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中国建设银行深圳分行在全国率先开办楼宇按揭贷款业务
作者：文惠鹏、曾小雯 来源：《敢闯敢试 : 改革开放以来深圳创造的全国“率先”》 责任编辑：xiangwang 2023-01-13 人已围观
1985年4月，中国建设银行深圳分行四海办事处，借鉴香港银行的经验，在国内银行中，首次推出了“职工购房抵押贷款”业务，为南油石油深圳开发服务总公司的85名技术人员，办理了80万元的住房按揭贷款，解决了这些职工购置住房的资金困难，从而成为国内第一家开办楼宇按揭贷款业务的银行。
中国人民银行深圳经济特区分行原行长王喜义，在《血路：深圳金融改革拓荒者足迹》（中国金融出版社2011年版）一书里记载了此事。深圳报业集团在2013年8月30日《深圳建行国内楼宇按揭贷款开创者突破千亿大关》的报道和人民网2013年11月11日《深圳建行个人住房贷款余额率再刷新高打破千亿大关》报道中也提到了此事，并都肯定了此事的开创性意义。
蛇口的四海是南海油田后勤服务基地，1984年9月，建设银行深圳市分行在四海设了一个点，叫四海办事处，主要是为南海油田后勤服务基地提供配套服务。当时四海办事处只有4个人，张卫民是副主任，主持工作，我是信贷员，另有一个会计，一个出纳。
四海办事处成立后，我白天做信贷业务，晚上回来就结账。当年南油集团的职工许多是从北京、上海等城市过来的知识分子。当时四海那一片全部是荒地，什么都没有。怎样留住这些从北京、上海来的知识分子，让他们留在深圳，建设深圳？“为职工安家，把他们的心留住”被提上了南油集团的议事日程。在一次谈话中，我们了解到：南油集团领导当时提出要为职工买房，同时也想把建房的资金收回来，继续开发房子，持续解决职工的住房需求，使企业资金周转起来。尽管当时房价便宜，但当时职工的工资也很低，只有一两百元，要他们一下子拿出上万块钱来买一套住房，是非常困难的一件事。
职工私人购买房子，是我国自改革以来有待解决的一项重大课题，它关系到每位职工的切身利益。当时国内还没有银行开办这一业务。
负责该项工作的房地产公司主要领导，曾多次向我们“求救”，表示希望建设银行给予大力支持。
1982年，深圳房地产集团曾将其开发的“东湖丽苑”作为外销房，卖给来深圳置业的香港人居住。当时的香港南洋商业银行，给买楼的香港人做了按揭贷款，使开发商108套住宅一次性收回了资金，这件事在深圳金融业引起了强烈的反响。
“能不能让职工像香港居民那样，以分期付款的方式供楼呢？”我当时提出了这个想法。我的想法很简单，就是考虑要怎么帮助公司留住这些人才，同时银行的资金不能损失，而且利息收入还要可观。我想，要是建行贷款给公司员工，他的工资在建行发，他们每个人每个月都有固定工资收入，那我们的存款就有了；而且还与客户公司关系也搞好了，这不是一举两得的好事吗？
经过广泛的调查了解，我们征求多方意见，并做了详尽的经济分析和测算，积极向分行提议学习香港的做法，即参照香港居民的按揭供楼方式，为内地居民办理按揭贷款。
当我和张卫民把南油公司的需求和办事处的想法向分行领导汇报时，分行领导表示赞同，但没有任何批示——当时内地银行根本没有开展这种业务。怎么办？我们想：“一定要闯出一条路来，让南油职工住上属于自己的房子！”
其实，当时我们只知道香港的银行有按揭、有分期还款，但怎么个按揭法、怎么个分期法，我们并不清楚，外部也没有资料可借鉴。利率怎么定、期限怎么设？也没有依据。
我们只好摸着石头过河。我就想，每个月他还建行贷款，给建行多少本金、多少利息，建行每个月从他的账上扣多少钱。等到10年的时候，利息够了、贷款本金也还清了，那就刚刚好。我想起了数学里的递增递减公式，但手工计算很复杂，但幸好当时分行引进了计算机，我就请计算机工程师帮忙算——根据利率多少，期限多长，算出每月应该还多少；如果利率调整了，每月又该还多少，等等。
