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《深圳经济特区住房制度改革方案》：我国第一个地方性房改方案
作者：董日臣、李春云 来源：《敢闯敢试 : 改革开放以来深圳创造的全国“率先”》 责任编辑：xiangwang 2023-08-07 人已围观
1988年6月10日，深圳出台《深圳经济特区住房制度改革方案》，这个方案在全国首次提出“以卖为主、鼓励职工买房”的超前观点，旨在革除传统的低租金福利性住房制度的弊端。随后在全国率先停止住房实物分配，开始住房分配货币化的过程。
1992年6月，时任国务院房改办负责人张中俊在深圳召开房改座谈会时说，深圳的房改走在了全国的前面，“补贴提租、鼓励买房”的思路符合中央文件精神。时任建设部城镇住宅研究所所长严正则用“一块指示方向的石头”来肯定深圳的房改经验。他说：“深圳的房改是一块了解水深浅的石头，也可能是指示方向的石头。”1993年在北京召开的第三次全国房改工作会议上，经过实践检验的“以卖为主”的深圳房改经验被确定为全国房改的方向。
我是1981年由武汉钢铁设计研究院调来深圳的，最初在城市规划局。1987年7月，为贯彻国务院关于加强城镇住房制度改革的指示，深圳市房地产改革领导小组从建设系统抽调3名专业人员，组成一个从事住房改革方案研究、设计的临时机构。我在那时被调任到房改办做负责人，办公室在质检站办公楼里的一个小隔间。
深圳以前有过一个老房改方案，大概是政府承担1/3、单位承担1/3、个人承担1/3，但没执行下去。我认为房改是对住房制度的改革，制度是系统政策原则的模式化及其工作体系的程序化，改革指的是政策大原则及其模式和程序的根本性变化，不是改良、改进，而是有力度的、带革命性的改变。这样的理论认识奠定我对待房改工作的指导思想。
我们首先在特区内发起住房状况调查，有5000人参加这次调查，收集大量的统计资料，借用统计局新买的10台电脑录入、处理数据。那时我们工作人员不到10人，都很年轻，很有工作激情与责任心，每天工作10多个小时。最后，我们在14万个统计数据的基础上，进行反复测算，完成一份3万多字的测算论证报告。我们得出五条结论：一是根据传统的国家全包的住房制度，不如把住宅白送给职工，因为这样国家无需倒贴折旧费、维修费和管理费等，而这些费用累计20年就可以新建同样规模的住宅；二是改革越迟，倒贴越多，包袱越重，局面越被动、越难改；三是若继续出租的话，由于产权属于国家，倒贴的份额没有减少，住房补贴不可能通过提租金全回收，而且会产生货币沉淀，房改的意义就没有了；四是补贴提租后，只有把存量住房卖给职工，房改才能成功，职工通过租售的比较，认为买比租合算，自愿把补贴的钱用于购买住房，从而达到正确引导职工消费的目的；五是只有把房子卖给职工，才能加速资金周转，才能有利于真正形成并活跃房地产市场。总之，房改应把住房建立在市场经济体制下的买卖关系上。
在调研测算过程中，我们对于房改的逻辑也慢慢清晰起来。房改的目的就是要解决住房问题，实现住房的供求平衡。因为国家（包括财政、企业）缺钱，在国家全包的住房福利制度下，单靠国家无力满足全社会的住房需求。因此，房改必须开辟新的钱源，需要国家、企业、个人三方共同出钱，通过卖的方式，把职工手中的积蓄和今后的富余购买力引导到住房消费上来。通过加速资金的周转，卖了建，建了卖，一方面减轻国家一次性投资的负担，利用有限的资金建设更多的住房；另一方面，通过产权转移，也减少了国家常年性养房的负担，而职工更加珍惜自己家住房，通过装修等手段，普遍提高住房舒适度、满意度。
深圳房改的基本原理就是由住房实物分配逐步转变为货币分配。以前职工工资构成中基本不含住房消费部分，住房消费是由国家统一扣除，建好房子以后，以实物形式分配给职工的。房改就是要把国家统一扣除的建房的钱和养房的钱，逐步转变为工资，在工资构成中逐步加大住房消费比例。这个过程是国民收入分配或国民生产总值分配发生机制转变的过程，是房改的基本原理。离开了这个基本原理，“逐步实现住房商品化”就会成为一句空话。
