深圳住宅业主必备法律知识8：经鉴定不危及房屋安全的装修就一定合法吗？ —谈违法装修

1.《民法典》第 272 条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第 286 条第 2 款规定：业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。第三款规定业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
 

2.《建筑物区分所有权纠纷解释》第 15 条规定：业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第 286 第 2 款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（3）违反规定进行房屋装饰装修；（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
 

3.《物业服务纠纷解释》第 1 条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

 

4.《住宅装修办法》第 5 条规定：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
 

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
 

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第 6 条规定：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（1）搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（3）拆改供暖管道和设施；（4）拆改燃气管道和设施。
 

本条所列第（1）项、第（2）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（3）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（4）项行为，应当经燃气管理单位批准。
 

第 7 条规定：住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
第 8 条规定：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

第 13 条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。
 

我们来看一个 2000 年第 5 期最高人民法院的公报案例，也是笔者认为值得读者仔细阅读的案例，尤其是二审法院说理部分。

【案例】底商增设夹层案

南京市鼓楼区某小区为 6 层商住楼，1 层为底商，2—6 层为住宅。原告为住宅业主，被告为底商业主。
 

1998 年 3 月，被告为增加经营面积，在房屋内增设夹层，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除，将地面下挖 0.9—1.2 米深，使部分地梁裸露。同年 6 月被告委托南京市房屋安全鉴定处（以下简称安鉴处）就其增建夹层的安全性进行鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层的设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。此后，被告按照安鉴处提出的要求进行了整改，并于同年 9 月再次委托安鉴处对其增建夹层的新设计方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建议施工期间加强监督，确保工程质量。同年 11月，经江苏省建设委员会抗震办审核，同意被告的增建夹层方案；经南京市公安局鼓楼区分局消防科审核，同意被告按所报图纸进行施工。
 

原告不同意被告按照设计方案施工，于 1999 年 1 月提起诉讼。原告诉称：被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告的居住安全。被告的行为侵犯了原告作为产权人的合法权益。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。
 

被告辩称：我是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计、报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告的权益。原告所称的损害是楼房质量问题，与我的装潢改造无关。原告所诉无理，应当驳回。
 

对原告更不利的消息是：审理期间，被告领取了南京市规划局颁发的准予在案涉房屋内增建夹层的建设工程规划许可证。法院委托安鉴处对原告住房损坏的情况进行鉴定，结论为：该楼房属基本完好房屋，出现的墙面瓷砖、拼板、阴角等处裂缝问题，并非因被告增建夹层造成。建议被告对底层公共部位大平台楼梯间的墙体裂缝用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层。
 

一审法院认为：《民法通则》第 83 条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。原告与被告属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在楼房的安全。被告在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。被告如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。原告主张 2—6 层房屋的损坏是因被告增建夹层所致，被告已经提供了与己无关的证据，原告再没有提出反证。对原告基于这一理由提出的诉讼请求，不予支持。因施工对相邻方造成干扰，被告自愿给原告住户每户补偿 1000 元，应予准许。
 

一审法院遂判决：（1）被告对楼房底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道。由原被告共同委托监理部门负责现场监理，监理费用由被告负担。（2）被告给付原告每户 1000 元补偿费。原告不服上诉至南京中院，二审法院认定了一审法院认定的事实，但就被告是否侵害原告权益作出如下认定：
 

（1）原被告结成不动产的相邻各方。不动产相邻权是对不动产所有权的限制和延伸，是与不动产所有权有关的财产权利。没有不动产所有权，则谈不上不动产相邻权。因此要正确解决不动产相邻纠纷，就必须正确把握相邻各方的不动产所有权形态。

（2）过去我国房屋所有权的形态是，一幢独立的房屋由一个人所有（即一物一权）。随着住房制度的改革，一幢独立的房屋由多人所有（即一物多权）的现象越来越普遍。

房屋建设投资者建立的一幢独立房屋，必须具有基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等，才可能区分出供不同的人分别独立使用的一定空间。这两部分必须结合在一起，房屋才能独立存在。而只有该房屋独立存在，供人分别独立使用的一定空间才能发挥其功能。当一幢独立房屋具备了可供区分出独立使用一定空间的物质条件，房屋建设投资者将这些空间分别转让给不同的购买者，从而使这幢房屋为多人所有，房屋的建筑特点决定了每个所有权人取得的是房屋区分所有权，这是与一物一权形态下的房屋所有权不完全相同的权利。在转让房屋区分所有权的合同中，虽然只载明转让可供区分使用的空间（以下简称专有部分），但这不意味着基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等部分（以下简称共用部分）没有转让。如果没有共用部分的转让，则专有部分不会成为可供转让的财产所有权客体。只是由于共用部分必然随专有部分一起转让，所以无须在转让合同中对随同转让的共同部分一一登记。

