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深圳住宅业主必备法律知识17：架空层：一个比车位简单点的问题

作者：齐炳雨 来源：深圳住宅业主必备33个法律知识 责任编辑：manman 2024-05-10 人已围观

首先，架空层并非一个法律概念而是一个建筑概念，根据《住宅设计规范》（GB 50096-2011）2.0.19 的定义，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。
 
2020年 3月 1日实施的《深圳物业条例》第 11条中明确规定：架空层属于业主共有部分。因此架空层属于公共部分有了明确的法律依据。那么 2020 年 3 月 1 日以前，架空层是否可以定性为共有部分？这个问题类似于在《民法典》之前利用共有部分产生的收益是否属于业主共有。
 
2009 年 10 月 1 日起实施的《建筑物区分所有权纠纷解释》第 3 条，并未明确规定架空层属于共有部分，仅规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。那架空层是否属于上述条文规定的情形呢？
 
笔者认为：（1）架空层通常位于房屋首层，因无外围护结构形成一个开敞空间，即可以用于通行、停放车辆、供业主公共娱乐等。因此架空层可以归为公共通行部分；（2）在必备法律知识3 中，笔者提到构成专有部分的一个很重要的条件是物理构造上的独立性和使用上的排他性，而物理构造上的独立性和使用上的排他性的主要标志就是通行的直接性且具有独立入口，最常见的例子即是业主购买的房屋，房门是独立入口，且可以排除他人对房屋的使用。而架空层属于无外围护结构的开敞空间，很明显不具备独立入口，不具备使用上的排他性。
 
因此，从基本的建筑物区分所有权理论而言，架空层不具备成为专有部分的物理基础。即便开发商将架空层封闭然后出租给他人使用，甚至进行了登记，使其具备构造上的独立性和使用上的排他性以及对外的公示性，也改变不了架空层所有权归业主共有的原始属性。即笔者常说的不能因为用途变了所有权归属就变了，也即所有权不会随着用途的变更而变更。开发商将架空层改为构造上具有独立性，使用上具备排他性，甚至进行登记使其具备专有部分的属性只能证明其行为的违法性而不能反推架空层属于开发商所有。
 
同时《建筑物区分所有权纠纷解释》第 2 条也明确规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。其中应注意的是第（3）项中是能够登记而不是已登记，能够登记是一种应然状态，也即能够登记的情况下不论是否登记只要符合前两项即可以认定为专有部分，而不能登记的情况下即便因登记错误已登记也不能认定为专有部分。
 
综上，笔者认为，《深圳物业条例》仅仅是对架空层的业主共有属性进行确认强调，只是提供了直接的法律依据，就像《民法典》第 283 条规定利用业主共有部分产生的收益归业主所有一样，这样的法律规定和结论是可以通过现行法律规定及逻辑推理得出的。
 
我们来看一个笔者认为法院说理非常充分的案例。
 
【案例】（2019）粤 03 民终 33737 号案
 
2002 年 8 月 19 日，深圳市原规划与国土资源局龙岗分局就案涉小区 2 区 B1-B2、B3-B4 栋颁发了深规土建许字 LG2002258 号《建设工程规划许可证》，显示案涉小区 2 区 B1-B2、B3-B4 栋核增建筑面积 496m2 ，建筑功能为架空停车等。该许可证的附件平面图记载案涉架空层规划为“架空活动室和自行车”。
 
2003 年 1 月 14 日，深圳市原规划与国土资源局龙岗分局颁发了深规土设验字 LG2003021 号《建设工程规划验收合格证》，内容为：“住宅面积 8123.44 平方米，架空绿化停车面积 495.98m2（属核增面积、未封闭），计容积率建筑面积 8619.43 平方米。”附件平面图显示案涉架空层区分为四块区域，分别为架空层 1（活动室）89.76m2 、架空层 2（活动室）158.23m2 、架空层 3（活动室）88.76m2 、架空层 4（车库）159.23m2 。
 
