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惊天动地第一槌:深圳土地使用权拍卖
作者：张雄文 来源：《潮卷南海——深圳风雨一百年》 责任编辑：pengfei 2023-01-06 人已围观
1984年 5月，“草木知春不久归，百般红紫斗芳菲”的暮春时节，对刚入不惑之年的深圳国贸大厦建设总指挥李传芳而言，可谓双喜临门：一是创造了“三天一层楼”深圳速度的国贸大厦主体顺利完工；二是她接到了一纸盖着鲜红大印的调令，调入深圳市担任副市长，主管城市建设，包括土地规划、环保、园林、市政和住房等。
李传芳 1967年毕业于重庆建筑工程学院，工作后先是长期从事工程建设，如今又主管城市建设，专业上毫无问题，但巧妇难为无米之炊，市财政缺钱。中央只给政策不给钱，市委书记兼市长梁湘只得向银行借贷，用来修建必要的市政工程，最多的一次贷款高达 4亿多元，但还是杯水车薪。李传芳第一次感受到了当家的压力，恨不得把一块钱掰成三四块钱花。
她和搭档们思来想去，想到了还是应该在土地上做文章，进行土地制度改革。
李传芳知道，现行的《中华人民共和国宪法》明确规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”。在土地上打生钱的主意，将触及红线。
她也知道，之前，深圳市政府已尝试过对土地制度采取变通的政策。1979年 12月 31日，市政府与香港妙丽集团签订了第一个合作经营房地产的协议书。这是“冒天下之大不韪”之举，与旧制度和旧观念相悖，市政府十分谨慎，在协议书上字斟句酌，写上了“补偿贸易方式”字样。内容是，双方以合作的方式运行，深圳出土地，投资方出钱建酒店或楼房，建成以后如能赢利，钱先还给投资商，还清成本后，赢利所得政府与企业对半分成。
这是一份皆大欢喜的双赢协议书，实施后，市政府分得净利润 400余万元。这种合作协议，土地使用权一般规定为 25年，到期后，土地上的建筑归市政府所有，连同物业、经营权都一道收回。
随后，市政府又尝试收取土地使用费。也就是说，政府将土地使用权出让给投资商独资开发，根据出让年限的多少，一次性收取土地使用费。名为土地使用费，实际上是出让土地使用权的地价。1980年 12月，深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块 4000平方米的商住用地，签了一份有关土地使用费征收的协议。这块商住用地，以每平方米交纳土地使用费 5000港元的价格，获得了使用权。这一探索实施较多，仅深圳特区房地产公司 1981年一年间，便与客商签订了 9项出让土地的协议。
然而，这些探索与香港的土地运作还不能相提并论。一是不算多，主要还是以行政划拨土地为主；二是地价收入都沉淀在各家开发公司的积累里，政府收入有限，资金依旧相当匮乏。
香港大学经济系的一位教授，对深圳主要采取行政划拨土地资源深感惋惜，说，深圳已经开发的土地，如果以每平方米 5元出售，每年可得到 2亿元；如果每平方米是 50元，则得到 20亿元。而香港目前的地价是每平方米以万港元起步。
李传芳正在琢磨如何进行土地制度改革和创新时，“一身是胆”的李灏开始主政，出任深圳市委书记兼市长。有了李灏的支持，她在深圳这块试验田里，开始如鱼得水。
1986年，李灏盛情邀请了一批香港专家和实业家来深圳做客，请他们帮助引资，探讨改革之道。会谈之际，李灏面露忧色，说到了深圳建设资金很匮乏的状况。香港实业家霍英东笑着说：脚下的土地不就是钱吗？连马克思都承认土地就是财富。
恩格斯和马克思确实说过：“消灭土地私有制并不要求消灭地租”“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式”。这就有了权威的理论依据，李灏很受震动，决定打破禁忌，加大土地制度改革力度。
他和李传芳等人商议后，由市委、市政府各单位抽调人员组成调研组，进行专题调查，形成了一份厚实的《深圳经济特区房地产业及住宅商品化的调查报告》。报告中，建议土地由政府统一管理。
1986年 11月，李灏又派李传芳带队，前往香港考察土地拍卖制度，探讨深圳的改革方向。
李传芳很珍惜这次机会，夜以继日地学习、了解。英国对香港实行殖民统治后，港英政府规定，除新界部分农业用地归当地村民所有外，其他所有土地属于英国王室，由港英政府代为管理。港英政府将土地在规定期限的使用权转让给土地开发者或使用者，一次性收取费用。
在考察中，李传芳大开眼界，内心也起伏如潮：难怪专家们说，港英政府把仅有的一点点土地玩活了。
回到深圳后，她又不顾疲惫，加班加点，主持写出了“香港土地政策与土地管理”等四个专题报告。报告说：港英政府十分珍惜 1066平方千米的弹丸之地，在高峰年代的 1980年至 1981年的卖地收入占当年总收入的 37%。更为重要的是，港英政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制着整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融（房地产贷款占全部银行贷款的 31.6％）、股市（房地产股票和与房地产有关的股票占所有上市公司股票的 70％以上）和香港整体经济的发展。
