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《深圳经济特区房地产转让条例》：全国首个赋予房地产商品性质并允许转让的特区条例
作者：张琰 来源：《敢闯敢试 : 改革开放以来深圳创造的全国“率先”》 责任编辑：xiangwang 2022-12-21 人已围观
1993 年 7 月 24 日，《深圳经济特区房地产转让条例》（以下简称《条例》）由深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过，自 1993 年 10 月 1 日起实施。该条例规范了特区内微利商品住宅、福利住宅以外的房地产转让行为，对房地产转让的条件、范围和程序做出了具体规定。深圳市成为全国首个确定房地产的商品性质，产权可以依法转让的城市。
在一些总结回顾深圳改革历程的书籍中，如乐正主编的《深圳之路》有这样的论述：1993 年 7 月，《条例》在全国率先确定房地产的商品性质，可以依法转让。
《条例》酝酿和出台的背景是这样的：
1992 年春，邓小平发表了南方谈话，1992 年 10 月党的十四大明确了我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。
1992 年 11 月，国务院发出《关于发展房地产业若干问题的通知》，首次勾画出了房地产市场体系框架。在改革开放新高潮的大环境中，房地产价格放开，许多政府部门的审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大，1992 年开始出现了“房地产热”。1992 年、1993 年，国内房地产价格极速攀升，房地产市场泡沫化出现，深圳房地产进入市场过热时期。
为避免房地产市场泡沫化引发房地产市场危机，规范房地产转让行为，保障房地产转让当事人的合法权益，维护深圳房地产市场秩序，出台了《深圳经济特区房地产转让条例》。
《条例》共 7 章 70 条，对房地产转让中的买卖、交换与赠与，房地产转让的代理与经纪，房地产的转让税费及违反本条例的罚则等均作了章节性的规定。其中，对房地产买卖行为中的合同、现售预售及包销等问题作了详细规定。《条例》还规定涉外房地产必须公证，即房地产转让当事人一方或双方为境外组织或个人的，转让合同应当经深圳市公证机关公证。
借鉴香港“楼花”经验，《条例》首次对房地产预售进行了规定，使深圳成为中国内地最早推行商品房预售制度的城市。《条例》明确房地产预售应当符合《条例》第三十四条规定的预售条件，并经主管机关批准取得“房地产预售许可证”，已签订的预售合同需向房地产主管机构备案。
为了防范炒“楼花”带给购房者的风险，《条例》及其在后来的修订中采取了以下措施：
一是加强预售款的监管，保证预售款专款专用。《条例》明确规定预售款应当由第三方金融机构代收，并经工程监理机构监督划拨使用。在预售款监管过程中，金融机构和工程监理机构需对监管不当造成的损失与开发商一并承担连带赔偿责任。
二是为预防开发商对预售商品房公共部分的虚假描述，1999 年《条例》修订时明确规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应当征得全体受让人五分之四以上的同意。
针对房地产现售，《条例》于房地产买卖一章单列一节对现售房屋需具备的条件，以及买卖当事人双方的权利、义务进行了规定。
随着房地产市场的日益成熟，房地产中介服务市场也正在发展。为规范中介服务行为，《条例》明确指出房地产转让可委托代理人进行，但需办理委托手续。从事房地产转让经纪业务，应当取得相应资格。《条例》还对中介服务过程中与当事人有关的佣金的收取、责任的承担等作出了明确的规定。为打击深圳当时面临的房地产市场泡沫化，抑制不断攀升的房价，《条例》明确规定进行房地产转让应当依法纳税，转让时土地有增值的，转让人应当缴纳土地增值税。
对房地产转让过程中出现的相关违法行为，《条例》还提出相应的监管措施和处罚规定。1999 年《条例》修订时，增加了对房地产竣工验收合格前交付房地产行为的监管，明确规定在房地产竣工验收合格之前交付房地产的行为无效，受让人有权拒绝接受交付，主管机关可以对房地产开发商给予处罚。
