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深圳蛇口工业区率先实行职工住宅商品化改革
作者：许予洋、韦翔宇 来源：《敢闯敢试 : 改革开放以来深圳创造的全国“率先”》 责任编辑：xiangwang 2023-03-14 人已围观
1981年，深圳蛇口工业区启动新中国历史上第一次住房制度改革，迈出中国内地住房制度改革第一步。
深圳蛇口工业区自1981年以来，先后对职工住房制度进行逐步深入的改革，从“国家包、低房租”的“大锅饭”制度转变到按成本计租和租售并举，从供给制转变到商品化经营，是中国住房商品化改革的先行者。
许多关于中国住房商品化问题探讨的学术论文和新闻报道都有对关于深圳蛇口工业区1981年率先实行职工住房商品化改革的翔实记载。
在蛇口启动住房商品化改革之前，中国城镇住宅长期实行国家统包，房租既不能养人，也不能养房，国家投进住房建设的大量资金，有去无回，严重制约其再生产能力。同时，住房按职务分配，滋生许多特权照顾、分配不公的现象。中央一些领导也逐步认识到住房制度存在的弊端。1980年4月，邓小平在与中央领导的谈话中，提出了住房制度改革的总体构想，谈话的核心问题就是逐步实现住房商品化。
▲深圳经济特区住房制度改革文件
当时的蛇口工业区还存在一个在全国其他地区未曾遇到的棘手问题：由于市场化改革走到全国前列，大量市场化企业在蛇口落地，市场波动对职工住房产生了巨大的影响。工业区成立之初，在市场形势好时企业大量招聘员工并安排他们的住所，职工与企业有着很强的依附关系。而市场形势不好时又大量裁减员工，职工住宅被收回，造成大量职工居无所依。在20世纪80年代初期，蛇口职工人数每年递增1倍以上，住房由于统包制度而缺乏增长动力，远远满足不了职工需要。
时任蛇口工业区董事长袁庚说：“我们只有实行住房商品化，才能改变统包统配的被动局面。过去按着级别分房是不合理的，级别在工资里已经有体现了，如果级别高就住大房子，那大家都争着当官了。蛇口要学习资本主义社会中先进的东西。”蛇口工业区的领导们意识到，依靠国家和职工所在单位解决职工居住分配的老路走不通，必须尽快实施职工住宅改革。
在这种背景下，蛇口工业区开始酝酿着新中国历史上第一次住房制度改革。1981年6月，工业区首先以低房租作为突破口，打破职工住房统包供给的“大锅饭”制度，坚持成本核算，不赔不赚，按质论租的原则，制定新的房租标准，即以折旧、维修、管理费三项计租。当时考虑到工业区处在初创时期，职工刚进来，家庭开支较大，工资水平不高，暂时按略低于成本的标准收租，实行准成本房租制。
那时，工业区设想，随着职工收入水平提高，逐步把宿舍区公共设施费用、土地开发费和税收等因素打入房租内，逐步向完全商品房租过渡。初步设想以工资年递增5%为前提，房租每年递增6%。按当时测算，收入较高家庭负担轻的职工，房租仅占其工资收入的6%，工资不高负担较重的占收入的12%—18%，平均占10%左右，这一负担职工是可以承受的。因工资基数大，房租基数小，新增加的房租只占增长工资的一部分，可以保证在职工生活水平不断上升的条件下，比较平稳地逐步提高住宅商品化的程度。
1981年上半年，工业区进行工资调整，把暗补贴转为明工资，职工工资普遍增长了一倍以上，为住房商品化提供了有利条件。同年，蛇口工业区第一批职工住宅——水湾头Ｂ区五、六、七、八栋竣工，七八十户职工准备喜迁新居的时候，蛇口招商局正式拉开了工业区住房制度的改革帷幕。
1983年至1984年，随着工业区工资制度的进一步改革和职工收入水平的提高，革掉了房租本身的平均主义，逐步把地段不同、楼面不同、造价不同、需求不同，作为确定房租高低的因素，进一步发挥房租作为调节住房供给的经济杠杆作用。同时，还开始向企业出售住宅。