李传芳 1967年毕业于重庆建筑工程学院，工作后先是长期从事工程建设，如今又主管城市建设，专业上毫无问题，但巧妇难为无米之炊，市财政缺钱。中央只给政策不给钱，市委书记兼市长梁湘只得向银行借贷，用来修建必要的市政工程，最多的一次贷款高达 4亿多元，但还是杯水车薪。李传芳第一次感受到了当家的压力，恨不得把一块钱掰成三四块钱花。
她和搭档们思来想去，想到了还是应该在土地上做文章，进行土地制度改革。
李传芳知道，现行的《中华人民共和国宪法》明确规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”。在土地上打生钱的主意，将触及红线。
她也知道，之前，深圳市政府已尝试过对土地制度采取变通的政策。1979年 12月 31日，市政府与香港妙丽集团签订了第一个合作经营房地产的协议书。这是“冒天下之大不韪”之举，与旧制度和旧观念相悖，市政府十分谨慎，在协议书上字斟句酌，写上了“补偿贸易方式”字样。内容是，双方以合作的方式运行，深圳出土地，投资方出钱建酒店或楼房，建成以后如能赢利，钱先还给投资商，还清成本后，赢利所得政府与企业对半分成。
这是一份皆大欢喜的双赢协议书，实施后，市政府分得净利润 400余万元。这种合作协议，土地使用权一般规定为 25年，到期后，土地上的建筑归市政府所有，连同物业、经营权都一道收回。
随后，市政府又尝试收取土地使用费。也就是说，政府将土地使用权出让给投资商独资开发，根据出让年限的多少，一次性收取土地使用费。名为土地使用费，实际上是出让土地使用权的地价。1980年 12月，深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块 4000平方米的商住用地，签了一份有关土地使用费征收的协议。这块商住用地，以每平方米交纳土地使用费 5000港元的价格，获得了使用权。这一探索实施较多，仅深圳特区房地产公司 1981年一年间，便与客商签订了 9项出让土地的协议。
然而，这些探索与香港的土地运作还不能相提并论。一是不算多，主要还是以行政划拨土地为主；二是地价收入都沉淀在各家开发公司的积累里，政府收入有限，资金依旧相当匮乏。
香港大学经济系的一位教授，对深圳主要采取行政划拨土地资源深感惋惜，说，深圳已经开发的土地，如果以每平方米 5元出售，每年可得到 2亿元；如果每平方米是 50元，则得到 20亿元。而香港目前的地价是每平方米以万港元起步。
李传芳正在琢磨如何进行土地制度改革和创新时，“一身是胆”的李灏开始主政，出任深圳市委书记兼市长。有了李灏的支持，她在深圳这块试验田里，开始如鱼得水。
1986年，李灏盛情邀请了一批香港专家和实业家来深圳做客，请他们帮助引资，探讨改革之道。会谈之际，李灏面露忧色，说到了深圳建设资金很匮乏的状况。香港实业家霍英东笑着说：脚下的土地不就是钱吗？连马克思都承认土地就是财富。
恩格斯和马克思确实说过：“消灭土地私有制并不要求消灭地租”“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式”。这就有了权威的理论依据，李灏很受震动，决定打破禁忌，加大土地制度改革力度。
他和李传芳等人商议后，由市委、市政府各单位抽调人员组成调研组，进行专题调查，形成了一份厚实的《深圳经济特区房地产业及住宅商品化的调查报告》。报告中，建议土地由政府统一管理。
1986年 11月，李灏又派李传芳带队，前往香港考察土地拍卖制度，探讨深圳的改革方向。
李传芳很珍惜这次机会，夜以继日地学习、了解。英国对香港实行殖民统治后，港英政府规定，除新界部分农业用地归当地村民所有外，其他所有土地属于英国王室，由港英政府代为管理。港英政府将土地在规定期限的使用权转让给土地开发者或使用者，一次性收取费用。
在考察中，李传芳大开眼界，内心也起伏如潮：难怪专家们说，港英政府把仅有的一点点土地玩活了。
回到深圳后，她又不顾疲惫，加班加点，主持写出了“香港土地政策与土地管理”等四个专题报告。报告说：港英政府十分珍惜 1066平方千米的弹丸之地，在高峰年代的 1980年至 1981年的卖地收入占当年总收入的 37%。更为重要的是，港英政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制着整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融（房地产贷款占全部银行贷款的 31.6％）、股市（房地产股票和与房地产有关的股票占所有上市公司股票的 70％以上）和香港整体经济的发展。
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