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深圳住宅业主必备法律知识9：房子卖了还可以当业主委员会主任吗？ —论权利的整体转让

作者：齐炳雨来源：深圳住宅业主必备33个法律知识责任编辑：manman 2024-05-10 人已围观

整体转让的限制是法律处分的限制，简单来讲就是，如果业主转让房屋则对小区共有部分的共有权以及成员权一并转让，不允许发生房屋转让了的同时又保留业主共有权和成员权的情形，也即房屋转让后，业主的专有权、共有权、成员权一并消失，这是业主权利整体转让逻辑的必然要求。

法律规定主要体现在：

1.《民法典》第 273 条第 2 款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

2.《深圳物业条例》第 39 条规定：除任期届满外，业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：（1）不再是本物业管理区域的业主；（2）丧失民事行为能力；（3）因犯罪被判处刑罚；（4）存在本条例第 38 条所列禁止行为且受到行政处罚；（5）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起一个月后。因此，房子卖了不仅业主委员会的主任当不了，任何跟小区有关的身份和职务都不允许存在，同时关于业主的共有部分也不允许保留。本文问题答案比较清晰，实践中多发的系转让房屋时保留特定部分，如租赁的共有车位、分割的共有储藏室等。我们先看一个最高人民法院 2021 年 08 期的公报案例：

【案例】（2020）苏 0115 民初 12943 号案

2016 年 2 月 21 日，原告与被告签订房屋买卖合同，向被告购买了南京某小区的房屋。2020 年，因城市文明建设，原告得知单元的全体业主于 2007 年 8 月即把单元地下室分割成了小地下室，但被告未向原告告知该情况，也未向原告交付小地下室，而是继续占有使用。原告遂诉至法院要求被告交付小地下室并支付占用小地下室的费用。

法院认为：从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅应对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且应基于业主共同管理合意所单独使用的共有部分的使用权也应当一并转让，既有的共同管理合意对新业主仍然有效，原业主应当协助将其单独使用的共有部分交付于新业主。

最终法院判决，被告交付小地下室给原告使用，并且按照每月 180 元的标准支付占用费。我们再来看一个深圳的案例：

【案例】（2018）粤 03 民终 23713 号案

胡某于 2003 年购得福田区某小区的一套房屋，并与开发商签订了两份《地下车库固定停车位租用协议书》，约定胡某分别缴纳 6 万元的租金后，即可拥有地下一层 x 号、y 号固定车位的长期使用权，使用期限到 2069 年 1 月 29 日止，车位只能用于停放车辆，不得作其他用途；开发商仅提供车位使用权，胡某同意接受物业管理公司的统一管理，并每月向其缴纳相应的管理费。

2015 年 4 月，胡某将房屋转让给他人，不再是小区的业主。但胡某转让该房屋时，未将上述两个停车位的使用权一并转让，而是转租给小区的其他租户。

2017 年 10 月 20 日，小区业主委员会向物业公司发函称，小区现有 10 个固定长租车位合同持有者，已经出售了本小区的房产，已不属于本小区业主，但其持有的固定长租车位收益权和使用权并未随房产一并转让。我国《物权法》第 72 条第 2 款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。本会认为：开发商把车位以长租形式与业主签订的长租车位合同，首先是基于满足业主优先的原则和业主的基本条件。如果不具备了业主的身份，其持有的固定长租车位使用权和收益权当然应该跟随房产一并转让，或将车位使用权和收益权退还给开发商。本会反对给不是业主但持有固定长租车位合同的车位挂牌，反对物业公司允许其出租牟利。为了和谐社区的发展，业委会同意以上所述这类固定长租车位由物业统一管理，并满足每个车位每月 160 元（税前）的收益。

物业公司及开发商及时作出回应，2017 年 11 月，案涉的两个车位被物业公司收回，胡某及承租车位的租户无法使用该车位。

胡某遂将开发商、物业、业主委员会诉至福田法院，要求返还两个车位的使用权并赔偿损失 1 万元。

一审法院认为，车位作为小区建筑物的配套设施，其使用对象、使用用途受到了一定的限制，使用对象业主优先，使用用途为停放汽车。胡某与开发商签订《地下车库固定停车位租用协议书》时，胡某是小区业主，其有权承租、使用小区的车位。但胡某于 2015 年 4 月将其房产转让后，已不是小区业主。其在《地下车库固定停车位租用协议书》中的承租权基础已不存在，由于胡某不是小区业主，该协议已不能履行，因此胡某诉请开发商、业主委员会、物业公司公示返还案涉车位的长期使用权和转租权并赔偿损失，不符合法律规定，一审法院予以驳回。胡某不服上诉至深圳中院。

二审法院认为，规划车位、车库应当首先满足业主的需要，胡某作为非小区业主，不具备合理的在案涉小区内停车的需要，无权继续使用该小区车位。因此，二审法院也驳回胡某的上诉请求，维持原判。

本案实际是业主转让房屋后私自截留车位使用权，业主委员会及物业公司依法纠正该违法行为后，违法业主的无理由诉讼。从上述两个案例得到的经验是，首先我们在购买房屋时应全面了解小区业主共有权的部分，以及共有部分是否设置专用使用权，以防卖家保留共有部分；其次应了解本小区是否存在不是本小区业主享受本小区业主权利的情形存在，以维护小区全体业主的利益。

权利整体转让的问题并不复杂，笔者简单阐述如上。

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