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深圳市物业管理协会：我国内地第一个物业管理行业协会
作者：杜志文、刘政、深圳市物业管理协会秘书处 来源：《敢闯敢试 : 改革开放以来深圳创造的全国“率先”》 责任编辑：xiangwang 2023-06-06 人已围观
1993年6月30日下午，在广东省深圳市福田区深圳环宇大酒店二楼多功能厅，在57家会员代表和近300名来自全国各地与会嘉宾的热烈掌声中，时任深圳市住宅局局长陈义林庄严宣告：深圳市物业管理协会成立了！它成为中国物业管理行业正式诞生的标志。
1993年6月28日，深圳荔枝节开幕这天，《深圳特区报》上刊登了一大版广告：“中国第一个物业管理协会——深圳市物业管理协会经市政府有关部门批准，将于1993年6月30日正式宣告成立。”时任建设部部长侯捷，建设部副部长叶如棠、周干峙、李振东、谭庆琏，中国房地产业协会会长萧桐，建设部房地产业司司长宋春华、政策研究中心主任包宗华等领导纷纷为协会成立题词。
回忆起22年前的这一历史性事件，杜志文和刘政作为这一事件的最直接参与者和见证者，当时负责协会成立筹备具体工作，时任《住宅与房地产》杂志社社长助理兼常务副总编辑刘政感慨地说：“中国内地的物业管理行业，不仅仅是发展出来的，更是创造出来的！”
深圳经济特区在建制之前根本没有高层楼宇，最高的建筑是一栋五层小楼，其他都是三层以下的低矮房屋。经济特区建制后，深圳经济特区政府为搞活特区房地产业，促进住宅区开发，改善特区居民住房环境，采取了广开财路、外引内联的方式多渠道引进资金。在1986年年底，深圳经济特区发展成为1000多幢楼宇的初具规模的现代化小城。
在房地产业刚刚发展，政府财力支持较弱的背景下，对当时的住宅区管理来说，可以用“新、高、难”三个字概括其特点，即房屋新、设施新、环境新，规划高、建设标准高、管理要求高，管理难度大。当时住宅区管理的难题有：一是没有现成的有效的管理体制；二是没有任何法规可依；三是新来特区的居民来自五湖四海，思想观念和生活习惯五花八门，国内外居民对管理的需求和要求更是无法统一。
根据深圳市领导指示，深圳市物业管理公司（我国第一家物业管理公司）于1981年3月成立，引进香港住宅管理模式，开创了深圳住宅区专业化物业管理的先河。然而在深圳经济特区早期住宅区管理模式形成过程中，商品房发展及住房制度改革，使原来的福利性房管模式越来越无法适应形势；1989年，深圳市房管局作为住宅区主管部门，开始确立推行“社会化、企业化、专业化”综合管理模式，该工作在新建小区和比较完整的住宅小区展开，并取得了不错的效果。市房管局收到的各类投诉急剧减少，用当时一句形象的话描述这种情形——“房老虎不叫了”。
1992年，深圳市政府机构改革，将房产管理局更名为住宅局，并且明确将物业管理作为一个行业归口市住宅局，这是首次将物业管理明确到政府工作职能中。之后，物业管理行业掀起一股热潮。到1991年年底，深圳已经成立专业性和综合性物业管理公司10余家，专业物业管理部（中心）58个。1992年，又新筹备成立十几家专业公司。
然而，如何在政府职能不断转化的背景下实施行业管理，已经成为深圳市住宅局必须解决的另一个课题。
1993年5月，建设部在广州番禺和深圳召开了一次具有里程碑意义的会议。当时三天会议开完两天半了，会上很多发言代表谈的还是房管所的那套计划经济、政府管理工作模式。由于会议是座谈会性质，没有强制安排发言秩序，深圳代表没有发言，也没准备发言。
第三天中午，主持会议的谢家瑾（时任建设部房地产业司副司长）急了，找到深圳参会代表杜志文（时任深圳市住宅局物业监察处副处长），说：“我觉得会议越开越不对头了，你下午能不能发个言，介绍一下深圳经验。”于是，午饭后，杜志文急匆匆列了个发言提纲，下午开会介绍了40分钟。谢家瑾紧接着讲话，充分肯定了深圳模式，说深圳经验和建设部的思路完全吻合。由此，会议决定马上移师深圳参观考察。与会者们最后在深圳达成了共识。但谢家瑾回京后据说还是经历了一番争论，几经波折，建设部最终作出了统一将“房屋管理”改为“物业管理”的决定，同时确定了物业管理的社会化、专业化、企业化和经营型的“三化一型”发展方向，奠定了物业管理新型体制的雏形。
这次会议在我国物业管理教学和研究领域一直被称为番禺—深圳会议，也被比喻为物业管理的“遵义会议”。其实，这次会议最重要的成果是它作为中国第一部物业管理法规的高级专家研讨会，直接催生了《城市新建住宅小区管理办法》。这是“物业管理”首次作为国家层面正式推出的模式，以行政命令方式强制推广。
