前海改革创新概述之前海土地制度改革创新

（三）前海土地改革创新亮点集成
 
前海作为深圳土地改革综合试点，推出了一系列土地改革的创新举措，主要有以下十一大创新亮点：
 
1. 20%土地出让金用以奖励“绿色”项目
 
为鼓励节约集约用地，前海将把土地使用权出让收入（扣除政策性刚性支出）的15％—20％划入前海深港合作区产业发展基金。以“绿色”“低碳”为特色的建设项目可申请该项基金，前海将综合考虑经济贡献、节约环保等因素予以奖励。
 
2. 土地出让采取弹性年期
 
一般而言，国内法定的一次性出让土地使用权的年限是40年（最高年限）。在前海，土地使用权可分期出让、分段计收地价。其中，自用部分首次出让年期一般为20年，到期后经评估按10年续期。具有重大影响和特殊意义的产业项目用地，可按法定最高年限出让。出售部分，按最高年限出让。土地使用期限届满申请续期的，经评审符合前海产业政策的可以续期，最长可续期为法定最高年限。
 
 3. 实行公告、“带设计方案”“带管理方案”等组合出让形式

前海区内，不同产业将采取不同的供地方式。除试行建设项目用地预申请外，产业带动性强、项目辐射面广、事关前海发展全局的特别重大高端项目用地，试行公告出让，并防止恶性竞争导致高地价、高楼价、高租金。为提高土地利用效益，实行有条件的“带设计方案”出让。创新产业用地用房管理，实行“带管理方案”出让。
 
4.分片区标价抑制地价
 
为稳定市场预期，避免不实炒作误导大众，前海综合考虑片区的宗地属性、土地用途、市场情况等各项因素，采取分片区标定地价，并保持每年更新。
 
5.单元开发和街区开发模式
 
前海初步划定22个单元，102个街区，按照单元开发和街区开发的模式，单元内的楼宇将全部打通，每个开发单元可实现在200米以内解决基本的工作、生活、购物和社区服务。目前比较成熟的单元开发模式有深圳的万象城、香港的西九龙等。对于资本实力雄厚、开发经验丰富、综合招商能力强、运营成效明显的企业，前海还鼓励和支持企业一起参与土地开发、招商引资和运营管理。不少新区常见的开发进度慢、不成规模、规划不统一将不会在前海出现。
 
6. 以产业发展为核心出让土地
 
前海产业用地里，自用部分的建筑面积一般不得低于总建筑面积的50％。不过，以企业招商引资和运营管理为主的项目，自用比例可以适当降低。建成后，物业自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。这两部分物业在持有年限内经前海管理局批准可以转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴前海管理局。另外需要注意的是，办公类物业的租售对象为符合产业导向和入区规定且注册地在区内的法人；公寓类物业的租售对象为在区内工作的个人或上述法人。
 
7. 合同约束囤地炒地行为
 
对不按合同履行开发责任和义务，存在囤地、炒地、闲置等行为的，前海管理局将严厉打击，通过协商、仲裁、审裁或司法裁决等途径收回用地。此外，前海将把土地使用权出让合同验收制度作为房地产权登记前置条件。
 
8. 科学利用地下土地空间
 
前海15平方公里的地上地下将全部打通，地下空间开发达780万平方米。从南区到北区，地下开发五层，负三到负五层是轨道交通，负一和负二层是快车车道。通过地下交通，可以从妈湾港到达宝安。此外，地下空间的建筑设计通透开阔，在某些区域，负四层还可看到天空。前海将借鉴香港国际金融中心（IFC）的模式。未来，在一栋大楼里，人们不用出门便可直接办理登机手续、搭乘地铁，解决所有交通问题。
 
9. “1.5级开发”土地开发模式
 
前海的“梯级土地开发模式”将土地开发分为0级、0.5级、1级、1.5级、2级等共5个等级，重点探索推行了1.5级土地开发建设模式，通过租赁或短期土地供应，进行过渡建筑建设，在短期内形成产业聚集，吸引人气，也为将来的二级开发创下基础。
 
10. 引入“三维地籍”理念的立体化土地管理
 
前海深港合作区规划构建的立体化空间利用体系，土地空间用途多样、立体空间复合。三维地籍从理念到技术的引入，不仅为前海复杂空间的协同规划、设计、建设与运营管理等一揽子工程提供了技术支撑，同时也促进了前海管理局的管理者对相关法规政策、管理机制等进行创新性再思考。
 
11. 探索土地交易新方式、新渠道
 
在出让用地中通过配建等方式，前海筹措一定规模的创新型产业用房和人才公寓，用于支持法律、会计、税务、咨询等中小型专业服务机构以及科技服务、文化创意等服务业发展。通过香港媒体发布前海合作区土地招拍挂出让计划和公告，推广网上交易，提高土地市场透明度。
 
前海的土地改革创新取得初步成效。截至2016年，前海总共出让28宗土地，占地面积69.08万平方米，总建筑面积495.20万平方米。地价款868.50亿元，平均楼面单价1.75万元/平方米。其中，面向港企出让14宗，用地面积33.5公顷，占比48.4%；建筑面积248.2万平方米，占比50.1%。通过多元化的土地供应模式，共吸引卓越、恒昌、华润、世茂、香江、顺丰、金立、中英人寿、中粮资本、周大福、新世界、深圳华强、创维、东亚银行和嘉里控股、信义集团、中国国有资本、腾讯、弘毅、民生电商等众多优质企业进驻。
 

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