我记得，当时我们定的利率水平不低，比中长期基建投资贷款的利率还高一点，因为当时也担心别人说我们的利率太便宜了，所以定得比固定资产基建投资那一块的利率略高一点。我们的宗旨是，只要不亏本就行。我们按实际情况设定了三种还款期限，最长10年，短的有3年、5年。
为确保银行按期收回贷款，在贷款期限内，我们把贷款职工的房产证抵押在我行，并签订合同。当时也想到，万一他们不认账怎么办？因为当时还没有抵押登记，我们就专门找了公证处公证，公证处在合同上面还盖了章，办理有关法律手续。
当时贷了款以后，我自己还做了一个贷款目录。目录包含有借款人具体部门、贷款金额、房号、月供金额，一个贷款人一个编号。我当时的想法是：第一，登记起来帮助记忆；第二，知道这个人是哪里人；第三，记住他住在哪里，便于下一步营销。
终于，1985年4月份，我们办理了第一批住房按揭贷款85笔，每笔平均不到一万块钱，我们一共发放了80多万元的贷款，使85户居民实现了居者有其屋的梦想。我们迈出了敢为人先的一大步，国内楼宇按揭贷款诞生了！
在当时引起的效果确实很好，自从我们建行给南海石油深圳开发服务总公司的职工发放按揭贷款后，使他们在深圳安了家，南油的职工上上下下都知道建行、认可建行，觉得建行特别亲切。
2000年的时候，我们回去南油，有个电视台正在采访，找了一个当时贷款的老职工，他还是很感激建行帮了他的忙。他说：“如果当时建行不给我贷款的话，我就买不起房子。买不下来房子，后面就不知道怎么样了，我买了房子之后就在这边安家了。”所以说建行在那个时候做了这个事情后，对建行当时的业务拓展及存款等各方面业务也是很大的促进。
3年后，1988年《深圳经济特区住房制度改革方案》正式发布，“房屋是商品”的观念从深圳走向全国。深圳建行是当时唯一的一家经办房改业务的银行；1990年，深圳建行又成为第一个办理商品房按揭贷款的中资银行；到2014年年初，建设银行的住房按揭贷款余额已达1200多亿元。
随着国家对住房货币化改革的推进，深圳首开的住房按揭贷款在全国遍地开花。对深圳来说，这项业务的开展不仅支持了深圳的“一夜城”建设，还使众多的城市居民实现了居者有其屋、安居乐业的梦想。对全国来说，深圳建行开辟了国内银行业务的新领域，大力推进了住房制度的货币化改革，提升了国民经济发展速度。
口述者：文惠鹏，时任中国建设银行深圳分行南海油田支行四海办事处信贷员
整理者：曾小雯
中国人民银行深圳经济特区分行原行长王喜义，在《血路：深圳金融改革拓荒者足迹》（中国金融出版社2011年版）一书里记载了此事。深圳报业集团在2013年8月30日《深圳建行国内楼宇按揭贷款开创者突破千亿大关》的报道和人民网2013年11月11日《深圳建行个人住房贷款余额率再刷新高打破千亿大关》报道中也提到了此事，并都肯定了此事的开创性意义。
蛇口的四海是南海油田后勤服务基地，1984年9月，建设银行深圳市分行在四海设了一个点，叫四海办事处，主要是为南海油田后勤服务基地提供配套服务。当时四海办事处只有4个人，张卫民是副主任，主持工作，我是信贷员，另有一个会计，一个出纳。
四海办事处成立后，我白天做信贷业务，晚上回来就结账。当年南油集团的职工许多是从北京、上海等城市过来的知识分子。当时四海那一片全部是荒地，什么都没有。怎样留住这些从北京、上海来的知识分子，让他们留在深圳，建设深圳？“为职工安家，把他们的心留住”被提上了南油集团的议事日程。在一次谈话中，我们了解到：南油集团领导当时提出要为职工买房，同时也想把建房的资金收回来，继续开发房子，持续解决职工的住房需求，使企业资金周转起来。尽管当时房价便宜，但当时职工的工资也很低，只有一两百元，要他们一下子拿出上万块钱来买一套住房，是非常困难的一件事。
职工私人购买房子，是我国自改革以来有待解决的一项重大课题，它关系到每位职工的切身利益。当时国内还没有银行开办这一业务。
负责该项工作的房地产公司主要领导，曾多次向我们“求救”，表示希望建设银行给予大力支持。
1982年，深圳房地产集团曾将其开发的“东湖丽苑”作为外销房，卖给来深圳置业的香港人居住。当时的香港南洋商业银行，给买楼的香港人做了按揭贷款，使开发商108套住宅一次性收回了资金，这件事在深圳金融业引起了强烈的反响。
