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深圳住宅业主必备法律知识12：什么是共有部分？ —谈共有部分的范围
作者：齐炳雨 来源：深圳住宅业主必备33个法律知识 责任编辑：manman 2024-05-10 人已围观
在必备法律知识 3 中我们提到，理解了什么是专有部分，就理解了什么是共有部分。小区内除了专有部分，剩余的其他空间、设施我们可以基本认为是共有部分。另外，共有部分具备从属性、不可分割性，系连接各专有部分的纽带。
关于共有部分的范围，现行法律主要规定如下：
1.《民法典》第 274 条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《物业管理条例》第 37 条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
《建筑物区分所有权纠纷解释》第 3 条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
本条第 2 款是对占用业主共有道路、其他场地的车位归业主共有的规定，非常容易理解。因为道路、其他场地本身即为业主共有，变更用途用于停车并不会改变其所有权的属性。即物的用途不会影响物的归属，稍微学术一点的说法是，物的用途的改变不是物权变动的原因。
《物业管理条例》第 53 条第 2 款规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
《深圳物业条例》第 11 条规定：物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。物业管理区域物业的以下部分属于业主共有：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；（3）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业；（4）法律、法规规定的其他共有部分。
建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。
上述条文是对建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房、土地使用权、建筑物基本结构部分、公共通行部分、附属设施等归业主共有的规定。
2.《民法典》第 275 条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
本条第 2 款是对占用业主共有道路、其他场地的车位归业主共有的规定，非常容易理解。因为道路、其他场地本身即为业主共有，变更用途用于停车并不会改变其所有权的属性。即物的用途不会影响物的归属，稍微学术一点的说法是，物的用途的改变不是物权变动的原因。
3.《民法典》第 281 条中规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
《物业管理条例》第 53 条第 2 款规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
《民法典》第 282 条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《深圳物业条例》第 12 条规定：利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。
《深圳物业条例》第 70 条规定：业主共有资金包括：（1）共有物业收益；（2）物业专项维修资金；（3）物业管理费；（4）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；（5）其他合法收入。上述条文是对专项维修资金、共有部分收益等属于业主共有的规定。
简单总结上述规定：（1）小区内的道路、绿地原则上属于业主共有；（2）其他公共场所、公共设施、物业服务用房、占用业主共有道路的车位属于业主共有；（3）土地使用权、建筑物的基本结构部分、公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于业主共有；（4）物业专项维修资金、利用共有部分产生的收入、物业费等其他收入（关于物业费的性质在必备法律知识 25 中详细解析）；（5）兜底性的其他不属于业主、市政公用部分及其他权利人所有的场所和设施。
虽然关于共有部分有明确的法律规定，但有时某特定部分是否为业主共有并不好判断，且专有部分与共有部分有时会发生重合。如车位，既存在业主单独所有车位的情形，也存在业主共有车位的情形，而这些车位实际上也符合构造上的独立性及使用上的排他性，只是由于属于业主共有不能登记到单个业主名下。关于共有部分，本文简单阐述如上，法条供读者集中参考。
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