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深圳万科天景花园业主委员会：我国内地第一个业主委员会
作者：肖幼美 来源：《敢闯敢试 : 改革开放以来深圳创造的全国“率先”》 责任编辑：xiangwang 2023-04-17 人已围观
1991年3月22日，深圳万科天景花园业主委员会成立大会暨第一次委员会议隆重召开。当天19点30分，在万科天景花园4栋B座底层管理处会议室，经各楼栋所推选出的第一届15位业主委员会全体委员参加了会议，王石等万科高层也悉数到场。会上，业委会委员李士奇、万科总经理王石以及管理处主任陈之平分别发表讲话，全体与会人员对业委会章程、水电使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案进行会议决议，中国内地第一个业主委员会正式宣告成立。
万科天景花园从首次入住至今已25年。在业委会及物业服务企业的共同努力下，小区环境优雅，秩序井然，邻里和睦，营造了一个和谐、温馨的居住环境，赢得了广大住户的赞誉，以及行业和社会的推崇。自1992年以来，天景花园连年获得“安全文明小区”“安全文明标兵小区”等荣誉称号，1995年荣获首批“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的最高荣誉，至2010年因首创全国第一个业主委员会入选深圳经济特区30年100件大事。
我当时是天景花园15名业主委员会委员之一，是成立天景花园业主委员会的参与者和亲历者。
1990年，万科集团首个住宅项目——天景花园——在深圳落成，共有190套住宅，于1990年8月18日交付使用。由于小区环境规划理念超前，吸引了一批素质较高的业主购买。但在当时，对于正处于发展探索期的物业管理行业，还存在很多的不健全之处。比如，缺少法律法规的指导、规范，管理上的无序、混乱等。当时的天景花园也面临着同样的问题。
事情的起因源于小区电费的收取，由于当初天景花园规划时设计了两台变压器，分别供给住宅楼和商铺，但入住一段时间后发现供给居民楼的变压器负荷不足，管理处便向供电局申请将供给商铺的变压器补充用于居民楼的用电。这样与一般住宅相比，业主的电费要高出许多（商业用电的价格要高于居民用电），这引起业主不满，久而久之有些业主干脆不交电费，要求物业管理处尽快想办法解决。时任物业管理处主任的陈之平与管理处的同事找了相关部门很多次，后来陈之平回忆说这种协调工作都做到了“磨破了嘴皮、跑断了腿”的程度，但供电局仍坚持小区业主不能按居民用电的价格交费。
万科物业以顾客满意为目标，眼看业主的意见越来越大，无奈之下，物业管理处只能作出暂时替业主垫交电费的决定，但是作为物业管理公司，管理费是唯一的收入来源，这种垫支已经远远超出了其能力范围。随着业主的意见越来越大，物业管理人员意识到很难与业主一一沟通，如果找一小部分理性的业主，大家心平气和地坐在一起协商解决办法，可能有利于问题的解决。这一构想很快得到万科公司高层以及业主们的支持，经与部分热心业主商议后，很快决定以成立“业主管理委员会”的方式来搭建一个沟通平台。
决定成立业主委员会后，物业管理处立即行动起来，在小区发出公告，以单元楼栋为单位，鼓励热心业主推荐或自荐。天景花园共有6栋楼，14个单元，每个单元选出1位代表作为业委会委员，加上管理处1位执行秘书共同组成业主管理委员会。
经各楼栋推选，1991年3月22日晚上，第一届15位业委会委员以及王石等万科高层参加了业主委员会成立大会暨第一次委员会议，对业委会章程、管理费构成等问题进行了讨论并就议案进行会议决议。在接下来的一个月当中，委员们重点就电费问题进行了磋商，通过其中一位委员李育明的沟通协调，终于征得供电局同意，天景花园可以按照居民用电收费，困扰物业管理处半年之久的难题就这样迎刃而解了。紧接着一个月后，业委会第二次会议如期举行，会议通过了《天景花园业主委员会章程》，选举产生了业主委员会会长、副会长，并重点就电费沟通进展情况进行了通报。由于电费问题获得圆满解决，业主委员会这种崭新的社区组织模式也因此获得了小区居民的一致认可，为后续工作的开展奠定了良好的基础。
