《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》解读

     为推动深圳市总部经济健康有序发展，促进土地资源的节约集约利用和优化配置，《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》（以下简称《总部办法》）明确了总部项目遴选的要求及程序，落实了用地供应与企业贡献相匹配原则；总部用地出让年限为30年，将采取挂牌出让方式供应。

　　一、明确项目遴选要求及程序

　　作为国际分工的高端环节，总部经济以其知识含量高、产业关联度强、集聚带动作用大等显著特点，已成为城市竞争力和现代化水平的重要标志。然而，深圳总部用地供需矛盾突出，部分新引进总部企业取得用地之后，无法兑现形成地方财力的承诺，甚至“不做产业做物业”，出现通过转租转售总部大厦物业牟利的现象。市规划国土委指出，为破解总部经济发展瓶颈，根据《深圳市鼓励总部企业发展实施办法》（以下简称《实施办法》）等有关规定，结合实际，深圳市制定了《总部办法》。

　　《总部办法》提出，总部企业需符合《实施办法》规定条件，并且经市政府审定或市发改委核实。同时，《总部办法》从供应范围、用途及用地类型明确界定了总部用地内涵。首先，经《总部办法》遴选确定的总部企业方可申请总部用地；其次，总部用地仅用于建设总部大厦；最后，结合《深圳市城市规划标准与准则》明确总部用地类型为商业服务业用地。

　　二、总部用地出让年期30年

　　《总部办法》提出，确有用地需求且在本市无自有总部用地的总部企业方可申请总部用地，强化经济增量和质量。对于已有总部用地的总部企业，因规模扩大需增加办公空间的，可通过租用或购买办公用房予以解决；对于经济增量较大的，可结合子公司设立等情形以子公司名义申请总部用地，但其相应经济指标不再重复计入上级公司，并且根据已有建设用地情况，按照总贡献与总用地相匹配的原则统筹考虑。

　　《总部办法》规定，总部用地将采取挂牌方式供应，出让年期30年。出让程序主要包括拟定土地出让方案、土地出让方案审定、发布出让公告、竞买资格审查、协议签订5个环节，由区政府组织出让。《总部办法》强调，不低于60%总部建筑面积全年期不得转让（自用）；非自用建筑面积允许租售，非自用建筑中办公用房比例不低于50%，由区政府作为政策性优惠商业办公用房用于引进与总部企业相关的上下游企业入驻；除办公用房外的非自用部分建筑，在5年承诺期届满，产业发展监管协议履约考核通过后方可转让；总部用地上配建的商务公寓全年期不得转让。

　　三、实行产业发展监管机制

　　为降低土地供应管理风险，《总部办法》强调，总部项目要实行“全年期、全过程”的产业发展监管机制。

　　一是明确监督机制和监督责任主体，结合总部企业承诺期限，总部实行全年期监管，重点考核承诺期内监管要求，由区政府负责实施。二是明确监管协议内容。三是明确履约考核节点及程序。四是分梯度的承担违约责任，分为违约金收取－建筑回购及违约金收取－建设用地使用权无偿收回及建筑残值方式补偿三个阶段。五是优化退出机制，分为主动和强制退出。六是增强企业依法依约用地意识，结合我市的信用体系建设，将履约考核未通过的企业及关联人报送信用系统，在规定期限内实行联合惩戒。

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