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深圳万科地产：全国第一家上市地产公司
作者：王石、邝勇军 来源：《敢闯敢试 : 改革开放以来深圳创造的全国“率先”》 责任编辑：xiangwang 2022-12-21 人已围观
1991 年 1 月 29 日，深圳万科地产在深圳经济特区证券交易所正式挂牌交易，成为全国第一家上市地产公司。万科公司股票代码为“000002”，公司 A 股以 14.58 元的价格发行，配售和定向发行新股募集到 1.3 亿元人民币。
我记得，1986 年 10 月 15 日，深圳市政府颁布了《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行规定》，鼓励深圳大型国营企业进行股份制改造。1988 年 11 月 21 日，深圳市政府批准股份化改造方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，原现代企业公司以净资产 1324 万元折合 1324 万股入股，国家占 60%、职员占 40%，向社会公开募集资金 2800 万元，其中 1000 万元为特别人民币股，由境外投资者购买。深圳特区发展公司则从上级主管公司变为持股 30%的第一大股东。
这样，万科地产就有了上市的条件了，在 1988 年 12 月 6 日，万科召开第一次股东会议，大会通过了公司章程等一系列重要决议。
1988 年 12 月 22 日，中国人民银行深圳经济特区分行批复了“发行深圳万科企业股份有限公司股票申请书”，同意公司申请的各项股票发行事宜。同日，万科企业股份有限公司筹备委员会与深圳经济特区证券公司签订了《股票事务协议书》和《深圳万科企业股份有限公司股票包销合同》。
1988 年 12 月 24 日，万科第二次召开股东会议，会上全体发起股东一致选举我为万科法人代表。
1988 年 12 月 27 日，万科的招股通函首次在当日的《深圳特区报》第二版登载，这是国内第一份按照国际惯例面向社会公众在报纸上刊登的招股通函。
1988 年 12 月 28 日，万科股票公开发行。
1990 年 12 月 1 日，深圳经济特区证券交易所成立。股票开始通过交易所集中交易，并停止了旧版股票的交易。
1991 年 1 月 29 日，万科公司股票以 14.58 元的价格登陆深圳证券交易所，正式挂牌交易，配售和定向发行新股募集到的 1.3 亿元人民币，与深发展、深金田、深安达、深原野一起成为深圳证券交易所的“老五股”，代码为 000002。
发行之初的股票，无法像现在一样在证券市场大屏幕显示屏上跳动闪亮，只能在菜市场摆摊叫卖。时任万科集团副总经理的孙璐就曾跑去菜市场叫卖万科股票，他说：“当时我找到菜市场工商管理所的同志，人家都觉得好奇怪，没听说过上这儿摆一摊位卖股票。”
股份制改造及公开发行股票完成之后，万科的股权大大分散。
据万科的内部资料显示，当时第一大股东仅持 6% 的股份，国家股不到 10%，法人股仅占 11%，是名副其实的公众股份公司。1993 年到 1997 年，其最大股东持股比例始终没有超过 9%。股份制改革后的万科企业性质也不再是国有企业了。那时，离开了国有体制就好像要失去铁饭碗一样，但也有好处，其中我体会最深的就是，万科之所以要搞股份制改造，其中一个原因就是要规避人事危机。而民营企业面临的人事风险是倒转过来的，超稳定结构。
所以万科的与众不同之处就是可以做到以“我”为代表的管理层没有大量持有公司股票。这样就使得万科股份制改造完成的同时，企业的产权和经营权也实现了彻底分离。在随后的数次扩股中，大股东特发的股份一降再降。就像《万科周刊》在回顾这段历史时，作了如是评价：“股份制改革是一个打开鸟笼子的过程。”从放弃万科职工股权开始，就将自己定义为一名房地产职业经理人，我是一个管理者，是个职业经理人。
通过上市打通了融资渠道，1991 年 6 月，万科通过配售和定向发行新股 2862 万股，集资 1.27 亿元。怀揣这笔资金，万科来到十里洋场上海滩，成功开发了万科在上海的第一个项目 —— 上海西郊花园，艰难挤进上海市场，也开始了万科第一轮全国化的跨地域扩张。
1993 年 3 月，公司发行 4500 万股 B 股，于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金 45135 万港元，主要投资于房地产开发，为集团的发展奠定了稳固基础。
1997 年 6 月，通过配股募集资金 3.83 亿元，解决了其 1996 年主业增长乏力的困境。主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。
2000 年年初，开始新一轮城市扩张战略，再次进行增资配股，募集资金 6.25 亿元，在上海、北京、天津等 10个大城市拿地，迅速完成了经营业务、市场开发、土地储备等方面的重大扩张策略。2002 年、2004 年，先后两次共发行了 34.5 亿元可转债，且绝大多数成功实现了转股，平稳地渡过了房地产低谷期。
2006 年，非公开发行 4 亿 A 股股票，募集资金 42 亿元，为此后备战房地产市场迅猛发展的几年积蓄了“弹药”。2007 年 8 月，A 股市场牛气冲天，在接近历史最高点的时刻，万科增发 3.17 亿 A 股，发行价高达 31.53 元 / 股，此次融资被业内戏称为“在最合适的时间融最合适的资”。2008 年，发行了 59 亿公司债券，渡过了金融危机的地产最低迷时期。
纵观 A 股的发展历史，万科作为房地产行业最早的上市公司，是中国资本市场持续增长时间最长的公司之一。在过去 20 余年间，对业绩增长的进取追求，也让万科持续成为 QFII、保险资金、基金等机构投资者的重仓股票。