20世纪90年代初期，物业管理尚无任何成熟的模式借鉴，也无相关的法规支持，最初天景花园的物业管理也是延续了旧的房产管理模式，提供基本的水电维修和清洁服务，安全管理是由派出所委派保安执勤，因此，物业服务收费标准很低。以三房两厅户型为例，物业管理费每户13元/月，清洁费每户仅2元/月，这样的收费标准显然无法提供高品质的服务，自然也无法满足业主的要求。业委会成立后对清洁服务提出了更高的要求，当时的物业管理处主任陈之平按业委会要求做了一个方案，但清洁费要提高到每户10元/月的标准才能持平。业委会经商议后明确，只要管理处做到了楼道、楼梯、草坪等随时都看不见垃圾，就认可上调收费标准。尽管这在当时的社会环境下几乎是不可能实现的，但陈之平带着管理处的同事经过艰苦努力实现了业主的要求，最终业委会也兑现了承诺。就这样在业委会的全力支持配合下，万科物业的服务水平不断提高，1992年6月，首届业委会第四次会议上全体委员一致通过将物业费收费标准提高到40元/户（以三房两厅户型为例）。业委会对服务标准的要求及收费的能动机制也极大地激发了物业服务人员的工作热情，天景花园的物业管理也因此在20世纪90年代初期创造了“地上无纸屑、烟头，草绿如地毯”的奇迹。
后来，小区成功增设休闲椅、果皮箱，进行了天台门窗通风改造。这些都是在业委会和小区管理处的协商和沟通下做到的，是业主自治与专业服务相结合的社区管理模式的结晶。在这种氛围引导下，天景花园多年来得以不断完善小区环境，小到局部设施的添加，大到整个小区的改造，无不与业委会的支持与全体业主的积极参与有关，天景花园的环境也因此20年来始终保持了靓丽的风采。
值得一提的是，开创先河的天景花园业主委员会不仅重视小区硬件环境的改善，对小区居民素质对环境的影响也十分关注，比如，他们曾要求管理处对于业主前后阳台摆放的物品凌乱现象加强引导监管，对住户随地吐痰的现象进行制止，同时业主代表通过划分责任区域，与本区域内的住户直接沟通，以提高小区的文明程度。通过共同努力加深业主之间的沟通，小区一些不文明现象逐渐消失，这种“业主自治和专业服务相结合”的管理模式日趋成型。
1994年，小区住户汽车拥有量逐渐上升，因前期规划不足，已超过社区设置的停车位，部分住户因无法停车，将车停放在小区外路边，造成了交通的堵塞及财产损失。经万科物业提议，与业委会协商后确定于小区内建设立体车库，但该笔费用高达近200万元。最终，经业委会讨论，采纳了管理处的建议，决定该笔费用由万科物业及需要停车的住户进行垫付，住户可以缴纳5万元押金获取一个固定停车位。23个车位，115万元，就这样解决了停车难的问题。该举措既解决了车库修建费用无人支付的困境，又解决了住户的停车难问题，取得了社会效益与经济效益的双丰收。
1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施，天景花园开创的“业主自治与专业服务相结合”的共管模式被正式纳入其中，从此，业主委员会这一创新的社区组织模式在全国推广开来。
天景花园自推行共管模式以来，管理处与业委会互相沟通，在管理的道路上相辅相成、携手共担，创造了社区良好的人居环境，谱写了和谐社区的篇章。万科天景花园业主委员会这一创新的社区组织模式在全国推广开来，开启了业主自治与专业服务相结合的物业管理新天地。
作者：肖幼美，时任深圳万科天景花园第一届业主委员会委员
万科天景花园从首次入住至今已25年。在业委会及物业服务企业的共同努力下，小区环境优雅，秩序井然，邻里和睦，营造了一个和谐、温馨的居住环境，赢得了广大住户的赞誉，以及行业和社会的推崇。自1992年以来，天景花园连年获得“安全文明小区”“安全文明标兵小区”等荣誉称号，1995年荣获首批“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的最高荣誉，至2010年因首创全国第一个业主委员会入选深圳经济特区30年100件大事。
我当时是天景花园15名业主委员会委员之一，是成立天景花园业主委员会的参与者和亲历者。
1990年，万科集团首个住宅项目——天景花园——在深圳落成，共有190套住宅，于1990年8月18日交付使用。由于小区环境规划理念超前，吸引了一批素质较高的业主购买。但在当时，对于正处于发展探索期的物业管理行业，还存在很多的不健全之处。比如，缺少法律法规的指导、规范，管理上的无序、混乱等。当时的天景花园也面临着同样的问题。
事情的起因源于小区电费的收取，由于当初天景花园规划时设计了两台变压器，分别供给住宅楼和商铺，但入住一段时间后发现供给居民楼的变压器负荷不足，管理处便向供电局申请将供给商铺的变压器补充用于居民楼的用电。这样与一般住宅相比，业主的电费要高出许多（商业用电的价格要高于居民用电），这引起业主不满，久而久之有些业主干脆不交电费，要求物业管理处尽快想办法解决。时任物业管理处主任的陈之平与管理处的同事找了相关部门很多次，后来陈之平回忆说这种协调工作都做到了“磨破了嘴皮、跑断了腿”的程度，但供电局仍坚持小区业主不能按居民用电的价格交费。
万科物业以顾客满意为目标，眼看业主的意见越来越大，无奈之下，物业管理处只能作出暂时替业主垫交电费的决定，但是作为物业管理公司，管理费是唯一的收入来源，这种垫支已经远远超出了其能力范围。随着业主的意见越来越大，物业管理人员意识到很难与业主一一沟通，如果找一小部分理性的业主，大家心平气和地坐在一起协商解决办法，可能有利于问题的解决。这一构想很快得到万科公司高层以及业主们的支持，经与部分热心业主商议后，很快决定以成立“业主管理委员会”的方式来搭建一个沟通平台。
