救济不交物业费，这也是实践中因物业费导致诸多纠纷的根源，即物业费的所有权主体与收取主体、管理主体存在错位。
 

直到 2019 年修订的《深圳物业条例》第 70 条第 1 款才将物业费确定为业主共有资金，并在第 72 条规定：业主大会可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户，也可以继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户。而根据深圳市住建局 2020 年发布的《深圳业主共有资金办法》第 7 条中规定：业主共有资金基本账户是指业主大会在取得社会统一信用代码证后，在数据共享银行开设的账户。因此，要想开设业主共有资金的基本账户需要取得业主大会的社会统一信用代码证，也就是业主大会取得法人资格。因此笔者相信，随着业主大会逐步取得法人资格，物业费缴纳到业主共有资金的基本账户而不是物业公司的账户，即便物业公司服务质量差，业主也不会再将是否缴纳物业费和物业服务质量联系在一起。
 

回到本文的问题，业主究竟能以什么样的合法理由不缴纳物业费？笔者认为，随着业主大会逐步取得法人资格，物业费的所有权主体和管理权主体回归一致，业主缴纳物业费的义务更多应定性为《民法典》第 273 条和第 283 条规定的法定义务。因此，除非不是业主了才不需要承担缴纳物业费的义务，也就是业主没有任何理由不缴纳物业费，缴纳物业费是业主的法定义务。
 

回到第一个问题，物业费到底是什么？还以家里请保姆为例，我们自己请保姆一般是家庭支出的钱还是在自己的账户，需要支出时再支付给保姆或者给保姆一张自己的卡抑或每个月给保姆一定额度的家庭支出，但是家庭支出和工资一定是分开的。而对于小区管理而言，在业主大会不具备法人资格前，其实也可以认为家里没有一个能代表全家利益的家长，也没有一个可以存放全体业主物业费的家长账号，所以只能把物业费支付给物业公司。而在业主大会取得法人资格后，业主自然是更加愿意把物业费支付至业主共有的账户。因此，笔者认为，此时的物业费本质上就是，小区业主为小区公共部分、公共区域、公共秩序的维护和管理所承担的法定的费用分担的义务，也只有认定了缴纳物业费是法定义务，将物业费与物业公司服务分离，互相独立，才能减少因物业服务质量问题导致的拒交物业费的情形，保证小区运营的资金充足，更好地建设美好和谐家园。
 

最后我们再问一个问题，如物业服务质量不符合合同及法定标准，业主起诉减少物业费是否应当得到支持？根据前述内容及《物业服务纠纷案件解释》（2009）第 3 条的规定，我们基本可以认为不得因物业服务质量问题减少物业费的支付。在（2016）粤03 民终 7635 号—7637 号案件中，深圳中院明确提出，从司法解释的规定可以看出，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业承担违约责任的方式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。也就是如果物业服务企业没有履行自己的物业服务义务，业主可以要求其继续履行、采取补救措施，或者采取在委托其他企业完成本该由物业服务企业完成的义务后要求物业服务企业承担有关费用等赔偿损失措施，司法解释没有赋予人民法院调整物业服务企业收费标准的权利。物业收费标准是由物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同确定的，是当事人的意思自治内容，如果合同当事人认为签订的物业服务合同需要变更，也应依照相应的程序通过协商或者诉讼的方式来解决，在当事人没有就此提起诉讼之前，该内容属于当事人的意思自治，人民法院没有调整的权利。因此笔者同样认为，人民法院无权因为物业公司服务存在瑕疵行使自由裁量权，并自行酌定适当减少物业费。