1984年1月，邓小平视察蛇口，袁庚向他汇报了蛇口的住房改革，得到了邓小平的肯定，坚定了蛇口打破束缚，推动住房改革的决心。1984年年底，蛇口工业区制定了《蛇口工业区职工住宅经营暂行规定》，正式向职工个人出售住宅，实行租售并举。1984年年初竣工的荔园小区住宅楼率先实行了租售结合、以售为主的方针，开始按优惠价向职工出售住宅，并在出售过程中，推出分期付款、银行按揭等新方式购房，鼓励职工自购住宅。与此同时，为了促使职工积极购房，让房租与房价相适应，蛇口工业区再次提高房租水平，职工住宅租金标准在原有的基础上，又加进建房资金利息，使利息进入房租构成。因为职工家属住房的月平均租金调到每平方米1—1.2元，单身职工宿舍房租由每平方米0.8元，调整到每平方米1.5—1.8元。更多的职工开始考虑租金成本，放弃租房，从而转向购房。
这些新的改革措施把工业区的住宅商品化推向新的阶段。据统计，截至1985年6月底，蛇口工业区房地产公司共向企业单位出售职工住宅约22000平方米，向职工出售约37000平方米，工业区的双职工住户有三分之一购买了新房。
蛇口招商地产营销中心总经理王钻是当时职工住宅商品化改革的受益者，他风趣地说：“我初到深圳正好赶上这次改革，也享受到了职工住宅改革的好处，运气好。”1993年，他用4.1万元在蛇口购置了一套70多平方米的房子。2006年，王钻以70万元的价格将住房转让出去。“赚多赚少是小事，但能成为职工住宅改革的受益者，并见证蛇口的改革才是最值得回忆的。”王钻说。
改革进程并非一帆风顺，职工接受住房商品化这一新理念需要一个过程。在推进住房改革时，许多职工不理解、不支持，认为改革是立场和路线的问题，更有甚者，批评工业区领导是资本家、地主。但随着改革的深入，越来越多的职工意识到，住宅商品化是大势所趋，只能向前，不能倒退。
之后，蛇口工业区逐步改革取消售（租）房优惠价，允许上市，逐步朝着实现住房商品化的方向发展。从20世纪90年代开始，蛇口工业区的住房制度改革和深圳市逐渐同步。
蛇口工业区实行住宅商品化，时间虽不长，但成效显著。初步理顺了职工住宅生产、流通、分配、消费关系，改革给工业区的房地产业带来生机和活力，显示出良好的综合社会经济效益。虽然是在比较特殊的条件下进行的，不过，也为改革我国城镇住宅制度，解决住房供需矛盾，提供了有益的经验。
实践证明，只有走住宅商品化，才是解决我国城镇住宅问题的根本出路。在工资上涨水平不滞后的前提下，住宅商品化的推进能够较好地改善群众生活。此后，国家推出了一系列关于住房商品化改革的方针政策，都是从蛇口工业区住宅商品化改革开始起步的。
作者：许予洋，深圳市政协工作人员；韦翔宇，深圳大学文学院学生
深圳蛇口工业区自1981年以来，先后对职工住房制度进行逐步深入的改革，从“国家包、低房租”的“大锅饭”制度转变到按成本计租和租售并举，从供给制转变到商品化经营，是中国住房商品化改革的先行者。
许多关于中国住房商品化问题探讨的学术论文和新闻报道都有对关于深圳蛇口工业区1981年率先实行职工住房商品化改革的翔实记载。
在蛇口启动住房商品化改革之前，中国城镇住宅长期实行国家统包，房租既不能养人，也不能养房，国家投进住房建设的大量资金，有去无回，严重制约其再生产能力。同时，住房按职务分配，滋生许多特权照顾、分配不公的现象。中央一些领导也逐步认识到住房制度存在的弊端。1980年4月，邓小平在与中央领导的谈话中，提出了住房制度改革的总体构想，谈话的核心问题就是逐步实现住房商品化。
▲深圳经济特区住房制度改革文件
当时的蛇口工业区还存在一个在全国其他地区未曾遇到的棘手问题：由于市场化改革走到全国前列，大量市场化企业在蛇口落地，市场波动对职工住房产生了巨大的影响。工业区成立之初，在市场形势好时企业大量招聘员工并安排他们的住所，职工与企业有着很强的依附关系。而市场形势不好时又大量裁减员工，职工住宅被收回，造成大量职工居无所依。在20世纪80年代初期，蛇口职工人数每年递增1倍以上，住房由于统包制度而缺乏增长动力，远远满足不了职工需要。
时任蛇口工业区董事长袁庚说：“我们只有实行住房商品化，才能改变统包统配的被动局面。过去按着级别分房是不合理的，级别在工资里已经有体现了，如果级别高就住大房子，那大家都争着当官了。蛇口要学习资本主义社会中先进的东西。”蛇口工业区的领导们意识到，依靠国家和职工所在单位解决职工居住分配的老路走不通，必须尽快实施职工住宅改革。
