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陈蔼贫：为深圳住房保障建设倾力献策
作者：戴北方、林洁、王璞 来源：《深圳口述史 2002—2012》 责任编辑：Gangan 2022-12-16 人已围观
贰
“公共租赁住房”和“安居商品房”的概念提出并实施后，深圳的住房保障真正实现了“多渠道，分层次，广覆盖”的目标。
参与住房保障研究
我刚到深圳物业管理研究所时，研究所面临着财务亏损、人员流失、研究课题枯竭等问题。2006年恰逢机构改革，深圳物业管理研究所被归入原深圳市国土资源和房产管理局（以下简称为“原国土房产局”）旗下，迎来了新的机遇。
起初，研究所和原国土房产局互不了解，我要求全所上下“只求耕耘，不问收获”，主动为局里做了很多工作，如参与各种会议，建言献策等。这种高强度的参与让我们成为体制外的重要力量，赢得了各级领导的信任。此后，政府开始支持我们研究所的工作，研究所的发展步入了正轨。
同年，全国房价开始上扬，住房保障成为一个全国性的民生问题。为了解决该问题，国务院发文，明确要求各级政府加强住房保障工作，深圳也配套出台了关于加强住房保障工作的意见。
2007年，深圳市多名人大代表提出了一个关于住房保障的重点提案，意在缓解人民群众住房困难问题。市政府将此提案交由原国土房产局办理。由于此事关乎民生，局里高度重视，调集了各方力量，研究所在其中担任了重要角色。
大家加班加点、夜以继日、斟字酌句，终于不负重托，圆满完成任务。时至今日，我依然记得当时市人大批复重点提案的两句话：“重点提案办得好，材料写得也好！”
此后，研究所的工作重心也开始转向深圳住房保障研究。
紧急之下提出“公共租赁住房”概念
2006年年底，在深圳市政府拟订2007年政府工作计划的内部工作会议上，市里主要领导提出要在2007年年底前，向全市中低收入家庭提供6000套经济适用房，这其中包括侨香村、深云村和桃源村二期的房子。但后来在研讨时，我们发现根据相关文件规定，侨香村、深云村的房子不能纳入经济适用房，如此一来，可用经济适用房缺口多达近3000套。
但提供6000套在内部工作会议上已定下，只能想办法解决。
当时，深圳原有的保障房形式有两种，即用来出售的经济适用房和租赁给“双特困户”的廉租房。但有不少市民既买不起经济适用房，又不能享受廉租房政策，两者之间存在一个住房保障的“夹心层”，即使政府足额提供6000套经济适用房，这个“夹心层”仍然无法惠及，必须另辟蹊径。
于是我们向原国土房产局领导提出是否可以在此思路上进行突破。很快，上下各方达成共识，增加深圳住房保障的品种—公共租赁住房。随即我们撰写了深圳公共租赁住房研究报告，在得到原国土房产局主要领导同意后，我和局分管领导、业务处室领导前往北京，向住房和城乡建设部领导做汇报。当时住建部保障司领导在听取汇报后当即在报告上批示，建议解决两个“夹心层”住房问题，即在深圳提出的“夹心层”基础上，扩大公租房的覆盖面，同时解决既买不起商品房，又不能享受经适房的另一个“夹心层”住房问题。
深圳公共租赁住房的闪亮登场，不仅解决了近3000套供应住房的缺口，更把深圳的住房保障制度推进了一大步。
2008年，《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》颁布实施。2012年，住建部颁布了《公共租赁住房管理办法》，其中吸取了很多深圳的经验，深圳模式再一次在全国推广。
“定地价竞房价”
2010年，深圳市住房研究会成立，由我担任会长。那年住房研究会最重要的贡献之一就是参与起草了《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》。
在这个文件中，深圳又首先提出了一个概念——“安居型商品房”。
“安居型商品房”面向具有深圳户籍并且没有房子，不属于经济适用房保障范围又买不起市场商品房的市民。原有的公共租赁房概念只解决了住房“租住”的问题，我们意图通过“安居型商品房”解决住房“购买”的问题。
当时，在起草这个文件的过程中，我们遇到了一个关键的问题：“安居型商品房”的地价怎么定？
过去有种叫“限价商品房”的保障房“限房价竞地价”，即土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，由开发企业竞地价，实际是企业让利。但由于企业不愿单方面让利，导致这种房在拍卖中经常流标。当时深圳只有一个项目成功，后几经周转，方才实现销售。
因此我们提出“定地价竞房价”，在安居型商品房中，政府首先在地价上让利，安居型商品房地价是评估价和基准地价加起来除以2，基本是市场价的1/3。“竞房价”则是要开发商反向往下竞价。深圳安居型商品房推出后，实际价格基本不超过市场价的50%，解决了深圳人才和“夹心层”群体的购房问题。
自这一概念落实后，深圳的住房保障真正实现了“多渠道，分层次，广覆盖”的目标。
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