深圳住宅业主必备法律知识10：小区均价 7 万元，可以 5 万元卖吗？ —论低价售房”

近几年中国房地产市场风谲云诡，同一个小区，开发商一期毛坯卖 20000 元 / 平方米，半年后二期带精装修卖 16000 元 / 平方米，一期业主集体维权大骂开发商无良；同小区二手房从 10000元/平方米涨到 40000元/平方米，然后有人 28000元/平方米成交，其他业主投诉其偷税漏税，甚至涉嫌行贿等。这样的新闻不胜枚举，大家对低价卖房观点也是不一，读者可自行上网搜索，笔者不再举例。之所以出现上述情形，笔者认为其根源还是国人还抱有房产价格会永远上涨的执念。
 

从目前法律规定看，开发商作为房屋的所有权人对房屋具备完全的处分权，其定价只要不违反《价格法》及相关主管部门的规定即可，而对业主出售其二手房的价格限制更是少之又少。其根本原因是商品价格本身是浮动的，市场经济情况下，没有任何一个商品的价格是永远上涨的，而且对自己财产的处分他人是无权干涉的，这也是所有权的必然要求。同时目前关于房屋买卖的问题，也仅仅限制房屋专有权、共有权、成员权一起转让，不得进行分割。因此，如发生其他业主投诉、阻挠等情形，业主自然可以拿起法律武器维护自己的权益。
 

因此，小区均价 7 万元，不要说挂 5 万元，挂多少都可以，他人无权干涉。
 

另据笔者经验，低价转让房屋只有在一种情况才可能被撤销，即业主为恶意逃避债务将其房屋低价转让致使业主的债权人的债权得不到清偿。简单举例：业主对外欠债 200 万元，房产净值 250 万元，然后原业主将房屋以半价 125 万元卖给第三人，导致业主 75 万元的债务还不上，此时业主的债权人即可申请撤销该笔房屋买卖，属于债权人撤销权的范围。
 

鉴于低价卖房恶意逃债的现象频发，作为业主也应了解此种情形的法律风险和救济途径，笔者论述如下：
 

债权人撤销权是指债权人对于债务人所为的危害债权的行为，可请求法院予以撤销以维持债务人责任财产的权利。《民法典》第 538 条规定：债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。《民法典》第 539 条规定：债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。上述条文源于原《合同法》第 74 条第 1 款：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。仅就低价转让房产的情形而言，原《合同法》要求受让人必须知道债权人受损的事实，现《民法典》仅要求受让人知道或应当知道影响债权人实现债权的情形，门槛更低，更加有利于保护债权人的合法权益。