在这种背景下，蛇口工业区开始酝酿着新中国历史上第一次住房制度改革。1981年6月，工业区首先以低房租作为突破口，打破职工住房统包供给的“大锅饭”制度，坚持成本核算，不赔不赚，按质论租的原则，制定新的房租标准，即以折旧、维修、管理费三项计租。当时考虑到工业区处在初创时期，职工刚进来，家庭开支较大，工资水平不高，暂时按略低于成本的标准收租，实行准成本房租制。
那时，工业区设想，随着职工收入水平提高，逐步把宿舍区公共设施费用、土地开发费和税收等因素打入房租内，逐步向完全商品房租过渡。初步设想以工资年递增5%为前提，房租每年递增6%。按当时测算，收入较高家庭负担轻的职工，房租仅占其工资收入的6%，工资不高负担较重的占收入的12%—18%，平均占10%左右，这一负担职工是可以承受的。因工资基数大，房租基数小，新增加的房租只占增长工资的一部分，可以保证在职工生活水平不断上升的条件下，比较平稳地逐步提高住宅商品化的程度。
1981年上半年，工业区进行工资调整，把暗补贴转为明工资，职工工资普遍增长了一倍以上，为住房商品化提供了有利条件。同年，蛇口工业区第一批职工住宅——水湾头Ｂ区五、六、七、八栋竣工，七八十户职工准备喜迁新居的时候，蛇口招商局正式拉开了工业区住房制度的改革帷幕。
1983年至1984年，随着工业区工资制度的进一步改革和职工收入水平的提高，革掉了房租本身的平均主义，逐步把地段不同、楼面不同、造价不同、需求不同，作为确定房租高低的因素，进一步发挥房租作为调节住房供给的经济杠杆作用。同时，还开始向企业出售住宅。
1984年1月，邓小平视察蛇口，袁庚向他汇报了蛇口的住房改革，得到了邓小平的肯定，坚定了蛇口打破束缚，推动住房改革的决心。1984年年底，蛇口工业区制定了《蛇口工业区职工住宅经营暂行规定》，正式向职工个人出售住宅，实行租售并举。1984年年初竣工的荔园小区住宅楼率先实行了租售结合、以售为主的方针，开始按优惠价向职工出售住宅，并在出售过程中，推出分期付款、银行按揭等新方式购房，鼓励职工自购住宅。与此同时，为了促使职工积极购房，让房租与房价相适应，蛇口工业区再次提高房租水平，职工住宅租金标准在原有的基础上，又加进建房资金利息，使利息进入房租构成。因为职工家属住房的月平均租金调到每平方米1—1.2元，单身职工宿舍房租由每平方米0.8元，调整到每平方米1.5—1.8元。更多的职工开始考虑租金成本，放弃租房，从而转向购房。
这些新的改革措施把工业区的住宅商品化推向新的阶段。据统计，截至1985年6月底，蛇口工业区房地产公司共向企业单位出售职工住宅约22000平方米，向职工出售约37000平方米，工业区的双职工住户有三分之一购买了新房。
蛇口招商地产营销中心总经理王钻是当时职工住宅商品化改革的受益者，他风趣地说：“我初到深圳正好赶上这次改革，也享受到了职工住宅改革的好处，运气好。”1993年，他用4.1万元在蛇口购置了一套70多平方米的房子。2006年，王钻以70万元的价格将住房转让出去。“赚多赚少是小事，但能成为职工住宅改革的受益者，并见证蛇口的改革才是最值得回忆的。”王钻说。
改革进程并非一帆风顺，职工接受住房商品化这一新理念需要一个过程。在推进住房改革时，许多职工不理解、不支持，认为改革是立场和路线的问题，更有甚者，批评工业区领导是资本家、地主。但随着改革的深入，越来越多的职工意识到，住宅商品化是大势所趋，只能向前，不能倒退。
之后，蛇口工业区逐步改革取消售（租）房优惠价，允许上市，逐步朝着实现住房商品化的方向发展。从20世纪90年代开始，蛇口工业区的住房制度改革和深圳市逐渐同步。
蛇口工业区实行住宅商品化，时间虽不长，但成效显著。初步理顺了职工住宅生产、流通、分配、消费关系，改革给工业区的房地产业带来生机和活力，显示出良好的综合社会经济效益。虽然是在比较特殊的条件下进行的，不过，也为改革我国城镇住宅制度，解决住房供需矛盾，提供了有益的经验。
实践证明，只有走住宅商品化，才是解决我国城镇住宅问题的根本出路。在工资上涨水平不滞后的前提下，住宅商品化的推进能够较好地改善群众生活。此后，国家推出了一系列关于住房商品化改革的方针政策，都是从蛇口工业区住宅商品化改革开始起步的。
作者：许予洋，深圳市政协工作人员；韦翔宇，深圳大学文学院学生
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