由此，物业管理正式成为中国内地房管体制的替代模式。全国各地很多房管所，一夜之间更名为物业管理公司。这些房管所和物业管理公司派人到深圳接受培训，参观学习莲花二村的物业管理经验，形成物业管理发展史上的“莲花效应”。
与此同时，深圳市已经成立十几家专业物业管理公司，加上具有物业管理营业范围的各大公司设置在各屋村的物业管理部门（或中心），已有70多个单位。这些物业公司或管理中心，在屋村管理过程中遇到问题时，就需要向上级公司反映，而上级公司多数属于房地产公司。如果房地产公司认为物业公司反映的不是问题，就直接压住不报；即便房地产公司向其主管政府部门——市政府基建办反映问题，无奈基建办却不负责物业管理相关事宜。这种依附于房地产公司或大型集团的物业公司，根本绕不过上级单位去直接找主管部门，管理体制不顺，使物业公司成了“没有婆家的孩子”。住宅局在职能分工上与建设主管部门扯皮，很多时候是想做事情做不了。
早在1993年春，深圳市住宅局就开始筹划成立物业管理行业协会。深圳市住宅局曾就成立协会一事，与多家物业公司沟通，征求专家意见。结果大家意见一拍即合，从政府到民众，都有着强烈的意向。物业管理协会，呼之欲出！
经过紧张的筹备，深圳市住宅局决定于1993年6月30日成立深圳市物业管理协会，并在市民政局办好了社团组织成立的批文。刘政带领杂志社编辑记者和员工全力投入整个筹备工作中，见证了这个在物业管理制度上具有重大意义的时刻。1996年，刘政编著出版了我国第一本物业管理理论专著——《物业管理通论》。这本书里写道：深圳物业管理前十年的发展，是一种制度经济学所称的诱致性制度变迁，是一个新生命的艰难孕育过程。而10年的发展之后，则是一种建设性制度变迁。政府作为推动者和管理者主导了社会化、专业化、企业化的经营型物业管理新体制，政府不仅以行政手段开展物业管理，更是通过法令、法规来推动和规范物业管理。
随着我国第一个物业管理协会的成立，尤其是1994年3月23日建设部签发33号令，颁布《城市新建住宅小区管理办法》，1994年6月18日，深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过我国第一个有关物业管理的地方性法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，确立了物业管理在中国的地位。物业管理新体制在全国范围迅速推行，并逐步走上了法治化、市场化的轨道。
口述者：杜志文，时任深圳市住宅局物业监察处副处长、深圳市物业管理协会秘书长；刘政，时任《住宅与房地产》杂志社主要负责人
整理者：深圳市物业管理协会秘书处
1993年6月28日，深圳荔枝节开幕这天，《深圳特区报》上刊登了一大版广告：“中国第一个物业管理协会——深圳市物业管理协会经市政府有关部门批准，将于1993年6月30日正式宣告成立。”时任建设部部长侯捷，建设部副部长叶如棠、周干峙、李振东、谭庆琏，中国房地产业协会会长萧桐，建设部房地产业司司长宋春华、政策研究中心主任包宗华等领导纷纷为协会成立题词。
回忆起22年前的这一历史性事件，杜志文和刘政作为这一事件的最直接参与者和见证者，当时负责协会成立筹备具体工作，时任《住宅与房地产》杂志社社长助理兼常务副总编辑刘政感慨地说：“中国内地的物业管理行业，不仅仅是发展出来的，更是创造出来的！”
深圳经济特区在建制之前根本没有高层楼宇，最高的建筑是一栋五层小楼，其他都是三层以下的低矮房屋。经济特区建制后，深圳经济特区政府为搞活特区房地产业，促进住宅区开发，改善特区居民住房环境，采取了广开财路、外引内联的方式多渠道引进资金。在1986年年底，深圳经济特区发展成为1000多幢楼宇的初具规模的现代化小城。
在房地产业刚刚发展，政府财力支持较弱的背景下，对当时的住宅区管理来说，可以用“新、高、难”三个字概括其特点，即房屋新、设施新、环境新，规划高、建设标准高、管理要求高，管理难度大。当时住宅区管理的难题有：一是没有现成的有效的管理体制；二是没有任何法规可依；三是新来特区的居民来自五湖四海，思想观念和生活习惯五花八门，国内外居民对管理的需求和要求更是无法统一。
根据深圳市领导指示，深圳市物业管理公司（我国第一家物业管理公司）于1981年3月成立，引进香港住宅管理模式，开创了深圳住宅区专业化物业管理的先河。然而在深圳经济特区早期住宅区管理模式形成过程中，商品房发展及住房制度改革，使原来的福利性房管模式越来越无法适应形势；1989年，深圳市房管局作为住宅区主管部门，开始确立推行“社会化、企业化、专业化”综合管理模式，该工作在新建小区和比较完整的住宅小区展开，并取得了不错的效果。市房管局收到的各类投诉急剧减少，用当时一句形象的话描述这种情形——“房老虎不叫了”。
