深圳住宅业主必备法律知识26：物业公司能否对不交物业费的业主停水停电？ —谈对欠费业主的限制

业主不交物业费，物业公司擅自停水停电的事情在深圳发生得不多，并且该问题的答案比较清楚，即物业公司无权以业主不交物业费停水停电，笔者就法律思路做简单介绍。
 

第一，关于物业公司是否有权停水停电。首先，我们应当明确的是，停水停电这样的行为理论上是水电的所有权人行使所有权的表现，因此第一个应当考虑的问题是水电的供应者是谁，很明显不是物业公司。《民法典》第 648 条第 1 款规定：供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。供电人也就

是我们常说的电力公司，因此是电力公司而不是物业公司与业主之间成立供用电合同。物业公司根本就不是供电合同的当事人，所以，一般情况下物业公司是无权停水停电的。
 

第二，《民法典》第 654 条规定：用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付电费。用电人逾期不支付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。供电人依据前款规定中止供电的，应当事先通知用电人。
 

因此，即便业主欠缴电费，供电人也不可以随意停电，而要履行前置的催告程序，业主在催缴的合理期限内仍不支付相关费用的，供电人才可以采取停电措施。
 

《电力供应与使用条例》第 27 条规定：供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费。用户应当按照国家批准的电价，并按照规定的期限、方式或者合同约定的办法，交付电费。
 

第 39 条规定：违反本条例第 27 条规定，逾期未交付电费的，供电企业可以从逾期之日起，每日按照电费总额的 1‰至 3‰加收违约金，具体比例由供用电双方在供用电合同中约定；自逾期之日起计算超过 30 日，经催交仍未交付电费的，供电企业可以按照国家规定的程序停止供电。也就是业主逾期交付电费超 30 天，供电企业履行了催告程序后业主仍未支付电费的，可以停止供电。
 

因此，无论何种情形，电力公司都不得擅自停电，而应当先履行相应催告程序后才可以依法停电。
 

有物业公司可能会说，上述规定只是限制供电企业需要履行催告程序，如果电力公司把管理权授权给物业公司，物业公司就可以不用履行催告程序。笔者认为，运用当然解释的方法就可以解决该问题，连作为电力所有权人的电力公司都需要履行催告义务，举重以明轻，作为电力管理人的物业公司更需要履行催告程序了。理由是电力公司无权随意停电，其当然无法授权物业公司随意停电。一个基本的逻辑：自身都没有的权利当然也无权授权他人行使该权利。因此《民法典》第 944 条第 3 款明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。另外，《深圳物业条例》第 68 条第 2 款也明确规定：未经供水、供电、供气等相关专营单位或者业主授权、行政决定或者司法裁决，物业服务企业不得对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。
 

第三，如果物业公司法律意识淡薄，仍擅自停水停电，作为业主，该如何处理？
 

《深圳物业条例》第 115 条第 1 款第 1 项规定：物业服务企业有下列情形之一的，由区住房和建设部门责令立即改正，给予警告，并处二万元以上五万元以下罚款：（1）违反本条例第 68 条第2 款规定，无正当理由擅自对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气。
 

因此最便捷的处理方式是向主管部门即房屋所在地的区住建部门投诉，住建部门调查清楚事实后应当要求物业公司立即改正，并有权给予相应处罚。2021 年 11 月 16 日，深圳市福田区住房和建设局作出深福建罚决〔2021〕20 号行政处罚决定书，对负责某大厦的物业管理公司作出警告并罚款 35000 元的行政处罚，其事实理由即为物业公司无理由擅自停电并且长时间拒绝恢复供电。关于停水停电的问题，笔者介绍如上。
 

我们再来思考另外一个问题，物业公司、业主委员会能否对欠费业主进行其他限制，如限制欠费业主出入小区、限制欠费业主的投票权。关于物业公司能否因业主欠缴物业费而对业主作出相应限制，笔者认为，业主不交物业费物业公司无权停水停电，举轻以明重，物业公司自然也无权限制欠缴物业费业主的出入，因为限制出入涉及人身自由问题，并且从必备法律知识 15 中我们可以认为业主欠缴物业费，损害的是其他已缴费业主的权益，本质上业主欠缴物业费与物业公司并没有太大关联，应由业主委员会进行维权，因此对于欠缴物业费业主，物业公司自身并没有权利作出任何限制。
 

关于业主大会或者业主委员会能否对欠费业主作出限制的问题，在必备法律知识 25 中，我们提到《深圳物业条例》已经将物业费定性为业主共有资金，那么对欠缴物业费这一侵害全体业主权益的行为，至少业主大会或业主委员会是可以向欠缴物业费业主催缴、追讨物业费的。那么业主大会或管理规约是否可以对欠缴物业费业主作出某种限制，如限制其竞选小区业主委员会委员或者限制其投票权呢？
 

在回答这个问题前，笔者认为有必要介绍一下以全体业主为成员构成的业主大会。虽然从字面意思解释，业主大会似乎指全体业主参加的会议，但从《民法典》第 280 条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、《民法典》第 286 条第 2 款“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”以及《深圳物业条例》第 5 条第 1 款“业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动”等条款中的表述中能看出，无疑是在确认业主大会的民事主体资格，因为只有民事主体才可以作出一定的民事法律行为。笔者在必备法律知识 22 中也有论述。
 

另外，依据朱庆育教授所著《民法总论》，笔者简单介绍一下民事主体理论：（1）民事主体主要是自然人、自然人所进行的团体构造如法人以及非法人团体。（2）基于自然生理规律出生的人称为自然人，与法律拟制的法人相对应，法人的存在反映了自然人的结社自由。（3）法人最重要的特征是能够以自己的名义作出民事法律行为并独立承担责任。以公司为例，公司可以自行签订买卖合同而无须通过全体股东一致同意，并且可以独立承担因此而导致的法律责任，如违约赔偿责任，且一般情况下不会波及股东。（4）法人分为社团法人和财团法人。社团法人是人的联合，设立人成为社团成员，享有成员权，以公司和协会为典型，财团法人以独立财产为基础，没有成员，以基金会为典型。1根据《社团登记条例》（2016）第 10 条规定，有学者认为业主大会符合社会团体法人非营利性、民间性、自治性的基本特质以及人数、名称、住所、人员、经费来源、独立责任能力等成立条件，因此应当认定为社会团体法人。2 笔者赞同上述观点，这也是笔者将业主对共有部分的共同管理权表述为成员权的原因。因此，业主大会或管理规约对欠费业主成员权进行相应限制，笔者认为属于团体内部自治问题，《民法典》《物业管理条例》也不存在禁止性规定。