案涉小区竣工验收后，开发商在未办理合法的建筑审批手续的情况下，在各栋楼宇首层架空层处建设房屋并占有使用，将房屋用于库房、办公室、维修班用房、物业公司用房、护卫队用房等。
 
由于小区业主与开发商、物业公司就小区架空层及其架空层内房屋的权属和交付问题发生纠纷，案涉小区业主委员会遂将开发商和物业公司诉至龙岗法院，要求确认架空层为业主共有。龙岗法院关于架空层权属论述如下：
 
首先，架空层属于住宅楼的一部分，既不具有构造上的独立性，也不能排他使用，也无相应宗地号的土地使用权面积份额，不能单独取得土地使用权证，依据《建筑物区分所有权纠纷解释》第 2 条，案涉架空层因不具备成为专有部分的条件，不属于建筑物的专有部分。
 
其次，在传统民法上，建筑物区分所有权人对建筑物的共有部分包括以下三种形态：（1）建筑物的基本构造部分，如承重墙、支柱等为保持建筑物安全、构造等必需的部分；（2）建筑物的公用部分及必须具备的附属物，如楼梯间、消防设备等。该部分乃系维持建筑物的使用和性质必须具备的设施、设备；（3）仅为部分专有权人共有的部分，如各楼层之间的楼板等。所谓架空层是指仅有结构支撑而无围护结构的开敞空间层，应属于前述第（2）点建筑物的公用部分及必须具备的附属物。
 
《物权法》虽然自 2007 年 10 月 1 日起方施行，但并不与此前的建筑物区分所有权理论冲突，也不与此前生效的法律冲突。因此，适用《物权法》及上述司法解释并不违反法律适用的一般原则。
 
再次，是否参与面积公摊不是决定该部分权利归属的唯一依据。根据深规土〔1999〕255 号《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第 4.2 条规定：在建筑设计审批时，规划行政主管部门根据政府鼓励与限制性政策规定，按本规定 4.2.1 条对《建设用地规划许可证》与《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率（以下简称“规定建筑容积率”）进行核增调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积，即调整建筑容积率 =（规定建筑面积 +核增建筑面积）/ 建设用地面积。该规定第 4.2.1 条规定：核增建筑面积是规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。而案涉架空层规划为核增面积，用途为活动、停放自行车等，属于建筑区划内的其他公共场所。由此可见，案涉架空层是作为特定用途进行规划并且验收的，为行政主管部门根据政府鼓励政策进行调整的部分，不属于市政公用部分或者其他权利人所有的面积，该部分因其为核增面积不计入公摊范围，但计入容积率的计算，该二者不冲突，也不影响案涉架空层为共有的性质。
 
最后，开发商是整个小区的投资建设方，其已经通过商品房的销售行为获取相应的收益，而案涉架空层作为符合法律规定的共有部分，系案涉小区房产不可分割的部分，因此，开发商主张案涉架空层为其所有，缺乏依据。
 
二审法院深圳中院进一步认为：（1）不纳入公摊面积和不计入容积率均不能直接作为认定建筑物所有权归属的依据，在没有合同依据，且无相关登记证书的情况下，开发商以此主张所有权，依据不足；（2）预售合同明确将架空层约定为公有部分，可见双方在签订买卖合同中已经就架空层的归属进行了约定；（3）即使不考虑预售合同的约定，开发商也未提交有效证据证明案涉架空层属于市政公用部分或者其他权利人所有，根据《建筑物区分所有权纠纷解释》第 3 条，一审法院认定案涉架空层应归全体业主共有，也依法有据。
 
最终，深圳中院维持一审判决，确认架空层为业主共有。关于架空层的其他案例，读者可自行参考（2015）深中法房终字第 1552 号、（2018）粤 03 民终 19518 号、（2021）粤 03 民终 11819 号、（2021）粤 03 民终 8432 号案件。基于架空层并不像车位分为众多种类，且有明确单一的法律规定，所以架空层的问题并不复杂，笔者简单阐述如上。

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