万科上市不仅为资金密集型的房地产行业找到了一条资金渠道，而且开创了一条房地产企业发展的路径。
口述者：王石，时任万科企业股份有限公司董事长
整理者：邝勇军
我记得，1986 年 10 月 15 日，深圳市政府颁布了《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行规定》，鼓励深圳大型国营企业进行股份制改造。1988 年 11 月 21 日，深圳市政府批准股份化改造方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，原现代企业公司以净资产 1324 万元折合 1324 万股入股，国家占 60%、职员占 40%，向社会公开募集资金 2800 万元，其中 1000 万元为特别人民币股，由境外投资者购买。深圳特区发展公司则从上级主管公司变为持股 30%的第一大股东。
这样，万科地产就有了上市的条件了，在 1988 年 12 月 6 日，万科召开第一次股东会议，大会通过了公司章程等一系列重要决议。
1988 年 12 月 22 日，中国人民银行深圳经济特区分行批复了“发行深圳万科企业股份有限公司股票申请书”，同意公司申请的各项股票发行事宜。同日，万科企业股份有限公司筹备委员会与深圳经济特区证券公司签订了《股票事务协议书》和《深圳万科企业股份有限公司股票包销合同》。
1988 年 12 月 24 日，万科第二次召开股东会议，会上全体发起股东一致选举我为万科法人代表。
1988 年 12 月 27 日，万科的招股通函首次在当日的《深圳特区报》第二版登载，这是国内第一份按照国际惯例面向社会公众在报纸上刊登的招股通函。
1988 年 12 月 28 日，万科股票公开发行。
1990 年 12 月 1 日，深圳经济特区证券交易所成立。股票开始通过交易所集中交易，并停止了旧版股票的交易。
1991 年 1 月 29 日，万科公司股票以 14.58 元的价格登陆深圳证券交易所，正式挂牌交易，配售和定向发行新股募集到的 1.3 亿元人民币，与深发展、深金田、深安达、深原野一起成为深圳证券交易所的“老五股”，代码为 000002。
发行之初的股票，无法像现在一样在证券市场大屏幕显示屏上跳动闪亮，只能在菜市场摆摊叫卖。时任万科集团副总经理的孙璐就曾跑去菜市场叫卖万科股票，他说：“当时我找到菜市场工商管理所的同志，人家都觉得好奇怪，没听说过上这儿摆一摊位卖股票。”
股份制改造及公开发行股票完成之后，万科的股权大大分散。
据万科的内部资料显示，当时第一大股东仅持 6% 的股份，国家股不到 10%，法人股仅占 11%，是名副其实的公众股份公司。1993 年到 1997 年，其最大股东持股比例始终没有超过 9%。股份制改革后的万科企业性质也不再是国有企业了。那时，离开了国有体制就好像要失去铁饭碗一样，但也有好处，其中我体会最深的就是，万科之所以要搞股份制改造，其中一个原因就是要规避人事危机。而民营企业面临的人事风险是倒转过来的，超稳定结构。
所以万科的与众不同之处就是可以做到以“我”为代表的管理层没有大量持有公司股票。这样就使得万科股份制改造完成的同时，企业的产权和经营权也实现了彻底分离。在随后的数次扩股中，大股东特发的股份一降再降。就像《万科周刊》在回顾这段历史时，作了如是评价：“股份制改革是一个打开鸟笼子的过程。”从放弃万科职工股权开始，就将自己定义为一名房地产职业经理人，我是一个管理者，是个职业经理人。
通过上市打通了融资渠道，1991 年 6 月，万科通过配售和定向发行新股 2862 万股，集资 1.27 亿元。怀揣这笔资金，万科来到十里洋场上海滩，成功开发了万科在上海的第一个项目 —— 上海西郊花园，艰难挤进上海市场，也开始了万科第一轮全国化的跨地域扩张。
1993 年 3 月，公司发行 4500 万股 B 股，于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金 45135 万港元，主要投资于房地产开发，为集团的发展奠定了稳固基础。
1997 年 6 月，通过配股募集资金 3.83 亿元，解决了其 1996 年主业增长乏力的困境。主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。
2000 年年初，开始新一轮城市扩张战略，再次进行增资配股，募集资金 6.25 亿元，在上海、北京、天津等 10个大城市拿地，迅速完成了经营业务、市场开发、土地储备等方面的重大扩张策略。2002 年、2004 年，先后两次共发行了 34.5 亿元可转债，且绝大多数成功实现了转股，平稳地渡过了房地产低谷期。
2006 年，非公开发行 4 亿 A 股股票，募集资金 42 亿元，为此后备战房地产市场迅猛发展的几年积蓄了“弹药”。2007 年 8 月，A 股市场牛气冲天，在接近历史最高点的时刻，万科增发 3.17 亿 A 股，发行价高达 31.53 元 / 股，此次融资被业内戏称为“在最合适的时间融最合适的资”。2008 年，发行了 59 亿公司债券，渡过了金融危机的地产最低迷时期。
纵观 A 股的发展历史，万科作为房地产行业最早的上市公司，是中国资本市场持续增长时间最长的公司之一。在过去 20 余年间，对业绩增长的进取追求，也让万科持续成为 QFII、保险资金、基金等机构投资者的重仓股票。
万科上市不仅为资金密集型的房地产行业找到了一条资金渠道，而且开创了一条房地产企业发展的路径。
口述者：王石，时任万科企业股份有限公司董事长
整理者：邝勇军
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