找到房改的逻辑与基本原理，又有测算报告做基础，我们形成了初步的改革思路，即：发放住房补贴费，房补纳入职工工资，同时大步提租，促进职工买房。我们进行内部讨论，大家都不太同意卖房。我记得当时深圳大学有位老教授，很激动地说：“老百姓没有钱，你们却搞了个让职工出钱买房的方案，像我干了一辈子，不应该得到一套房吗？”我给她解释房改的原理，她听后，情绪缓和了。
1992年6月，时任国务院房改办负责人张中俊在深圳召开房改座谈会时说，深圳的房改走在了全国的前面，“补贴提租、鼓励买房”的思路符合中央文件精神。时任建设部城镇住宅研究所所长严正则用“一块指示方向的石头”来肯定深圳的房改经验。他说：“深圳的房改是一块了解水深浅的石头，也可能是指示方向的石头。”1993年在北京召开的第三次全国房改工作会议上，经过实践检验的“以卖为主”的深圳房改经验被确定为全国房改的方向。
我是1981年由武汉钢铁设计研究院调来深圳的，最初在城市规划局。1987年7月，为贯彻国务院关于加强城镇住房制度改革的指示，深圳市房地产改革领导小组从建设系统抽调3名专业人员，组成一个从事住房改革方案研究、设计的临时机构。我在那时被调任到房改办做负责人，办公室在质检站办公楼里的一个小隔间。
深圳以前有过一个老房改方案，大概是政府承担1/3、单位承担1/3、个人承担1/3，但没执行下去。我认为房改是对住房制度的改革，制度是系统政策原则的模式化及其工作体系的程序化，改革指的是政策大原则及其模式和程序的根本性变化，不是改良、改进，而是有力度的、带革命性的改变。这样的理论认识奠定我对待房改工作的指导思想。
我们首先在特区内发起住房状况调查，有5000人参加这次调查，收集大量的统计资料，借用统计局新买的10台电脑录入、处理数据。那时我们工作人员不到10人，都很年轻，很有工作激情与责任心，每天工作10多个小时。最后，我们在14万个统计数据的基础上，进行反复测算，完成一份3万多字的测算论证报告。我们得出五条结论：一是根据传统的国家全包的住房制度，不如把住宅白送给职工，因为这样国家无需倒贴折旧费、维修费和管理费等，而这些费用累计20年就可以新建同样规模的住宅；二是改革越迟，倒贴越多，包袱越重，局面越被动、越难改；三是若继续出租的话，由于产权属于国家，倒贴的份额没有减少，住房补贴不可能通过提租金全回收，而且会产生货币沉淀，房改的意义就没有了；四是补贴提租后，只有把存量住房卖给职工，房改才能成功，职工通过租售的比较，认为买比租合算，自愿把补贴的钱用于购买住房，从而达到正确引导职工消费的目的；五是只有把房子卖给职工，才能加速资金周转，才能有利于真正形成并活跃房地产市场。总之，房改应把住房建立在市场经济体制下的买卖关系上。
在调研测算过程中，我们对于房改的逻辑也慢慢清晰起来。房改的目的就是要解决住房问题，实现住房的供求平衡。因为国家（包括财政、企业）缺钱，在国家全包的住房福利制度下，单靠国家无力满足全社会的住房需求。因此，房改必须开辟新的钱源，需要国家、企业、个人三方共同出钱，通过卖的方式，把职工手中的积蓄和今后的富余购买力引导到住房消费上来。通过加速资金的周转，卖了建，建了卖，一方面减轻国家一次性投资的负担，利用有限的资金建设更多的住房；另一方面，通过产权转移，也减少了国家常年性养房的负担，而职工更加珍惜自己家住房，通过装修等手段，普遍提高住房舒适度、满意度。
深圳房改的基本原理就是由住房实物分配逐步转变为货币分配。以前职工工资构成中基本不含住房消费部分，住房消费是由国家统一扣除，建好房子以后，以实物形式分配给职工的。房改就是要把国家统一扣除的建房的钱和养房的钱，逐步转变为工资，在工资构成中逐步加大住房消费比例。这个过程是国民收入分配或国民生产总值分配发生机制转变的过程，是房改的基本原理。离开了这个基本原理，“逐步实现住房商品化”就会成为一句空话。
找到房改的逻辑与基本原理，又有测算报告做基础，我们形成了初步的改革思路，即：发放住房补贴费，房补纳入职工工资，同时大步提租，促进职工买房。我们进行内部讨论，大家都不太同意卖房。我记得当时深圳大学有位老教授，很激动地说：“老百姓没有钱，你们却搞了个让职工出钱买房的方案，像我干了一辈子，不应该得到一套房吗？”我给她解释房改的原理，她听后，情绪缓和了。
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