深圳住宅业主必备法律知识13：一楼业主需要交电梯费吗？ 空置房需要交物业费吗？ —谈业主对共有部分的义务和权利

第一个问题：一楼业主需要交电梯费吗？
 

首先，电梯费并不是一项类似于水电费、燃气费、停车费需要单独缴纳的费用，而是包含在物业费中。根据《物业收费办法》第11 条及《深圳物业收费规定》第 9 条规定，电梯费归属于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，总体归属于物业服务支出或物业服务成本的一部分，都是物业费的一部分。

其次，关于一楼业主是否需要交电梯费常见的有两个观点：

（1）一楼业主不需要用电梯，让一楼业主交电梯费不公平；
（2）电梯是小区共有部分，共有部分的费用当然是人人有份。另外，电梯费具体可以细分为电梯日常的运行费及维护费。《深圳物业收费规定》第 23 条规定：住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费，其他楼层的电梯运行费不进行区分。根据上述规定，目前深圳地区一楼业主在法律上是不用缴纳电梯运行费的，但第 23 条并未提到电梯维护费，因此一楼业主是需要缴纳

 

电梯维护费的。但总体上的思路是一楼业主应当要比其他楼层业主少缴纳电梯费。

笔者并不认同一楼业主不需要缴纳电梯运行费的做法。《深圳物业收费规定》系 2006 年 9 月 1 日实施，是否与《物权法》第72 条和《民法典》第 273 条业主不得以放弃权利为由不履行义务的规定冲突存在疑问。
 

并且，如果一楼业主不交电梯运行费会带来一系列问题，例如：（1）能否禁止一楼业主使用电梯到其他楼层；（2）电梯广告费收益能否不分给一楼业主；（3）如果电梯通向地下车库，能否禁止一楼业主使用电梯到地下车库；（4）一楼业主如果以不使用电梯为由不交电梯运行费，没有孩子的业主能否以没有孩子为由不交儿童滑梯的维护费用，不锻炼的业主能否以不使用健身器材为由不交健身器材的费用。综上所述，笔者并不赞同一楼业主不用交电梯费的做法。
 

实践中因电梯费交纳问题发生纠纷的并不多，笔者以“电梯费”进行检索发现深圳仅有（2019）粤民申 8442 号、（2011）深中法民一终字第 262 号两个案件中涉及电梯费，且不是以电梯费为主要争议焦点的案件。笔者认为，造成这一现象的主要原因是，2007 年实施的《物权法》第 72 条及《民法典》第 273 条第 1 款均明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。因此，一楼业主以不使用电梯为由不承担缴纳电梯费义务的理由并不充分。
 

第二个问题：空置房需要交物业费吗？

物业费全称为物业服务收费或物业服务管理收费。

 

《物业收费办法》第 2 条规定：本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
 

《深圳物业收费规定》第 3 条规定：本规定所称物业管理服务收费，是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、运营、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。因此，笔者认为，物业费主要是指业主因共用设施、场地、小区环境、卫生、秩序维护、管理而支出的费用。而空置房是无人居住的房屋，属于专有部分。因此作为主要系公共部分支出的物业费本质上跟专有部分是否使用不存在任何关系，完全是两码事，因此房屋空置并不是不缴纳物业费的合理依据。
 

同时，《民法典》第 283 条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。上述条文也并未提到公共部分和专有部分的使用与否是否影响费用的分担。根据法律解释中当然解释的方法，结合第一个问题，不使用电梯等共有部分尚且需要缴纳电梯费等相关共有部分的费用，举重以明轻，不使用专有部分又不是不使用共有部分的业主，当然也需要支付相关的共有部分费用。
 

综上，笔者认为，一楼业主需要交电梯费，空置房也需要交物业费。以上系业主就共有部分分摊费用的义务，属于业主的最基本的义务。

 

第二项义务，根据《民法典》第 278 条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动需要业主共同决定。因此，业主同样负担按照共有部分的本来用途使用共有部分的义务。我们在必备法律知识 8 中，也提到南京鼓楼区的一个案件，底商业主改变了共有部分的用途，危及到了建筑物的安全。
 

笔者认为，上述内容就是业主对于共有部分应当承担的主要义务：即（1）分摊共有部分支出费用的义务；（2）不得单独决定共有部分使用的义务。
 

另外，关于业主的共有权本质上仍是所有权，所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，而共有部分因为系业主共有，因此业主对共有部分的占有权是非独占权，独占即违反法律规定；使用权是共同使用权，是随机、轮流使用，非排他使用权，不允许他人使用共有部分即违反法律规定；收益为共同收益，独占收益即违反法律规定；处分是共同决定处分，单独处分即违反法律规定。
 

因此基于共有部分为全体业主所有的基本属性，业主对共有部分的义务只能高于业主对专有部分的义务，如专有部分的“住改商”只需要本楼栋业主一致同意即可，而改变共有部分用途，如将电梯、外墙、岗亭等公共部分用于出租广告位，则需要业主大会进行表决。
 

关于业主共有权属于共同共有还是按份共有也是值得思考的问题。按份共有，简单来说是两个以上的所有权人对同一共有物分别享有一定比例的所有权，因此按份共有是按照所有权比例享有权益承担义务，并且基于的份额是清晰的，因此按份共有是可以要求随时分割的。
 

共同共有本质上是基于某种共同关系为基础，对同一共有物共同享有所有权，并且是不分份额地享有所有权，最常见的即是夫妻关系。因为共同共有是以共有关系为基础的，所以共有部分一般情况下是不可以分割的，除非共有关系解除或者有其他特殊情况。1 最常见的是，只有在离婚的情况下才会分割夫妻共同财产，而如果夫妻一方的父母重病需要花费巨额医疗费而另一方不同意支付，在这种情况下也是可以要求在婚姻存续期间分割夫妻共同财产的。2 因此，区分按份共有还是共同共有具有很强的实践意义。那么业主共有是属于按份共有还是共同共有？业主按照专有部分面积承担相关费用以及按照专有部分面积行使表决权符合按份共有的特性，而业主对于共有部分如电梯、道路等共有部分随机、轮流使用，并且不得要求进行分割，也符合共同共有的特性。因此有学者提出，对于区分所有权建筑物共有部分的法律性质，不应一概而论，而应根据区分所有建筑物的不同类型分别予以确定。也即区分所有权建筑物共有部分的法律性质因区分所有权建筑物的不同形态而有不同，或属共同共有，或属按份共有。笔者之所以提出该问题并引出上述观点不是单纯地界定共有部分的性质，而是上述观点体现了一种思考问题非常重要的思想或方法即分类思想，尤其是在我们遇到答案并不那么清晰的复杂问题时分类思想往往能够给我们提供一个新的思路。