“能不能让职工像香港居民那样，以分期付款的方式供楼呢？”我当时提出了这个想法。我的想法很简单，就是考虑要怎么帮助公司留住这些人才，同时银行的资金不能损失，而且利息收入还要可观。我想，要是建行贷款给公司员工，他的工资在建行发，他们每个人每个月都有固定工资收入，那我们的存款就有了；而且还与客户公司关系也搞好了，这不是一举两得的好事吗？
经过广泛的调查了解，我们征求多方意见，并做了详尽的经济分析和测算，积极向分行提议学习香港的做法，即参照香港居民的按揭供楼方式，为内地居民办理按揭贷款。
当我和张卫民把南油公司的需求和办事处的想法向分行领导汇报时，分行领导表示赞同，但没有任何批示——当时内地银行根本没有开展这种业务。怎么办？我们想：“一定要闯出一条路来，让南油职工住上属于自己的房子！”
其实，当时我们只知道香港的银行有按揭、有分期还款，但怎么个按揭法、怎么个分期法，我们并不清楚，外部也没有资料可借鉴。利率怎么定、期限怎么设？也没有依据。
我们只好摸着石头过河。我就想，每个月他还建行贷款，给建行多少本金、多少利息，建行每个月从他的账上扣多少钱。等到10年的时候，利息够了、贷款本金也还清了，那就刚刚好。我想起了数学里的递增递减公式，但手工计算很复杂，但幸好当时分行引进了计算机，我就请计算机工程师帮忙算——根据利率多少，期限多长，算出每月应该还多少；如果利率调整了，每月又该还多少，等等。
我记得，当时我们定的利率水平不低，比中长期基建投资贷款的利率还高一点，因为当时也担心别人说我们的利率太便宜了，所以定得比固定资产基建投资那一块的利率略高一点。我们的宗旨是，只要不亏本就行。我们按实际情况设定了三种还款期限，最长10年，短的有3年、5年。
为确保银行按期收回贷款，在贷款期限内，我们把贷款职工的房产证抵押在我行，并签订合同。当时也想到，万一他们不认账怎么办？因为当时还没有抵押登记，我们就专门找了公证处公证，公证处在合同上面还盖了章，办理有关法律手续。
当时贷了款以后，我自己还做了一个贷款目录。目录包含有借款人具体部门、贷款金额、房号、月供金额，一个贷款人一个编号。我当时的想法是：第一，登记起来帮助记忆；第二，知道这个人是哪里人；第三，记住他住在哪里，便于下一步营销。
终于，1985年4月份，我们办理了第一批住房按揭贷款85笔，每笔平均不到一万块钱，我们一共发放了80多万元的贷款，使85户居民实现了居者有其屋的梦想。我们迈出了敢为人先的一大步，国内楼宇按揭贷款诞生了！
在当时引起的效果确实很好，自从我们建行给南海石油深圳开发服务总公司的职工发放按揭贷款后，使他们在深圳安了家，南油的职工上上下下都知道建行、认可建行，觉得建行特别亲切。
2000年的时候，我们回去南油，有个电视台正在采访，找了一个当时贷款的老职工，他还是很感激建行帮了他的忙。他说：“如果当时建行不给我贷款的话，我就买不起房子。买不下来房子，后面就不知道怎么样了，我买了房子之后就在这边安家了。”所以说建行在那个时候做了这个事情后，对建行当时的业务拓展及存款等各方面业务也是很大的促进。
3年后，1988年《深圳经济特区住房制度改革方案》正式发布，“房屋是商品”的观念从深圳走向全国。深圳建行是当时唯一的一家经办房改业务的银行；1990年，深圳建行又成为第一个办理商品房按揭贷款的中资银行；到2014年年初，建设银行的住房按揭贷款余额已达1200多亿元。
随着国家对住房货币化改革的推进，深圳首开的住房按揭贷款在全国遍地开花。对深圳来说，这项业务的开展不仅支持了深圳的“一夜城”建设，还使众多的城市居民实现了居者有其屋、安居乐业的梦想。对全国来说，深圳建行开辟了国内银行业务的新领域，大力推进了住房制度的货币化改革，提升了国民经济发展速度。
口述者：文惠鹏，时任中国建设银行深圳分行南海油田支行四海办事处信贷员
整理者：曾小雯
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