决定成立业主委员会后，物业管理处立即行动起来，在小区发出公告，以单元楼栋为单位，鼓励热心业主推荐或自荐。天景花园共有6栋楼，14个单元，每个单元选出1位代表作为业委会委员，加上管理处1位执行秘书共同组成业主管理委员会。
经各楼栋推选，1991年3月22日晚上，第一届15位业委会委员以及王石等万科高层参加了业主委员会成立大会暨第一次委员会议，对业委会章程、管理费构成等问题进行了讨论并就议案进行会议决议。在接下来的一个月当中，委员们重点就电费问题进行了磋商，通过其中一位委员李育明的沟通协调，终于征得供电局同意，天景花园可以按照居民用电收费，困扰物业管理处半年之久的难题就这样迎刃而解了。紧接着一个月后，业委会第二次会议如期举行，会议通过了《天景花园业主委员会章程》，选举产生了业主委员会会长、副会长，并重点就电费沟通进展情况进行了通报。由于电费问题获得圆满解决，业主委员会这种崭新的社区组织模式也因此获得了小区居民的一致认可，为后续工作的开展奠定了良好的基础。
20世纪90年代初期，物业管理尚无任何成熟的模式借鉴，也无相关的法规支持，最初天景花园的物业管理也是延续了旧的房产管理模式，提供基本的水电维修和清洁服务，安全管理是由派出所委派保安执勤，因此，物业服务收费标准很低。以三房两厅户型为例，物业管理费每户13元/月，清洁费每户仅2元/月，这样的收费标准显然无法提供高品质的服务，自然也无法满足业主的要求。业委会成立后对清洁服务提出了更高的要求，当时的物业管理处主任陈之平按业委会要求做了一个方案，但清洁费要提高到每户10元/月的标准才能持平。业委会经商议后明确，只要管理处做到了楼道、楼梯、草坪等随时都看不见垃圾，就认可上调收费标准。尽管这在当时的社会环境下几乎是不可能实现的，但陈之平带着管理处的同事经过艰苦努力实现了业主的要求，最终业委会也兑现了承诺。就这样在业委会的全力支持配合下，万科物业的服务水平不断提高，1992年6月，首届业委会第四次会议上全体委员一致通过将物业费收费标准提高到40元/户（以三房两厅户型为例）。业委会对服务标准的要求及收费的能动机制也极大地激发了物业服务人员的工作热情，天景花园的物业管理也因此在20世纪90年代初期创造了“地上无纸屑、烟头，草绿如地毯”的奇迹。
后来，小区成功增设休闲椅、果皮箱，进行了天台门窗通风改造。这些都是在业委会和小区管理处的协商和沟通下做到的，是业主自治与专业服务相结合的社区管理模式的结晶。在这种氛围引导下，天景花园多年来得以不断完善小区环境，小到局部设施的添加，大到整个小区的改造，无不与业委会的支持与全体业主的积极参与有关，天景花园的环境也因此20年来始终保持了靓丽的风采。
值得一提的是，开创先河的天景花园业主委员会不仅重视小区硬件环境的改善，对小区居民素质对环境的影响也十分关注，比如，他们曾要求管理处对于业主前后阳台摆放的物品凌乱现象加强引导监管，对住户随地吐痰的现象进行制止，同时业主代表通过划分责任区域，与本区域内的住户直接沟通，以提高小区的文明程度。通过共同努力加深业主之间的沟通，小区一些不文明现象逐渐消失，这种“业主自治和专业服务相结合”的管理模式日趋成型。
1994年，小区住户汽车拥有量逐渐上升，因前期规划不足，已超过社区设置的停车位，部分住户因无法停车，将车停放在小区外路边，造成了交通的堵塞及财产损失。经万科物业提议，与业委会协商后确定于小区内建设立体车库，但该笔费用高达近200万元。最终，经业委会讨论，采纳了管理处的建议，决定该笔费用由万科物业及需要停车的住户进行垫付，住户可以缴纳5万元押金获取一个固定停车位。23个车位，115万元，就这样解决了停车难的问题。该举措既解决了车库修建费用无人支付的困境，又解决了住户的停车难问题，取得了社会效益与经济效益的双丰收。
1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施，天景花园开创的“业主自治与专业服务相结合”的共管模式被正式纳入其中，从此，业主委员会这一创新的社区组织模式在全国推广开来。
天景花园自推行共管模式以来，管理处与业委会互相沟通，在管理的道路上相辅相成、携手共担，创造了社区良好的人居环境，谱写了和谐社区的篇章。万科天景花园业主委员会这一创新的社区组织模式在全国推广开来，开启了业主自治与专业服务相结合的物业管理新天地。
作者：肖幼美，时任深圳万科天景花园第一届业主委员会委员
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