（3）房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共同设施的共有权，其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。房屋区分所有权中的共有权，是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利。权利人有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途正当使用共用部分，有权分享整幢房屋或者房屋的共用部分产生的收益，有权制止对整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。权利人在享有权利的同时须尽的义务是：维持共用部分现状，不得请求分割；维护共用部分的正常使用状态，不得侵占、改动或破坏；负担合理分摊的维护共用部分正常使用所需的费用。在这种权利形态下，由于整幢房屋以及房屋内所有共用设施为全体区分所有权人共有，全体区分所有权人需要对整幢房屋享有权利、承担义务，他们在此可以形成团体的法律关系；由于房屋的特定部分为各区分所有权人专有，区分所有权人需要对其专有部分行使权利和承担义务，因此区分所有权人与其他人形成区域所有的法律关系；由于各个区分所有权人都对特定的空间享有相当于独立房屋所有权的权利，每个区分所有权人对与其相邻的其他不动产所有权人形成相邻法律关系。
 

（4）案涉小区是由原被告区分所有。各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。专有部分，是指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间。除此以外，房屋的其他部分（包括底层地板以下的掩埋工程）应属共用部分。对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。
 

被告虽然是在其专有部分增建夹层，但是其增建夹层的行为利用了属于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的负载加大，地梁裸露，是对共用部分的非正常使用，影响到全体区分所有权人的共同利益。被告增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，不认为该行为能给社会造成危害，可以实施。由于增建夹层需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有权由全体区分所有权人享有，不是由批准的行政机关享有，因此增建夹层的行为应否实施，必须由被告征求全体区分所有权人的意见。被告以是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装潢改造为由提出没有侵权的辩解，不能成立。无论原告的房屋是否损坏，也无论该损坏是否与被告有关，被告在没有征得全体区分所有权人同意的情况下，就利用共用部分给自己增建夹层，侵害了其他区分所有权人的共有权。故原告以被告侵犯了产权人合法权益为由提出的上诉，应予支持。被告应当拆除夹层，将下挖的部分恢复原状。原审判决对各方当事人的房屋所有权形态未作分析，就以相邻权的法律规定解决本案纠纷，是适用法律不当。原审判决被告用高标号水泥砂浆粉刷底层共用部位大平台楼梯间的墙体裂缝，对地梁露筋部位做好保护层和疏通下水管道，是正确的；但以原告的房屋损坏与被告无关为由，判决不予支持原告的诉讼请求，是错误的，应当改判。
 

据此，南京中院依照《民事诉讼法》第 153 条第 1 款第（1）项、第（2）项的规定，于 2000 年 7 月 21 日判决：被告于本判决生效之日起 60 日内，拆除案涉房屋的夹层，将下挖的部分恢复原状，由原告会同被告共同委托监理部门负责施工现场的监理，监理费用由被告负担。
 

本案是 2000 年的一个案件，而我国关于建筑物区分所有权的规定系 2007 年《物权法》颁布后才逐步发展起来的，并没有直接的法律依据认定被告行为违法，因此建筑物区分所有权理论在本案发挥了重要作用。上述二审法院说理部分与目前我国建筑物区分所有权规定相契合，有学者评论：“这是一起关于建筑物区分所有权人对共用部分所有权与使用权行使权利发生的纠纷。也是我国法院审判中第一起使用建筑物区分所有权理论处理相邻纠纷的案件。”随着我国住房制度的改革，多人共同拥有一栋建筑物的现象越来越普遍，区分所有权人因房屋而发生的纠纷，仅依我国《民法通则》关于相邻关系的规定已不能解决。为此，二审法院审理时引入了建筑物区分所有权理论，这在审判实践上是一次新的尝试。虽然我国目前尚未制定建筑物区分所有权法，但原建设部发布的《城市房屋规定》（1990 年 1 月 1 日生效，2011 年 1 月26 日废止）对建筑物区分所有权已有所涉及，其中第 8 条规定：一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。此外，根据建筑物区分所有权理论，对于共有部分，被告不能像对其单一所有权的建筑物那样任意改动或损害，仍应服从共同利益。
 

笔者认为，按照原《物权法》的规定：（1）对于专有部分，业主享有占有、使用、收益、处分的权利，只要不危及建筑物安全，也没有损害其他业主合法权益即可；（2）而对于共有部分，业主享有共同所有和共同管理的权利，这就意味着业主有权按照共有部分的种类、性质、构造、用途正当使用共有部分，有权分享整幢房屋或房屋共有部分产生的收益，有权制止对整栋房屋或者房屋共有部分的任何侵害。同时，业主不得以放弃权利而不履行义务，其须尽的义务有：维持共有部分的现状，不得请求分割；维护共有部分的正常使用状态，不得侵占、改动或破坏；负担合理分摊的维护共有部分正常使用所需的费用。
 

我们会发现业主对共有部分的义务是远高于对专有部分的义务的。这不难理解，毕竟自家的东西只要不影响他人即可，而共有的东西则经常需要共有人同意方可使用。因此，对共有部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即便经过了相关部门的许可且也不影响建筑物的安全，也可以构成对其他权利人共有权的侵害。这也涉及行政合法而民事侵权的问题，也即行政合法性不当然地推定民事合法，就像即便颁发了营业执照，未经利害关系业主同意的“住改商”同样违法。