1992年，深圳市政府机构改革，将房产管理局更名为住宅局，并且明确将物业管理作为一个行业归口市住宅局，这是首次将物业管理明确到政府工作职能中。之后，物业管理行业掀起一股热潮。到1991年年底，深圳已经成立专业性和综合性物业管理公司10余家，专业物业管理部（中心）58个。1992年，又新筹备成立十几家专业公司。
然而，如何在政府职能不断转化的背景下实施行业管理，已经成为深圳市住宅局必须解决的另一个课题。
1993年5月，建设部在广州番禺和深圳召开了一次具有里程碑意义的会议。当时三天会议开完两天半了，会上很多发言代表谈的还是房管所的那套计划经济、政府管理工作模式。由于会议是座谈会性质，没有强制安排发言秩序，深圳代表没有发言，也没准备发言。
第三天中午，主持会议的谢家瑾（时任建设部房地产业司副司长）急了，找到深圳参会代表杜志文（时任深圳市住宅局物业监察处副处长），说：“我觉得会议越开越不对头了，你下午能不能发个言，介绍一下深圳经验。”于是，午饭后，杜志文急匆匆列了个发言提纲，下午开会介绍了40分钟。谢家瑾紧接着讲话，充分肯定了深圳模式，说深圳经验和建设部的思路完全吻合。由此，会议决定马上移师深圳参观考察。与会者们最后在深圳达成了共识。但谢家瑾回京后据说还是经历了一番争论，几经波折，建设部最终作出了统一将“房屋管理”改为“物业管理”的决定，同时确定了物业管理的社会化、专业化、企业化和经营型的“三化一型”发展方向，奠定了物业管理新型体制的雏形。
这次会议在我国物业管理教学和研究领域一直被称为番禺—深圳会议，也被比喻为物业管理的“遵义会议”。其实，这次会议最重要的成果是它作为中国第一部物业管理法规的高级专家研讨会，直接催生了《城市新建住宅小区管理办法》。这是“物业管理”首次作为国家层面正式推出的模式，以行政命令方式强制推广。
由此，物业管理正式成为中国内地房管体制的替代模式。全国各地很多房管所，一夜之间更名为物业管理公司。这些房管所和物业管理公司派人到深圳接受培训，参观学习莲花二村的物业管理经验，形成物业管理发展史上的“莲花效应”。
与此同时，深圳市已经成立十几家专业物业管理公司，加上具有物业管理营业范围的各大公司设置在各屋村的物业管理部门（或中心），已有70多个单位。这些物业公司或管理中心，在屋村管理过程中遇到问题时，就需要向上级公司反映，而上级公司多数属于房地产公司。如果房地产公司认为物业公司反映的不是问题，就直接压住不报；即便房地产公司向其主管政府部门——市政府基建办反映问题，无奈基建办却不负责物业管理相关事宜。这种依附于房地产公司或大型集团的物业公司，根本绕不过上级单位去直接找主管部门，管理体制不顺，使物业公司成了“没有婆家的孩子”。住宅局在职能分工上与建设主管部门扯皮，很多时候是想做事情做不了。
早在1993年春，深圳市住宅局就开始筹划成立物业管理行业协会。深圳市住宅局曾就成立协会一事，与多家物业公司沟通，征求专家意见。结果大家意见一拍即合，从政府到民众，都有着强烈的意向。物业管理协会，呼之欲出！
经过紧张的筹备，深圳市住宅局决定于1993年6月30日成立深圳市物业管理协会，并在市民政局办好了社团组织成立的批文。刘政带领杂志社编辑记者和员工全力投入整个筹备工作中，见证了这个在物业管理制度上具有重大意义的时刻。1996年，刘政编著出版了我国第一本物业管理理论专著——《物业管理通论》。这本书里写道：深圳物业管理前十年的发展，是一种制度经济学所称的诱致性制度变迁，是一个新生命的艰难孕育过程。而10年的发展之后，则是一种建设性制度变迁。政府作为推动者和管理者主导了社会化、专业化、企业化的经营型物业管理新体制，政府不仅以行政手段开展物业管理，更是通过法令、法规来推动和规范物业管理。
随着我国第一个物业管理协会的成立，尤其是1994年3月23日建设部签发33号令，颁布《城市新建住宅小区管理办法》，1994年6月18日，深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过我国第一个有关物业管理的地方性法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，确立了物业管理在中国的地位。物业管理新体制在全国范围迅速推行，并逐步走上了法治化、市场化的轨道。
口述者：杜志文，时任深圳市住宅局物业监察处副处长、深圳市物业管理协会秘书长；刘政，时任《住宅与房地产》杂志社主要负责人
整理者：深圳市物业管理协会秘书处
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