《条例》的出台，目的是为了构建健康、有序的房地产市场环境，为市场挤出泡沫，促进深圳经济特区市场经济的建设与发展。在国家尚未出台相关政策法规的前提下，它的颁布施行，开创了国内房地产管理的先河。其施行后的实效表明，《条例》在一定条件下对深圳特区的房地产市场起到了良好的规范作用，使得深圳房地产市场逐步回归到正常轨道。
作者：张琰，深圳市房地产评估发展中心职员
在一些总结回顾深圳改革历程的书籍中，如乐正主编的《深圳之路》有这样的论述：1993 年 7 月，《条例》在全国率先确定房地产的商品性质，可以依法转让。
《条例》酝酿和出台的背景是这样的：
1992 年春，邓小平发表了南方谈话，1992 年 10 月党的十四大明确了我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。
1992 年 11 月，国务院发出《关于发展房地产业若干问题的通知》，首次勾画出了房地产市场体系框架。在改革开放新高潮的大环境中，房地产价格放开，许多政府部门的审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大，1992 年开始出现了“房地产热”。1992 年、1993 年，国内房地产价格极速攀升，房地产市场泡沫化出现，深圳房地产进入市场过热时期。
为避免房地产市场泡沫化引发房地产市场危机，规范房地产转让行为，保障房地产转让当事人的合法权益，维护深圳房地产市场秩序，出台了《深圳经济特区房地产转让条例》。
《条例》共 7 章 70 条，对房地产转让中的买卖、交换与赠与，房地产转让的代理与经纪，房地产的转让税费及违反本条例的罚则等均作了章节性的规定。其中，对房地产买卖行为中的合同、现售预售及包销等问题作了详细规定。《条例》还规定涉外房地产必须公证，即房地产转让当事人一方或双方为境外组织或个人的，转让合同应当经深圳市公证机关公证。
借鉴香港“楼花”经验，《条例》首次对房地产预售进行了规定，使深圳成为中国内地最早推行商品房预售制度的城市。《条例》明确房地产预售应当符合《条例》第三十四条规定的预售条件，并经主管机关批准取得“房地产预售许可证”，已签订的预售合同需向房地产主管机构备案。
为了防范炒“楼花”带给购房者的风险，《条例》及其在后来的修订中采取了以下措施：
一是加强预售款的监管，保证预售款专款专用。《条例》明确规定预售款应当由第三方金融机构代收，并经工程监理机构监督划拨使用。在预售款监管过程中，金融机构和工程监理机构需对监管不当造成的损失与开发商一并承担连带赔偿责任。
二是为预防开发商对预售商品房公共部分的虚假描述，1999 年《条例》修订时明确规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应当征得全体受让人五分之四以上的同意。
针对房地产现售，《条例》于房地产买卖一章单列一节对现售房屋需具备的条件，以及买卖当事人双方的权利、义务进行了规定。
随着房地产市场的日益成熟，房地产中介服务市场也正在发展。为规范中介服务行为，《条例》明确指出房地产转让可委托代理人进行，但需办理委托手续。从事房地产转让经纪业务，应当取得相应资格。《条例》还对中介服务过程中与当事人有关的佣金的收取、责任的承担等作出了明确的规定。为打击深圳当时面临的房地产市场泡沫化，抑制不断攀升的房价，《条例》明确规定进行房地产转让应当依法纳税，转让时土地有增值的，转让人应当缴纳土地增值税。
对房地产转让过程中出现的相关违法行为，《条例》还提出相应的监管措施和处罚规定。1999 年《条例》修订时，增加了对房地产竣工验收合格前交付房地产行为的监管，明确规定在房地产竣工验收合格之前交付房地产的行为无效，受让人有权拒绝接受交付，主管机关可以对房地产开发商给予处罚。
《条例》的出台，目的是为了构建健康、有序的房地产市场环境，为市场挤出泡沫，促进深圳经济特区市场经济的建设与发展。在国家尚未出台相关政策法规的前提下，它的颁布施行，开创了国内房地产管理的先河。其施行后的实效表明，《条例》在一定条件下对深圳特区的房地产市场起到了良好的规范作用，使得深圳房地产市场逐步回归到正常轨道。
作者：张琰，深圳市房地产评估发展中心职员
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